واگذاری منافع «مسکونی» چگونه و کجا؟

دو قانون اخیرالتصویب در حوزه املاک  -یعنی #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول و #قانون_ساماندهی_بازار_زمین_مسکن_و_اجاره‌بها- بیشترین هدف گذاری را روی دخالت فوری در حوزه مسکن گذاشته‌اند. 

اکنون، موجرین‌ واحدهای مسکونی مکلف به ثبت قراردادهای واگذاری منافع هستند.  عدم ثبت در همه حالتها زیان فراوان برای موجرین دارد.

در بعضی حالت‌ها عدم ثبت، قرارداد را از کار می‌اندازد و «دستور» یا حتی «دعوای تخلیه» در دادگاه استماع نخواهد شد! 

در بقیه، قرارداد باطل نیست و «دعوای تخلیه» استماع خواهد شد؛ با این حال، تاوان شدیدی بر عدم ثبت مترتب است: 

✅ وضعیت نخست: ثبت اجباری، شرط اعتبار قانونی:

هم اکنون، واگذاری منافع و تمدید قراردادهای بیش از دو سال برای املاکی که  سند آنها پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده است، باید 

واگذاری منافع «غیرِمسکونی» چگونه و کجا؟

 ✅وضعیت۱: اسناد سبز رنگ

در این مورد، برای اعتبار قرارداد، الزام و اجبار در کار است.

طبق تبصره ۴ ماده۱ #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول، #اجاره و یا انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال نسبت به کلیه املاکی که سند حدنگار آن از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده باشد، در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» الزامی است:

مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه اندازی نشده باشد.

این سندها سبز رنگ هستند و از تاریخ صدور سند، مشمول ثبت اجباری هستند.

برای ثبت، یا باید پیش نویس را مشاور املاک به دفتر اسناد رسمی بفرستد و یا طرفین، خودشان به دفترخانه بروند.

قرار شده بعدها  

مرجع ابطال مصوبات قوه قضاییه

تبصره ۱ ماده ۱۲ قانون دیوان عدالت اداری:

رسیدگی به تصمیمات قضائی قوه قضائیه و صرفاً آیین‌نامه‌ها، بخشنامه‌ها و تصمیمات رئیس قوه قضائیه و مصوبات و تصمیمات شورای نگهبان، مجمع تشخیص مصلحت نظام، مجلس خبرگان و شورای عالی امنیت ملی از شمول این ماده خارج است.

۱- مفاد این تبصره،  منحصر به آئین نامه ها، بخشنامه ها و تصمیمات شخص رئیس قوه قضائیه است یا شامل معاونان این مقام نیز می‌شود؟

✳️ با توجه به کلمه صرفا در متن تبصره، به نظر، محدودیت تنها ناظر به اقدامات شخص رئیس قوه قضائیه است. 

عملا در مواردی چند، دیوان عدالت اداری، دستورالعملهای معاونت راهبردی یا رییس سازمان ثبت اسناد و املاک که معاون رییس قوه هستند، را  

سقف افزایش اجاره بها ۱۴۰۳

تصویب نامه هجدهمین نشست شورای عالی مسکن - چهارشنبه ۶ تیر ۱۴۰۳

مدیرکل حوزه وزارتی گفت: در ماده ۷ #قانون_ساماندهی_بازار_زمین_مسکن_و_اجاره‌بها ؛ وزارت راه و شهرسازی مکلف شده است در قالب شورای عالی مسکن پیشنهاداتی را در حوزه اجاره بها مطرح کند...

وی افزود: در ماده ۷ این قانون وزارت راه و شهرسازی مکلف شده است ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم عمومی هر استان را به عنوان میزان افزایش تورم #اجاره بها مشخص کند. 

به طور میانگین در تمامی استان ها حدود ۲۵ درصد افزایش نرخ اجاره بها در نظر گرفته شده است.

۱۴۰۳/۸/۲۷

تلگرام: https://t.me/vanevesht

واتساپ: https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a

تعدیل وجه‌التزام جنبه هنری علم حقوق! نبرد عدالت، با نص قانون

دادنامه 140309390011069073-1403/08/21 شعیه ۷ دادگاه حقوقی خمینی شهر:

