آنچه دارندگان قولنامههای عادی باید بدانند
آغاز به کار رسمی سامانهی ساماندهی اسناد غیررسمی
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
سالهاست که دستگاه قانونگذاری کشور، به دنبال راهکارهایی برای نجات مردم از دعاوی ناشی از قولنامههای عادی است. سواستفاده از اسناد عادی برای انتقالات معارض و کلاهبرداری، موجب شده که قوانین متعددی برای مهار کردن بزهکاران و سر و سامان دادن به وضعیت مالکیت املاک و آپارتمانها و بطور کلی اموال غیرمنقول، به تصویب مجلس شورای اسلامی برسد. این قوانین در تلاش هستند که امنیت را برای مالکان تامین کنند و اختلافات ملکی را به حداقل ممکن برسانند.
امروزه با تورم شدید حاکم بر بخش املاک، داشتن یک آپارتمان کوچک به سادگی ممکن نیست، بلکه حاصل عمری تلاش کارمندان و کارگران است تا بتوانند سرپناهی برای خانواده داشته باشند. دولت و مجلس در تلاشند تا با تدوین قوانین مناسب و بسیج امکانات، از سرمایههای حیاتی خانوارها محافظت کنند. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یکی از این تلاشهاست.
این قانون، فروشندگان و خریداران را مکلف میکند که معاملات خود را به طور «رسمی» انجام دهند و قولنامه ها و اسناد عادی دیگر را -که به سادگی میتوانند پنهان یا جعل شوند- به کنار گذارند.
قولنامه و بیعنامههای بی شماری تا کنون برای انتقال املاک به کار رفتهاند و نمیتوان یکباره تمام آنها را بیاعتبار کرد. بنابراین، تدابیری برای ایجاد موازنه و حفظ حقوق مردم، اندیشیده شده است. قانون از یک جا به بعد، انتقال عادی را ممنوع کرده و همزمان برای مستندسازی و تثبیت وضعیت معاملات عادی قبلی، راهکاری تصویب نموده است.
در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سامانهای به نام «ساماندهی اسناد غیررسمی» طراحی شده که تمام مردم بتوانند ادعاها و مدارک عادی از جمله قولنامههای خود را در آنجا بارگذاری و تقاضای سند مالکیت کنند.
قانون به سازمان ثبت تکلیف کرده که این سامانه را تجهیز کند و پس از اعلان عمومی راه اندازی سامانه از سوی رییس قوه قضائیه در روزنامه رسمی کشور، عملیات ثبت ادعاها و بارگذاری مدارک توسط مردم قابل انجام خواهد بود.
اکنون با یک سال تاخیر، اعلان عمومی منتشر شده و مردم باید از فرصت دوساله ثبت ادعا کمال استفاده را ببرند و بتوانند دارای سند مالکیت رسمی شوند.
متنِ «اعلان عمومی» که در تاریخ ۲۹ اردیبهشت ۱۴۰۵ در تارنمای روزنامه رسمی کشور منتشر شده، چنین است:
«بدین وسیله راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی؛ موضوع ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شرح زیر اعلام می شود:
۱ـ برای کلیه املاکی که در بازه زمانی ۱۳۹۶/۱/۱ الی ۱۴۰۵/۲/۳۱ سند رسمی حدنگار برای آن ها صادر شده است، راه اندازی رسمی در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود؛
۲ـ برای املاکی که از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ تا اعلان رسمی موضوع بند (۳) برای آن ها سند حدنگار صادر خواهد شد، راه اندازی رسمی از روز صدور سند حدنگار خواهد بود؛
۳ـ تاریخ شمول سامانه در خصوص ثبت ادعا نسبت به سایر املاک با پیشنهاد رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، توسط معاونت اول قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی خواهد شد؛
۴ـ برای نشر آگهیهای موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، راهاندازی سامانه در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود.
رئیس قوه قضائیه ـ غلامحسین محسنی اژیه»
بررسی حقوقی متن این اعلان عمومی، نشان میدهد که سامانهی ساماندهی اسناد عادی، رسما راه اندازی شده است؛ اما نه به طور کامل! راه اندازی این سامانه دارای چندین نکته مهم در مورد معاملات عادی است؛ از جمله مهمترین نکات به شرح زیر است:
1️⃣ - ممنوع شدن معاملهی عادی:
کسانی که با سند دفترچهای و تک برگی آجری رنگ، مالک اموال غیرمنقول هستند، فقط ظرف یک سال از اعلام رسمی راه اندازی سامانه، اجازه تنظیم اسناد عادی دارند و پس از آن، مکلفند معامله خود را فقط و فقط به صورت رسمی در سامانهی ثبت الکترونیک اسناد انجام دهند.
