داوری در موضوعِ غیرمنقول
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
رأی شعبه مجتمع تخصصی دعاوی تجاری تهران:
«... داور مکلف بوده همچون محاکم دادگستری، مالک رسمی و وضعیت ثبتی ملک موضوع ترافع را استعلام نماید؛ چرا که ... مشخص نیست وضعیت ملک از حیث وجود یا فقدان موانع قانونی و قضایی برای انتقال، به چه صورت است. لزوم استعلام وضعیت ثبتی، حقوق اشخاص ثالث را نیز تأمین میکند و مانع صدور و اجرای رأی مخالف با آنچه در دفتر املاک ثبت شده است، میگردد. از سوی دیگر، به صراحت بند «ر» ماده ۱۱۳ قانون برنامه هفتم پیشرفت، استعلام ثبتی توسط مرجع داوری الزامی است و عدم رعایت آن، رأی را از اعتبار ساقط میسازد. بر این بنیان ... قرار رد درخواست اجرا صادر و اعلام میگردد...»
بند «ر» ماده ۱۱۳ قانون برنامه هفتم پیشرفت مقرر میدارد:
«ارجاع به داوری در مورد اموال غیرمنقول دولتی و عمومی و اجرای آرای صادرشده از مراجع داوری راجع به کلیه اموال غیرمنقول حسب مورد، منوط به رعایت اصل یکصد و سی و نهم (۱۳۹) قانون اساسی، بند (۵) ماده (۴۸۹) قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب (در امور مدنی) و استعلام مالکیت از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت امور اقتصادی و دارایی میباشد؛ در غیر اینصورت رأی داوری فاقد اعتبار است.»
فرآیند داوری سه مرحله دارد: ارجاع، صدور رأی و اجرا.
در جمله پردازی این بند، پس از لف و نشر مرتب، قید «حسب مورد» نشان میدهد که درآمیختن این مراحل با یکدیگر مجاز نیست. قانون، مراحل ارجاع و اجرا را از یکدیگر تفکیک کرده و حکم اموال عمومی و خصوصی را نیز جداگانه بیان داشته است؛ بیآنکه برای داور، در مرحله صدور رأی، تکلیف تازهای مقرر کند.
مرحله نخست: ارجاع
ارجاع اختلاف به داوری در اموال غیرمنقول دولتی و عمومی، منوط به رعایت اصل ۱۳۹ قانون اساسی است. این اصل، موافقت هیأت وزیران و در موارد مهم، تصویب مجلس شورای اسلامی را لازم دانسته است. اگر داوری بدون رعایت این تشریفات انجام شود، رأی داوری معتبر نخواهد بود.
اما درباره اموال غیرمنقول اشخاص خصوصی، قانون هیچ محدودیت یا شرط تازهای برای ارجاع اختلاف به داوری مقرر نکرده است.
در نتیجه، حکم قانون در مرحله نخست چنین است:
«ارجاع به داوری در مورد اموال غیرمنقول دولتی و عمومی ... منوط به رعایت اصل یکصد و سی و نهم (۱۳۹) قانون اساسی ... میباشد؛ در غیر اینصورت رأی داوری فاقد اعتبار است.»
مرحله دوم: صدور رأی داور
در این بند، هیچ تکلیفی برای استعلام ثبتی توسط داور پیشبینی نشده است؛ نه در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول خصوصی و نه حتی در اموال دولتی و عمومی.
با این حال، دادگاه دقیقاً برای همین مرحله، تکلیفی را بر داور تحمیل کرده که نه مبنای قانونی دارد و نه از جهت عملی قابل انجام است.
این برداشت، افزون بر ناسازگاری با بند «ر» ماده ۱۱۳، با مدلول ماده ۴۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی نیز سازگار نیست؛ مادهای که روشن ساخته:
«داوران در رسیدگی و رأی تابع مقررات قانون آیین دادرسی نیستند، ولی باید مقررات مربوط به داوری را رعایت کنند.»