... دادگاه با عنایت به ماده ۲۳۰ قانون مدنی که بیان نموده است اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف متخلف مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند که ظاهر ماده مذکور عدم امکان ورود دادگاه در قراردادهای منعقده فی‌مابین افراد و تعدیل آن بوده اما آنچه مشخص بوده ماهیت وجه التزام است که در راستای جبران خسارت می باشد که در این تقابل می‌بایست فیمابین تعهد و خسارت تعادل برقرار بوده یا اینکه دادگاه به وظیفه خود مبنی بر تعادل بخشی در این میان ایفای نقش نماید در مواجهه با وجه التزام نامتعارف یا گزاف رویکردهای متفاوتی امکان پذیر بوده که اولین رویکرد تسلیم محض بودن در برابر اراده و متن تنظیمی متعاقدین بوده و رویکرد دوم بطلان چنین شروطی بوده که وجه التزام را به نحو گزاف معین نموده است حال آنکه چنین رویکردی موجب تجری اشخاص در تعهدات قراردادی خود و پاداش دادن به نقض تعهد است که با حکم به ادای امانت و لزوم حکم بر اساس عدالت و انصاف در تعارض میباشد 

بر اساس رویکرد سوم آنچه از ظاهر ماده اشاره شده برداشت می شود منع تعدیل وجه التزام قراردادی بوده ولیکن وظیفه دادرس فهم متن به وسیله واقعیات اجتماعی و اصول حقوقی و زیباشناسی و گام نهادن به تفسیری بوده که از تفسیر خشک و بی‌منطق دور شده و رعایت اصول مسلم حقوقی بوده که از جمله آنها عبارتند از: 

✅ ۱-اصل لا ضرر که از جمله اصول کلی نظام حقوقی کنونی است و همانطور که لزوم قرارداد به عنوان یک حکم شرعی توسط اصل لا ضرر قابل تعدیل و رفع است. به همین نحو هر زمانی که وفای به شروط قراردادی موجب ضرر نامتعارف گردد حکم لزوم به وفای به این شرط ، بطلان یا تعدیل شرط در حدی است که ضرر غیر متعارف نفی شود. 

✅ ۲- اصل عدالت معاوضی بیان کننده ضرورت موازنه حقوق متعاقدین و تعادل عوضین در عقود معاوضی است و شرط وجه التزامی که به طور فزاینده نامتناسب با میزان خسارت واقعی باشد موجب نقض عدالت معاوضی است کما اینکه در معاملات غبنی و سفهی به قابلیت فسخ یا ابطال به جهت نقض عدالت معاوضی تصریح شده است. 

✅ ۳- شرطیت منفعت معقول و مشروع که شرط وجه التزام گزاف و نامتعارف بر خلاف اصل عقلایی بودن امور توافقی است 

✅ ۴- اصل منع سوء استفاده از حق که در فقه و حقوق مورد اتفاق نظر است که بر اساس آن چنانچه بر فرض در قراردادی شروطی بر یکی از طرفین تحمیل شده و از این طریق امتیازی افراطی از قرارداد تحصیل شده که در این صورت ضرر نامتعارفی بر طرف مقابل تحمیل شده باشد با ضمانت اجرای بطلان شرط از آن قرارداد مواجه می شود 

✅ ۵- عدم جمع عوضین در یکی از طرفین قرارداد به نحوی که به واسطه تخلف یکی از طرفین موجبات جمع عوضین در دارایی احد از متعاقدین را فراهم سازد و یک طرف بدون آنکه مالی پرداخت کند مالی را به دست آورد. (حقوق دعاوی، خدا بخشی عبداله ص ۹۳-۹۴) 

✅ علاوه بر این موارد وجه‌التزام سنگین و نامتناسب برخلاف قواعد حقوق فطری است و دادگاه به اقتضای برتر بودن این حقوق و بنیانهای دقیق آن که اخلاقی بودن قواعد را تضمین می‌کند و وحدت را در نظامهای حقوقی به ارمغان می آورد خود را مکلف به تبعیت از حقوق مذکور فطری یا طبیعی می بیند 

از جمله دلایلی که فطری بودن این قاعده تناسب بین وجه التزام را مدلل می سازد، علاوه بر شهود مستقیم آن و نیروی الهام بخش در هر شخص این است که نقض قاعده مذکور سبب نزاع و ادامه اختلاف طرفین یا نابودی یکی از طرفین رابطه حقوقی میشود و صلح و همزیستی افراد را به خطر می اندازد. 

گذشته از این نامناسب بودن وجه التزام به نتایج نازیبا منتهی میشود و برخلاف جنبه های هنری حقوق است. 

... ماده ۵۰۹-۹ اصول اروپایی مربوط به حقوق قراردادها بند ماده ۱۶۳ قانون تعهدات سوئیس و ماده ۱۳۳۱-۵ قانون مدنی فرانسه اصلاحی ۲۰۱۶ اجازه تعدیل وجه التزام غیر متناسب را به دادگاه می‌دهد...