بعد از مهلت یک ساله یعنی بعد از تاریخ ۱۴۰۶/۳/۱، قولنامه عادی اعتبار نداشته و دعوا قابل استماع نیست؛ یعنی دادگاهها و ادارات دولتی و شهرداریها و...اجازه ندارند معاملات عادی را قبول کنند.
توجه داشته باشید اینها که گفته شد، فعلا برای خریداران با اسناد عادی است که تاریخ صدور سند ملک مورد خریداری آنان، سال ۱۳۹۶ به بعد است.
قانون میگوید اگر کسی با سند عادی زمین یا آپارتمان و ساختمان یا باغ و... را خریداری کند، این قرارداد بی اعتبار است و صرفا میتواند پولی را که پرداخت کرده، پس بگیرد.
2️⃣ -مهلت قانونی ثبت مستندات در سامانه:
اشخاصی که با قولنامه یا قراردادهای عادی مال غیرمنقول خریدهاند، باید ظرف دو سال از همین اعلان، یعنی تا تاریخ ۱۴۰۷/۳/۱ ادعا و مدارک خود را در سامانه، بارگذاری کنند. سپس دو سال فرصت دارند تا با اقامهی دعوا یا هر راه دیگر، سند بگیرند. اگر موفق به ثبت مدارک نشوند یا دعوای آنها به نتیجه نرسد، دیگر مالک این مال نیستند و باید به دنبال بازپس گرفتن وجه پرداختی و خسارت بروند. این احکام نیز فعلا برای کسانی اجرا میشود که با قولنامه یا اسناد عادی دیگر اقدام به خرید مال غیرمنقول کردهاند و تاریخ صدور سند به نام فروشنده (مالک رسمی) بعد از ۱۳۹۶/۱/۱ است. چنانچه تاریخ سند مالکیت رسمی فروشنده قبل از ۱۳۹۶ باشد، فعلا مهلت ثبت ادعا در سامانه آغاز نشده است و باید منتظر اعلام بعدی باشند. همانطور که میبینید در اینجا حق عینی خریدار نسبت به مورد معامله ساقط میشود و باید در راهروهای دادگستری به دنبال پس گرفتن ثمن معامله باشد.
3️⃣ - راه اندازی ناقص سامانه و مشکلات آن:
برابر قانون، بنا بوده که فقط با یک بار اعلان عمومی و رسمی، سامانه ماده ۱۰ تماما آغاز به کار نماید؛ نه اینکه مشمول مرحله بندی اختیاری باشد. آنچه در این اعلان رسمی مشاهده میکنیم، راه اندازی رسمی اما محدود سامانه ماده ۱۰ است.
طبق بند۱ اطلاعیه، برای کلیه املاکی که در بازه زمانی ۱۳۹۶/۱/۱ الی ۱۴۰۵/۲/۳۱ سند رسمی حدنگار برای آن ها صادر شده است، راه اندازی رسمی در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود. این جمله نشان میدهد که معاملات عادی برای اسناد رسمی که از سال ۱۳۹۶ به بعد صادر شدهاند،از تاریخ ۱۴۰۶/۳/۱ ممنوع است ولی اسناد مالکیت صادره پیش از سال ۱۳۹۶ هنوز با اسناد عادی قابل معامله هستند. پس اگر میخواهید مثلا آپارتمانی بخرید، ابتدا باید اصل سند مالکیت را دقیقا بررسی فرمایید. چنانچه سند مالکیت از سال ۱۳۹۶ به بعد صادر شده، احتیاط بیشتری لازم است تا معامله عادی موجب دردسر نشود؛ اما اگر تاریخ صدور سند مالکیت، قدیمی و پیش از سال ۱۳۹۶ باشد، هنوز معاملهی با قولنامه معتبر است.
راه اندازی ناقص، موجب پیچیدگی بیشتر در فرآبند تحول قانونی میگردد و کار را از این که هست، دشوارتر میکند.
اعتبار اسناد و ادعاها و انتقالات عادی و رسمی، بیش از پیش در معرض تردید قرار میگیرند. مردم به سختی میتوانند دریابند که بالاخره امکان خرید با قولنامه را دارند یا اینکه معامله عادی بی اعتبار است و دچار زیانهای سنگین خواهند شد. ابهام است در تکالیف مالکان رسمی و معاملات آنها و ادعاهای دارندگان اسناد عادی و قولنامه و امتیازات تعاونیهای مسکن و...و اینکه معاملات آنها در کدام چارچوب میگنجد.
