قرارداد یکسان (بدون تغییر)؛ سند رسمی است یا عادی؟

علی حسن‌پور مافی 

وکیل پایه یک دادگستری

با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نوع جدیدی از قراردادها در نظام ثبتی پدید آمده است: قراردادهای «یکسان - بدون تغییر». 

انعقاد این قراردادها، نیازمند مراجعه به دفتر اسناد رسمی و دخالت سردفتر نیست، بلکه توسط طرفین، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت می‌رسد. اسناد الکترونیک حاوی این قراردادها «رسمی» است یا «عادی»؟

دیدگاه رسمی بودن قراردادهای یکسان

تبصره (۲) ماده (۱) قانون الزام مقرر کرده است که قراردادهای یکسان - بدون تغییر، مستقیماً در *«سامانه ثبت الکترونیک اسناد»* ثبت می‌شوند؛ سامانه‌ای که بستر رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تنظیم و ثبت اسناد است.

همچنین، مطابق ماده (۱۴) آیین‌نامه اجرایی قانون الزام، پیش از ثبت قرارداد:

▫️هویت متعاملین احراز می‌شود؛

▫️موانع قانونی معامله کنترل می‌شود؛

▫️تصدیق الکترونیکی شهود اخذ می‌شود؛

▫️قرارداد در دفتر الکترونیک املاک ثبت می‌شود.

این تشریفات، شباهت تام به فرآیند تنظیم اسناد رسمی دارد.

سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ابزار حاکمیتی برای اعمال صلاحیت قانونی سازمان است. سامانه زیر نظارت و کنترل مأموران رسمی اداره می‌شود.   

از این رو، شرط *«تنظیم نزد مأمور رسمی»* موضوع ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی حاصل است.

دیدگاه عادی بودن قراردادهای یکسان

ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سند رسمی را منحصراً سندی می‌داند که در اداره ثبت، دفتر اسناد رسمی یا نزد سایر مأموران رسمی، در حدود صلاحیت آنان و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد. 

در قراردادهای یکسان، هیچ مأمور رسمی هنگام تنظیم سند حضور یا دخالت مستقیم ندارد.

استفاده از سامانه ثبت الکترونیک اسناد، به خودی خود وصف «رسمی» ایجاد نمی‌کند؛ بلکه صرفاً بستری است برای تنظیم سند و دسترسی مردم به زیرساخت ثبت الکترونیک.

وانگهی! مهم‌ترین قرینه، ماده ۱۴ قانون تجارت الکترونیکی است که مقرر می‌دارد:

«کلیه “داده‌پیام”‌هائی که به طریق مطمئن ایجاد و نگهداری شده‌اند از حیث محتویات و امضای مندرج در آن، تعهدات طرفین یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم‌مقام قانونی آنان محسوب می‌شوند، اجرای مفاد آن و سایر آثار در حکم اسناد معتبر و قابل استناد در مراجع قضائی و حقوقی است.»

قانونگذار در این ماده، از «اسناد معتبر و قابل استناد» سخن گفته است، نه از «اسناد رسمی». بنابراین، اعتبار و قابلیت استناد داده‌پیام مطمئن، لزوماً به معنای رسمی بودن آن نیست.

یکی از ثمرات عملی این اختلاف نظر، تعیین مرجع تخلیه فوری در قراردادهای اجاره یکسان-بدون تغییر است؛ بدین‌توضیح که ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ امتیاز تخلیه فوری  را در دو‌مسیر مختلف پیش بینی کرده است:

«پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجره 

- در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته

- و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه قضائیه انجام خواهد گرفت.

بنابراین، اگر قراردادهای یکسان، «رسمی» تلقی شوند، مرجع صالح برای تخلیه فوری، دوایر اجرای ثبت خواهد بود؛ اما اگر «عادی» محسوب شوند، موجر باید از دادگاه (یا مرجع قضایی صالح) درخواست دستور تخلیه کند.

به نظر می‌رسد بر مبنای تفسیر محتاطانه که قراردادهای یکسان را واجد وصف «سند رسمی» نمی‌شمارد، برای تخلیه‌ی فوری باید به دادگاه مراجعه کرد و نه اجرای ثبت.

جمع‌بندی

ملاک اصلی، همچنان، تعریف قانونی سند رسمی در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی است. ثبت الکترونیکی قرارداد، به تنهایی سند را در زمره‌ی اسناد رسمی قرار نمی‌دهد، بلکه لازم است  احراز شود که سند نزد مامور رسمی تنظیم شده است.

البته می‌توان استدلال کرد که نظارت پیشینی و کنترل مستمر مأموران رسمی بر سامانه، این شرط را در قالبی نوین و غیرمستقیم تأمین کرده است؛ از احراز هویت و زنده سنجی  و کنترل قابلیت انجام معامله گرفته تا تهیه قراردادهای یکسان و سلب امکان تغییر خودسرانه‌ در مفاد آن و ... 

پس لازم‌ نیست کنترل‌های تنظیم و امضای قرارداد، الزاما با حضور فیزیکی طرفین نزد مامور رسمی باشد و همین که محرز باشد فرآیند انعقاد و امضای قرارداد، در چارچوب کنترل پذیر توسط مامور رسمی صورت می‌پذیرد، شرط قانونی حاصل است.

بازنگری در مفهوم سنتی «سند رسمی» ضرورت است؛ چراکه بر اثر تحول در فناوری ثبت الکترونیک اسناد، نظام ثبتی با اسنادی مواجه است که از حیث تضمین اصالت، احراز هویت و بستر انعقاد و کنترل‌های حاکمیتی، فاصله قابل توجهی با تعریف اسناد عادی دارند، اما هنوز در چهارچوب تعریف سنتی سند رسمی نمی‌گنجند.

۱۴۰۵/۳/۲۹

بله: https://ble.ir/vanevesht

تلگرام: https://t.me/vanevesht