مرحله سوم: اجرای رأی داور
استعلام ثبتی در مرحله اجرای رأی، شامل تمام آرای داوری مربوط به اموال غیرمنقول است؛ اعم از دولتی، عمومی و خصوصی.
در حقیقت، مفاد این بخش از قانون چنین است:
«... اجرای آرای صادرشده از مراجع داوری راجع به کلیه اموال غیرمنقول ... منوط به رعایت ... بند (۵) ماده (۴۸۹) قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب (در امور مدنی) و استعلام مالکیت از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ... میباشد؛ در غیر اینصورت رأی داوری فاقد اعتبار است.»
این مرحله، مربوط به دادگاه است، نه داور.
دادگاه، هنگام رسیدگی به درخواست اجرای رأی داوری، خود مکلف است استعلامهای قانونی را اخذ کند. اگر پاسخ استعلام، مالکیت یا وضعیت ثبتی را با مفاد رأی ناسازگار نشان دهد، رأی داوری به استناد همان پاسخ، فاقد اعتبار و غیرقابل اجرا خواهد بود. اما دادگاه، به جای انجام تکلیف قانونی خویش، این وظیفه را متوجه داور دانسته است؛ حال آنکه داور نه قانوناً مکلف به اخذ استعلام ثبتی است و نه اصولاً امکان دریافت پاسخ رسمی از اداره ثبت را دارد.
استعلام ثبتی، ابزار نظارت قضایی در مرحله اجرای رأی داوری است؛ ابزاری که امکان کنترل انطباق رأی با مندرجات دفتر املاک را پیش از اجرا فراهم میکند.
۱۴۰۵/۴/۱۶
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
بخشنامه شماره: ۶۵۲۱/۳۰ تاریخ: ۱۴۰۵/۰۳/۳۱ معاون قضایی رئیس دادگاههای عمومی و انقلاب تهران- ارزیابی در اجرا
سرپرستان مجتمع های قضایی و دادگاههای صلح تهران
سلام علیکم
با احترام با توجه به اینکه در مواردی که لازم است کارشناسی برای مشخص شدن میزان مبلغ صورت گیرد، از جمله در دعاوی راجع به مسولیت مدنی به لحاظ فاصله زمانی بین انجام کارشناسی و اجرای حکم، قیمتها به لحاظ تورم شدید تغییر می یابد؛ لذا در صورتیکه پس از احراز اصل حق، انجام کارشناسی در مرحله اجرای حکم صورت گیرد، به صواب نزدیکتر می باشد؛ بنا به مراتب مذکور توجه محاکم حقوقی و صلح و همچنین کیفری 2 نکات ذیل یادآوری می شود:
۱- تأثیر تورم بر کارایی رأی صادره
با توجه به استمرار و شدت تورم در اقتصاد کشور تعیین مبلغ خسارت در زمان دادرسی قطعاً در زمان اجرای حکم قادر به جبران کامل ضرر نخواهد بود و زیان دیده از دسترسی به حقوق واقعی خود محروم میماند. این موضوع علاوه بر ایجاد اخلال در فرآیند احقاق حق با اصول مسلم حقوقی و شرعی از جمله قاعده «لاضرر و لاضرار فی الاسلام» در تعارض است.
۲- اعتبار امر مختومه صرفاً در حدود احراز حق است؛ نه تعیین مبلغ
از آنجا که اعتبار امر مختومه محدود به اصل استحقاق است، واگذاری تعیین مبلغ به مرحله اجرای احکام خللی به اعتبار و قطعیت حکم وارد نمیسازد و در عین حال انعطاف لازم برای جبران واقعی خسارت را فراهم مینماید.