...در حقوق ایران هر چند صراحت قانونی مبنی بر امکان تعدیل وجه التزام قراردادی وجود ندارد اما بر اساس روح حاکم بر #رای_وحدت_رویه ۸۰۵ دیوان عالی کشور به خصوص قسمت اخیر آن که بیان کرده است در صورتی که مغایرتی با قوانین و مقررات امری نداشته باشد هرچند رای مذکور در ایفای تعهدات پولی بوده اما به اصل امکان فرا رفتن از وجه التزام مشخص شده در قرارداد تصریح شده است که بر همین مبنا و عدم امکان بطلان شرط مذکور به جهت فراهم نمودن موجبات تجری اشخاص در تعهدات خود و اعطای پاداش به عهد شکنی در تعهدات می بایست به تعدیل وجه التزام مشخص شده پرداخت که تا یوم حاضر که ۳۶۲ روز بوده معادل 18/100/000/000 ریال بوده که مخالفت آن با نظم عمومی و اخلاق حسنه و عرف روابط تجاری و معاملاتی به وضوح مشخص میباشد

اما در خصوص مبنای تعدیل باید به ماده ۵۰۹ قانون مدنی اشاره کرد که بر اساس آن در اجاره حیوان ممکن است شرط شود که اگر موجر در وقت معین محمول را به مقصد نرساند مقدار معینی از مال الاجاره کم شود که نویسندگان حقوقی آن را به عنوان وجه التزام تایید کرده اند که در مبنای آن به روایتی از امام باقر علیه السلام اشاره شده که فرموده اند شرط هذا جائز ما لم یخط بجمیع کراه» (حقوق) دعاوی خدا بخشی عبداله ص ۲۵۰-۲۴۹ که بر اساس روایت موصوف این خسارت و وجه التزام تا جایی امکان پذیر بوده که احاطه به تمام کرایه نداشته تا نتیجتا جمع عوض و معوض در یکی از طرفین پدید آید. 

فلذا با مفهوم گیری از این روایت تعدیل وجه التزام گزاف تا کمتر از کل یکی از عوضین ممکن می شود. 

بدین ترتیب بر این اساس آنچه از موارد معنونه به دست می آید امکان تعدیل وجه التزام بوده ولی در حدود و ثغور آن و محدوده امکان تعدیل هرچند در نظامهای حقوقی دنیا به تشخیص قاضی سپرده شده است اما بر اساس روایت مارالذکر و قرارداد منعقده موضوع پرونده حاضر که در آن صراحتاً ذکر شده است قرارداد فوق با رضایت طرفین صورت گرفته که اگر خریدار از تصمیم خود منصرف شود ملزم به پرداخت ۳۰ درصد خسارت وارده به فروشنده می‌باشد که بر همین اساس نمی توان وجه التزام معین شده برای یکی از طرفین را ۳۰ درصد ارزش کالا و وجه التزام طرف دیگر قرارداد را به میزان بسیار گزاف و نامتعارف تا حد مشخص شده در سطور فوق تعیین کرد؛ بدین ترتیب وجه التزام تعیین شده صرفاً تا میزان ۳۰ درصد کل مبلغ قرارداد قابلیت ترتیب اثر داشته و بر همین مبنا وجه التزام مشخص شده قراردادی تعدیل شده و مستندا به مواد ۱۰ و ۲۲۱ و ۲۳۰ مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۵ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به الزام خوانده به ایفاء تعهد مبنی بر تحویل اتاق عقب کامیونت طبق شرایط و اوصاف قراردادی صفحه دوم پرونده و به پرداخت مبلغ ۱۹۹/۵۰۰/۰۰۰ ریال (۳۰) درصد به عنوان وجه التزام قراردادی و به پرداخت هزینه دادرسی به ماخذ محکوم به در حق خواهان صادر و اعلام مینماید و در خصوص مطالبه وجه التزام مازاد بر مبلغ ۱۹۹/۵۰۰/۰۰۰ ریال تا سقف مبلغ ۱۸/۱۰۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال با توجه به مبانی فوق الذکر خواسته خواهان را محمول بر صحت ندانسته و مستندا به مفاد ماده ۲۳۰ قانون مدنی و مفاد رای وحدت رویه ۸۰۵ دیوان عالی کشور و ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به بی حقی خواهان صادر و اعلام می نماید

تلگرام: https://t.me/vanevesht

واتساپ: https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a

کدام معاملات عادی، همین حالا "فاقد اعتبار" هستند؟

با لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پرسش‌هایی گوناگون مطرح می‌شود؛ از جمله:

۱- این قانون اجرایی شده است؟

۲- اسناد عادی هنوز اعتبار دارند؟

۳- آیا ثبت همه معاملات، الزامی است؟

۴- برای ثبت معاملات املاک فاقد سند چه کنیم؟

۵- اگر معاملات را ثبت نکنیم، چه می‌شود؟

۶- در کدام سامانه ثبت کنیم؟

۷- برای ثبت به مشاور املاک برویم یا دفتر اسناد رسمی؟

و....

