کدام معاملات عادی، همین حالا "فاقد اعتبار" هستند؟

با لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پرسش‌هایی گوناگون مطرح می‌شود؛ از جمله:

۱- این قانون اجرایی شده است؟

۲- اسناد عادی هنوز اعتبار دارند؟

۳- آیا ثبت همه معاملات، الزامی است؟

۴- برای ثبت معاملات املاک فاقد سند چه کنیم؟

۵- اگر معاملات را ثبت نکنیم، چه می‌شود؟

۶- در کدام سامانه ثبت کنیم؟

۷- برای ثبت به مشاور املاک برویم یا دفتر اسناد رسمی؟

و....

پاسخ به هر یک از پرسش‌ها، مبانی ویژه خود را دارد. برخی،   نیازمند پاسخ‌های چندبخشی هستند. مثلا عدم ثبت معاملات، بسته به وضعیت سند و نوع معامله و مدت و عوامل دیگر، نتایج مختلفی دارد: برخی باطل هستند و برخی معتبرند؛ اما قانونگذار، برای عدم ثبت آنها، جریمه‌ها و محرومیت‌های زیادی در نظر گرفته است. 

ماده۲ قانون مدنی مقرر داشته:

"قوانین، پانزده روز پس از انتشار، در سراسر کشور لازم الاجراءاست مگر آن که در خود قانون، ترتیب خاصی برای موقع اجراء مقرر شده باشد."

 در قوانین اخیر، اجرای برخی احکام قانونی، وابسته و مشروط به رویدادهایی پس از تصویب و لازم الاجرا شدن آنها شده است؛ مثلا الزام و اجبار طرفین به ثبت معاملات مندرج در ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، منوط است به اینکه: 

- ابتدا سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی راه بیفتد 

- یک سال از راه اندازی آن بگذرد.

راه اندازی سامانه ، تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است که باید ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ قانون، این مهم را به سامان برساند. 

پس با تعهداتی مواجه هستیم که هنوز سررسید نشده و پس از انجام یک سری اقدامات بعدی دستگاههای اجرایی و سپری شدن مهلت معین، برعهده مردم قرار خواهند گرفت. 

✳️ پاسخ سوالی که در عنوان آمده، این است:

اگر مورد معامله، دارای سند تکبرگی باشد که پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده است، طبق تبصره ۴ ماده یک قانونِ الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، معاملات زیر نسبت به آن، با اسناد عادی، اعتبار ندارد:

- هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن 

- انتقال مالکیت عین 

- یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال 

- یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول باشد

- و وقف 

- و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها 

- و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال 

- و اجاره به شرط تملیک 

- و هر نوع پیش فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد 

- و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور،

تبصره ۴- مفاد این ماده درخصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می شود از تاریخ صدور سندمالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده (۱۰) این قانون راه اندازی نشده باشد.

اسناد تکبرگی که بعد از ۳تیر۱۴۰۳ صادر شده‌اند، سبزرنگ هستند و معامله عادی خط قرمز آنهاست.

✳️ پس، معاملات عادی و معاملاتی غیر از آنچه در متن ماده یک آمده (مثلا اجاره به مدت یک سال)، و حتی معاملات با اسناد رسمی دفترچه‌ای یا اسناد تکبرگی که پیش از سوم‌تیر ۱۴۰۳ صادر شده است، هنوز همچنان معتبر است، اگرچه با قوانین دیگر مانند قانون پیش فروش ساختمان و یا قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره، برای عدم ثبت در سامانه‌های مربوطه، مشمول جریمه و محرومیت‌هایی شوند.

اگر پرسش این باشد که کدام معاملات نیازمند ثبت هستند یا ثبت آنها را سفارش می‌کنید، پاسخ به کلی متفاوت خواهد بود.

    علی حسن‌پور مافی 

وکیل پایه یک دادگستری

۱۴۰۳/۸/۲۳

تلگرام: https://t.me/vanevesht

واتساپ: https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a