۳-جلوگیری از هزینهها و افزایش بیمورد ورودی پرونده ها
در مواردی که دادگاه در مرحله دادرسی، مبلغ خسارت را قطعی اعلام می کند، خواهان برای دریافت مابه التفاوت ناشی از تورم ناگزیر از طرح دعوای مجدد میگردد. صرف نظر از اینکه رویه غالب دادگاهها چنین خواسته ای را نمی پذیرند، این اقدام مستلزم تقدیم دادخواست جدید، پرداخت هزینه دادسی، صرف وقت و هزینه برای طرفین و در نهایت افزایش قابل توجه ورودی پروندهها به دادگستری است که در تعارض با اصل دادرسی مؤثر و سیاست قضازدایی میباشد.
۴-پرهیز از ارجاعهای زائد به کارشناسی و اتلاف منابع
تجربه های متعدد نشان داده است که برخی دادگاهها در مرحله بدوی مبادرت به کارشناسیهای متعدد و پرهزینه جهت تعیین میزان خسارت مینمایند لیکن با نقض رأی در مرحله تجدید نظر این اقدامات عملاً بلااثر میگردد و موجب اتلاف منابع عمومی، وقت قضایی و هزینه اصحاب دعوی میشود. در حالی که اگر تعیین مبلغ به مرحله اجرا واگذار شود. این اتلاف پیشگیری خواهد شد. همچنین این موضوع جریان دادرسی را کوتاه تر نموده و از اطاله دادرسی جلوگیری خواهد شد.
۵ -پشتوانه قانونی- ماده ۲۷ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی دادگستری:
ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، اجرای حکم را در مواردی که نیاز به ارزیابی مالی دارد، منوط به تعیین مبلغ توسط اجرای احکام میداند. همچنین ماده ۱۹ قانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱ اعتبار نظر کارشناسی را شش ماه اعلام کرده و پس از آن نیاز به تمدید یا تجدیدنظر وجود دارد. این موضوع، انجام کارشناسی در مرحله دادرسی را پیش از قطعیت حکم گاه بلاوجه و غیر اقتصادی میسازد.
۶-پذیرش این رویکرد در نظریه مشورتی و رویه های جاری
مطابق نظریه مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره ۶۸۹/۱۴۰۳/۷ مورخ 1403/09/20 در مواردی نظیر حق کسب یا پیشه، اصل حق در دادنامه احراز و تعیین مبلغ به اجرای احکام واگذار میشود. همچنین رویه جاری در دعاوی خانواده از جمله مطالبه اجرت المثل یا مهریه عندالاستطاعه نیز مؤید این رویکرد میباشد.
۷-پشتوانه اصولی- بند ۶ سیاستهای کلی امنیت قضایی
بند ۶ سیاستهای کلی امنیت قضایی (ابلاغی مقام معظم رهبری) بر کاستن مراحل دادرسی و تقویت اجرای احکام تأکید دارد که پذیرش این پیشنهاد در راستای آن خواهد بود.
۸-مبانی تطبیقی - رویه پذیرفته شده در سایر نظامهای حقوقی
در بسیاری از نظامهای حقوقی دادگاهها صرفاً نسبت به احراز مسئولیت و استحقاق خواهان حکم صادر میکنند و تعیین میزان دقیق خسارت را به واحدهای اجرایی یا کارشناسان مستقل در مرحله اجرا محول مینمایند. این رویه بر دقت سرعت و کارایی سیستم قضایی می افزاید.
لذا پیشنهاد میشود که:
در دعاوی مالی و خسارتی چنانچه اصل استحقاق خواهان برای دادگاه محرز باشد، قضات محترم از ارجاع به کارشناسی در مرحله دادرسی جهت تعیین مبلغ پرهیز نموده و تعیین مبلغ خسارت را به مرحله اجرای احکام با جلب نظر کارشنایی واگذار نمایند.
این رویکرد ضمن رعایت اصول شرعی و قانونی موجب حفظ منابع مالی طرفین، کاهش حجم دادرسی های تکراری و افزایش کارایی و سرعت فرآیند اجرای عدالت خواهد شد.
