واگذاری منافع «مسکونی» چگونه و کجا؟

دو قانون اخیرالتصویب در حوزه املاک  -یعنی #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول و #قانون_ساماندهی_بازار_زمین_مسکن_و_اجاره‌بها- بیشترین هدف گذاری را روی دخالت فوری در حوزه مسکن گذاشته‌اند. 

اکنون، موجرین‌ واحدهای مسکونی مکلف به ثبت قراردادهای واگذاری منافع هستند.  عدم ثبت در همه حالتها زیان فراوان برای موجرین دارد.

در بعضی حالت‌ها عدم ثبت، قرارداد را از کار می‌اندازد و «دستور» یا حتی «دعوای تخلیه» در دادگاه استماع نخواهد شد! 

در بقیه، قرارداد باطل نیست و «دعوای تخلیه» استماع خواهد شد؛ با این حال، تاوان شدیدی بر عدم ثبت مترتب است: 

✅ وضعیت نخست: ثبت اجباری، شرط اعتبار قانونی:

هم اکنون، واگذاری منافع و تمدید قراردادهای بیش از دو سال برای املاکی که  سند آنها پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده است، باید   منحصرا از طریق ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام شود. 

طبق تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، #اجاره و یا انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال نسبت به کلیه املاکی که سند حدنگار آن از ۳ تیر ۱۴۰۳ به بعد صادر شده باشد، در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» الزامی است.

این سندها سبز رنگ و از تاریخ صدور، مشمول ثبت اجباری هستند. 

برای این وضعیت، ثبت در سامانه خودنویس کافی نیست و طبق ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره ۴ آن تنها ثبت در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» معتبر است.

برای ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، یا باید پیش نویس را مشاور املاک به دفتر اسناد رسمی بفرستد و یا طرفین، خودشان به دفترخانه بروند. اگر قرارداد یکسان در سامانه تعریف شود، مستقیما توسط طرفین قابل ثبت خواهد بود. 

ضمانت اجرا برای وضعیت نخست:

اگر قرارداد اجاره نسبت به اسناد سبزرنگ، در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت نشود، اعتبار ندارد؛ حتی اگر در سامانه خودنویس ثبت شده باشد! 

دعوای تخلیه و... استماع نخواهد شد! 

✅وضعیت دوم: ثبت، برای گریز ازجریمه:

ثبت و تمدید قراردادهای واگذاری منافع، در تمام وضعیت‌ها (شامل قراردادهای کمتر از دو سال، اسناد تکبرگی پیش از ۳ تیر ۱۴۰۳ و اسناد مالکیت عادی و...) با وضع قوانین دیگر، هم اکنون تکلیف قانونی موجرین است؛ هرچند عدم ثبت، منجر به بطلان و بی‌اعتباری این قراردادها نمی‌شود:

ماده ۲ اصلاحی قانون روابط موجر و مستاجر:

در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض الحسنه، تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.

بند۲ تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ قانون مالیاتهای مستقیم: 

«موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را از طریق دفاتر اسناد رسمی در سامانه الکترونیک ثبت اسناد و یا در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت نمایند...» 

ضمانت اجراهای وضعیت دوم :

ادامه بند۲ ماده ۹ فوق:

... در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد اجاره خارج از سامانه های مذکور و بدون ثبت در هیچ یک از آنها ظرف یک ماه، حسب مورد از زمان انعقاد یا تمدید یا ثبت اطلاعات خلاف واقع در سامانه‌های مذکور به تشخیص مرجع قضائی موجر مشمول تخفیف ها و معافیتهای مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون نمی‌شود. علاوه بر آن مرجع رسیدگی به دعاوی ،تخلیه مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجرت المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز نماید پس از رسیدگی به دعوا ضمن صدور رأی موجر را به تأدیه پنجاه درصد (۵۰) ارزش اجاره املاک موضوع ماده (۵۴) این قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیف ها و معافیتهای مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید.

بر اینها، یک محرومیت بزرگ دیگر را باید افزود:

عدم‌ امکان صدور دستور تخلیه، بعلت نقض ماده ۲ اصلاحی قانون روابط موجر و مستاجر و به استناد بند ۵ ماده یک آئین نامه همین قانون!

   علی حسن‌پور مافی

وکیل پایه یک دادگستری 

۱۴۰۳/۹/۲

✳️ واگذاری منافع «غیرِمسکونی»

چگونه و کجا؟

تلگرام: https://t.me/vanevesht

واتساپ: https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a