پاسخ به هر یک از پرسش‌ها، مبانی ویژه خود را دارد. برخی، 

نقشِ بهای خواسته، در دعاوی غیرمنقول

در دعاوی غیرمنقول، بهای خواسته از سه جهت موثر در دعواست:

✳️ ۱- صلاحیت:

ملاک تشخیص و تعیین #صلاحیت و ارجاع و رسیدگی به دعاوی غیرمنقول، هر عددی است که خواهان تقویم کند.

شق "ج" بند۱۲ ماده ۳ #قانون_وصول_برخی_از_درآمدهای_دولت مصوب ۱۳۷۳:

در دعاوی مالی غیر منقول و خلع ید از اعیان غیر منقول از نقطه نظر صلاحیت، ارزش خواسته همان است که خواهان در دادخواست خود تعیین‌می‌نماید. 

#صلاحیت، تابعی است از تقویم خواهان، هرچه باشد. 

اعتراض یا تردید در کیفیت تقویم خواهان، در باب صلاحیت، موثر نیست. 

پس هیچ‌کس -اعم از معاون ارجاع و دادگاه یا خوانده - در این مورد مجوز تغییر یا تحمیل، یا مداخله دیگر، ندارند.

از این هم بالاتر! 

می‌خواهم بگویم 

دعوای غیرمنقول: دادگاه صلح یا عمومی

دادگاه‌های صلح، راه افتادند. اختلافاتی بین معاونان ارجاع با مردم و بین #دادگاه_صلح و دادگاه عمومی حقوقی، پیش‌ آمده است. 

شنیده شده که یک معاون ارجاع، تقویم خواسته از سوی خواهان را نمی‌پذیرد و دادخواست را ارجاع نمی‌دهد! 

این تجربه را بخوانید: 

دادگاه عمومی نه تنها #تقویم_خواسته‌ را نپذیرفته، بلکه با قلمی رنجور و استدلالی نحیف، بر خلاف نص، جای مدعی‌العموم را اشغال، و انگشت اتهام از نوع  تقلب نسبت به قانون و شمول اصل ۴۰ قانون اساسی به سوی خواهان گرفته و بدون تشکیل جلسه!  پرونده را، یک سر، به دادگاه صلح می‌فرستد!!

رأی دادگاه

در خصوص دادخواست خواهان... به طرفیت خواندگان.....  

الزام به تنظیم سند را کجا ببریم؟(3)

بخش۱:بیان مطلب

بخش۲: اندیشیدن هوش مصنوعی:

بخش۳: پاسخ هوش مصنوعی:

(بخش۳)

با توجه به اصلاح صلاحیت مالی دادگاه صلح تا مبلغ یک میلیارد ریال، می‌توان راهکار زیر را برای طرح همزمان سه خواسته «الزام به اخذ پایان کار»، «تفکیک» و «الزام به تنظیم سند» پیشنهاد داد:

راهکار مرحله‌ای با استفاده از صلاحیت جدید دادگاه صلح:

۱. گام اول: طرح «الزام به اخذ پایان کار» در دادگاه صلح

صلاحیت: دادگاه صلح به طور انحصاری صلاحیت رسیدگی به این دعوا را دارد.

ویژگی: رأی دادگاه صلح در این مورد قطعی است و نیازی به تجدیدنظر ندارد.

نتیجه: پس از صدور حکم قطعی، فروشنده ملزم به اخذ پایان کار می‌شود.

۲. گام دوم: طرح همزمان «تفکیک» و «الزام به تنظیم سند» در دادگاه عمومی حقوقی

صلاحیت تفکیک: دعوای تفکیک غیرمالی است و در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی قرار می‌گیرد.

صلاحیت تنظیم سند:

اگر ارزش ملک زیر یک میلیارد ریال باشد، می‌توانید آن را در دادگاه صلح مطرح کنید.

اما از آنجا که 

الزام به تنظیم سند را کجا ببریم؟(2)

بخش۱:بیان مطلب

بخش۲: اندیشیدن هوش مصنوعی:

بخش۳: پاسخ هوش مصنوعی:

(بخش۲)

✳️ هوش مصنوعی Deepseek در ۲۱ ثانیه، این گونه اندیشید و تحلیل کرد:

Thought for 21 seconds

Alright, let's tackle this question again with the updated information that the jurisdiction of the Peace Court (دادگاه صلح) now extends to financial claims up to 1 billion rials. The user wants to know how to file a comprehensive lawsuit that includes three demands: obtaining the completion certificate (پایان کار), property division (تفکیک), and compelling the execution of the official deed (تنظیم سند), considering the jurisdictional limits.

First, I need to recall the previous steps where the Peace Court handled the completion certificate, and the General Court handled the division and deed.