ابراهیم کرمی
معاون قضایی رئیس دادگاههای عمومی و انقلاب تهران
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
گامی به سوی عدالت در تملکات عمومی؟
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
مشاهدات در بسیاری از پرونده ها حاکی است که تشریفات قانونی تملک بهدرستی رعایت نشده و بهای ملک پیش از تصرف، پرداخت یا تودیع نگردیده است. در نتیجه، دستگاه اجرایی عملاً بدهکار مالک باقی میماند، در حالی که ملک تصرف شده است.
گاهی مالک، سالها برای دریافت بهای ملک خود، دادرسی را طی میکند؛ اما هنگامی که سرانجام وجه به حساب او واریز میشود، تورم بخش مهمی از ارزش واقعی حق وی را بلعیده است. آیا چنین نتیجهای را میتوان اجرای عدالت دانست؟
یکی از چالشهای جدی در دعاوی ناشی از تملک اراضی و ابنیه توسط دستگاههای اجرایی، فاصله زمانی طولانی میان ارزیابی ملک و پرداخت بهای آن است.
در چنین وضعیتی، گذشت زمان و کاهش مستمر ارزش پول، آثار زیانباری برای مالک ایجاد میکند. پول صرفاً وسیله پرداخت نیست؛ بلکه معرف میزان مشخصی از توانایی خرید است. این توانایی، در اثر خلق پولِ بدون پشتوانه و نوسانات اقتصادیِ منجر به تورم، به نحو چشمگیری کاهش مییابد. بنابراین، مبلغی که سالها پیش تعیین شده است، دیگر توان جبران واقعی خسارت را ندارد و معرفٌ همان میزان از توانایی مبادله نیست و این یعنی بلعیدن قدرت خرید و حقوق شرعی و قانونی مالک، به وسیلهی تورم.
از همین رو، ۹ ماه پیش، در بند چهارم یادداشت *«نابسامانی در تملک» این پیشنهاد مطرح شد که: رویه قضایی میتواند کمکی به عدالت کند و پرداخت وجه موکول به ارزیابی و وصول در مرحلهی اجرا شود
ارزیابی در زمانی نزدیکتر به پرداخت، میتواند فاصله میان حکم قضایی و عدالت واقعی را کاهش دهد.
اکنون بخشنامه شماره ۶۵۲۱/۳۰ مورخ ۱۴۰۵/۰۳/۳۱ معاون قضایی رئیس دادگاههای عمومی و انقلاب تهران، با نگاهی مشابه، پیشنهاد کرده است که در دعاوی مالی و خسارتی، در موارد مقتضی، اصل حق در مرحله دادرسی احراز و تعیین مبلغ با جلب نظر کارشناس به مرحله اجرای احکام موکول شود.
فلسفه این پیشنهاد روشن است؛ کارشناسیای که سالها پیش از اجرای حکم انجام شده، در اقتصادی مبتلا به تورم شدید، در زمان اجرا کارایی خود را از دست میدهد. از سوی دیگر، ارجاعهای مکرر به کارشناسی در مراحل رسیدگی، ناتوانی در پرداخت هزینهی دادرسی و هزینههای دیگر، گاه با نقض رأی در مراحل بالاتر، مشکلی بر مشکل اصلی میافزاید.
البته این راهکار، همه مشکلات را حل نمیکند. حتی پس از تعیین بهای روز در مرحله اجرا نیز مقررات مربوط به منع توقیف اموال دستگاههای دولتی و مهلتهای قانونی اجرای احکام علیه دولت، همچنان میتواند موجب تأخیر در وصول مطالبات محکومله شود. با این حال، موکول شدن ارزیابی به زمان اجرا، دستکم بخشی از آثار مخرب تورم بر حقوق مالکان را میکاهد.