باید توجه داشت که در میهن پهناور ما، تعداد فراوان قولنامهها و قراردادهای واگذاری از سوی تعاونیهای مسکن و امتیازهای مسکن و اسناد عادی دیگر در دست مردم، احتمالا اجرای این قانون و به ویژه بارگذاری انبوه اسناد عادی و مدارک در سامانه ساماندهی اسناد عادی را به طور طبیعی با چالشهای فراوان روبرو میکند و مستلزم برخورداری از امکانات سخت افزار و فضای ذخیره سازی و نگهداری ایمن داده پیامها و سرعت دسترسی به اطلاعات و تداوم آن و نیروی انسانی و بسیاری از نیازمندیهای دیگر است.
اجرای ناگهانی و تمام عیار الزامات قانونی، ممکن است مشکلات ویژهای برای مجریان قانون پدید آورد. به همین دلیل، راه افتادن سامانه را -هرچند ناقص-باید به فال نیک گرفت و آن را گامی بلند برای تنظیم روابط حقوقی در چارچوب رسمی و کنار گذاشتن اسناد عادی دانست.
4️⃣ - موارد مجاز انتقال عادی:
سامانه هنوز پذیرای ثبت ادعای خریداران نسبت به املاک فروخته شده که دارای سند پیش از سال۱۳۹۶ هستند، نمیباشد و در گامهای بعدی سندهای پیش از سال ۱۳۹۶ نیز با اعلان رسمی به روند قانون خواهند پیوست.
در نتیجه اگر سند ملک قبل از سال ۱۳۹۶ صادر شده باشد، هماکنون امکان خرید و فروش آن با قولنامه وجود دارد و فعلا معاملات عادی نسبت به این املاک، نیازی به ثبت در سامانهی ساماندهی اسناد غیررسمی ندارند. این معاملات، از منظر قانون الزام، فعلا معتبرند و دعاوی راجع به آنها قابل استماع است.
5️⃣ - ضرورت انطباق اعلان با قانون:
به حکم تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اسناد حدنگار سبزرنگ، از زمان صدور، مشمول محدودیتهای قانون هستند؛ و تنظیم اسناد عادی خط قرمز آنهاست. بنابراین، با احتیاط بسیار بیشتر باید وارد معاملات این املاک شد.
به طور کلی اسنادی که پس از سوم تیر ۱۴۰۳ صادر شدهاند، باید فقط در دفاتر اسناد رسمی معامله شوند و تنظیم قولنامه عادی -حتی در بنگاههای مشاور املاک- خلاف قانون است و معامله قانونا اعتبار ندارد. اگر خریدار و فروشنده دچار اختلاف شوند، دادگاهها این سند عادی را نخواهند پذرفت. بنابراین، حتی بارگذاری ادعا در سامانه ماده ۱۰ نیز، نخواهد توانست منجر به سند رسمی شود.
با اینوصف، در بند ۱ برای انتقالات عادی بر روی اسناد رسمی که در فاصله ۱۴۰۳/۴/۳ تا ۱۴۰۵/۲/۳۱ صادر شده، مقرراتی وضع شده که بهتر است حمل بر مصادیق ویژه کرد: باید فرض کنیم سند عادی پیش از ۱۴۰۳/۴/۳ تنظیم شده، اما بعدا فروشنده اقدام به دریافت سند حدنگار سبز کرده باشد.
6️⃣ - اجرا پس از تعویض اسناد قدیمی:
اسناد مالکیت صادره پیش از سال ۱۳۹۶ فعلا مشمول قانون نشدهاند، اما در اجرای ماده ۱۱ قانون جامع حدنگار (کاداستر)، ارائه هرگونه خدمات ثبتی به دارندگان اسناد غیر حدنگار، تا زمان تعویض سند ممنوع است و لذا دارندگان اسناد قدیمی، برای اینکه بتوانند ملک خود را بفروشند، باید نخست، سند خویش را نو کنند. به محض صدور سند جدید، معاملات بعدی آنها با محدودیتها و الزامات قانونی عجین خواهد شد؛ بدین معنا که سند جدید را نمیتوان با قولنامهی عادی فروخت.
اگر سند مالکیت آجری رنگ باشد که پیش از ۱۳۹۶ صادر شده است، معامله عادی مجاز است ولی پس از اولین انتقال رسمی، این سند به اداره ثبت ارسال میشود و سند جدید سبزرنگ به خریدار تحویل خواهد شد که سند جدید را دیگر نمیتوان با قولنامه عادی فروخت.
در پایان انتظار میرود اطلاع رسانی گسترده از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک و سازمان صدا و سیما و دیگر نهادهای مسوول شتاب بیشتری بگیرد تا پیچیدگیهای قانون و آئیننامه های آن و نیز راه اندازی غیرکامل سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، مانع اجرای موفق قانون و مشکلات شهروندان نگردد.
۱۴۰۵/۳/۱
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام؛ https://t.me/vanevesht
