واگذاری منافع «غیرِمسکونی» چگونه و کجا؟

 ✅وضعیت۱: اسناد سبز رنگ

در این مورد، برای اعتبار قرارداد، الزام و اجبار در کار است.

طبق تبصره ۴ ماده۱ #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول، #اجاره و یا انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال نسبت به کلیه املاکی که سند حدنگار آن از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده باشد، در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» الزامی است:

مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه اندازی نشده باشد.

این سندها سبز رنگ هستند و از تاریخ صدور سند، مشمول ثبت اجباری هستند.

برای ثبت، یا باید پیش نویس را مشاور املاک به دفتر اسناد رسمی بفرستد و یا طرفین، خودشان به دفترخانه بروند.

قرار شده بعدها   مستقیما توسط طرفین قابل ثبت باشد.

نکته مهم: کدام سامانه؟

اگرچه در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر، ثبت در یکی از دو سامانه «خودنویس» یا «ثبت الکترونیک اسناد» مقرر شده است، اما ثبت در سامانه خودنویس کافی نیست، چراکه ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره ۴ آن، تنها ثبت در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» را معتبر شمرده است و نه سامانه خودنویس!

ضمانت اجرا:

اگر قرارداد اجاره نسبت به اسناد سبزرنگ، در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت نشود، اعتبار نداشته و دعوای تخلیه و... استماع نخواهد شد!

...در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.

✅ وضعیت ۲: ثبت، برای دستور تخلیه

هم اکنون و‌ تا یکسال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی، ثبت قراردادهای واگذاری منافع واحدهای غیرمسکونی (تجاری، اداری، خدماتی و...) از جمله #اجاره و حق‌انتفاع و ارتفاق و رهن، یا تمدید آنها در سامانه‌های ثبت اسناد و املاک و خودنویس، از نظر قوانین الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و #قانون_ساماندهی_بازار_زمین_مسکن_و_اجاره‌بها، الزامی نیست.

همچنین، در حال حاضر، قراردادهای واگذاری منافع غیرمسکونی، با مدت دو سال یا کمتر، نیازی به ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ندارند؛ حتی اگر سند، پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شود.

ولی تکلیف و ضمانت اجرا, از جای دیگری برمی‌خیزد:

ماده ۶ قانون اخیرالذکر، ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ را اصلاح کرد:

در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.

پس خواهی نخواهی، در موارد فوق نیز، بهتر است قراردادهای انتقال منافع واحدهای غیرمسکونی، تماما در یکی از دو سامانه ثبت شود تا امتیازِ گرفتنِ دستور تخلیه، باقی بماند.

✳️تفاوت‌، در ضمانت اجرا:

عواقب بسیار سنگینی که در بند ۲ تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ قانون مالیاتهای مستقیم مقرر شده (از جمله حذف معافیت مالیاتی، استرداد مازاد بر ارزش اجاری به مستاجر و پرداخت ۵۰ درصد ارزش اجاری مدت قرارداد بعنوان هزینه دادرسی برای گرفتن حکم تخلیه) تنها مربوط به قراردادهای «مسکونی» است و به واحدهای غیرمسکونی تسری ندارد.

     علی حسن‌پور مافی

وکیل پایه یک دادگستری

۱۴۰۳/۹/۱

✳️واگذاری منافع «مسکونی» چگونه و کجا؟

تلگرام: https://t.me/vanevesht

واتساپ: https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a