اگر این رویکرد در رویه قضایی تثبیت شود، میتواند گامی مؤثر در نزدیکتر شدن احکام قضایی به عدالت جبرانی باشد؛ بهویژه در پروندههای تملک که فاصله میان «احراز حق» و «پرداخت حق» گاه به چندین سال میرسد. مالکان محکومیت دستگاه اجرایی را به پرداخت بهای روز حقوقشان، از دادگاه میخواهند و با احراز حقانیت آنان، ارزیابی کمیت، به مرحلهی اجرا سپرده میشود.
این بخشنامه را به فال نیک میگیریم؛ شاید سرآغاز تحولی مثبت در شیوهی دادرسی و اجرا باشد که در نهایت، حقوق مالکان را بیش از گذشته از امواج سهمگین تورم مصون سازد.
۱۴۰۵/۴/۴
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
قرارداد یکسان (بدون تغییر)؛ سند رسمی است یا عادی؟
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نوع جدیدی از قراردادها در نظام ثبتی پدید آمده است: قراردادهای «یکسان - بدون تغییر».
انعقاد این قراردادها، نیازمند مراجعه به دفتر اسناد رسمی و دخالت سردفتر نیست، بلکه توسط طرفین، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت میرسد. اسناد الکترونیک حاوی این قراردادها «رسمی» است یا «عادی»؟
دیدگاه رسمی بودن قراردادهای یکسان
تبصره (۲) ماده (۱) قانون الزام مقرر کرده است که قراردادهای یکسان - بدون تغییر، مستقیماً در *«سامانه ثبت الکترونیک اسناد»* ثبت میشوند؛ سامانهای که بستر رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تنظیم و ثبت اسناد است.
همچنین، مطابق ماده (۱۴) آییننامه اجرایی قانون الزام، پیش از ثبت قرارداد:
▫️هویت متعاملین احراز میشود؛
▫️موانع قانونی معامله کنترل میشود؛
▫️تصدیق الکترونیکی شهود اخذ میشود؛
▫️قرارداد در دفتر الکترونیک املاک ثبت میشود.
این تشریفات، شباهت تام به فرآیند تنظیم اسناد رسمی دارد.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ابزار حاکمیتی برای اعمال صلاحیت قانونی سازمان است. سامانه زیر نظارت و کنترل مأموران رسمی اداره میشود. ادامه مطلب ...
محرومیت از دستور تخلیه
نقدی کوتاه بر یک نظر مشورتی
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، برای قراردادهای اجارهای که شرایط مقرر در قانون را دارا باشند، امتیاز «دستور تخلیه» را تصویب کرده است: تشریفاتی محدود و سرعتی بیشتر.
ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها، شرط ثبت قرارداد اجاره، را افزود.
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۴۶ مورخ ۱۴۰۴/۰۶/۱۲ حاکی است:
*«... عدم ثبت قراردادهای اجاره حسب مورد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد مانع از تقاضای تخلیه توسط موجر و حسب مورد صدور حکم یا دستور تخلیه توسط دادگاه صالح نیست و فقط دادگاه در صورت احراز عدم ثبت در یکی از این دو سامانه ضمن صدور حکم یا دستور تخلیه، موجر را به تأدیه پنجاه درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و مراتب را جهت عدم شمول تخفیفها و معافیتهای مالیاتی موضوع تبصره 11 ماده 53 این قانون به سازمان امور مالیاتی اعلام میکند؛ بنابراین بند 2 ماده 5 یاد شده در مقام نسخ یا تخصیص قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 نبوده و مانع از استماع درخواست و یا دعوای تخلیه عین مستأجره نیست ...»*
این نظریه، از دو جهت محل انتقاد و ایراد است:
نخست؛ بر خلاف نظر مشورتی، عدم ثبت قرارداد، منجر به محرومیت از دستور تخلیه *میگردد*.
قانون روابط موجر و مستأجر، «دستور تخلیه» را تنها برای قراردادهایی تجویز کرده است که تمام شرایط مقرر در ماده۲ قانون را دارا باشند.
هرگاه یکی از این شرایط وجود نداشته باشد، امتیاز «دستور تخلیه» منتفی است و موجر ناگزیر است با دادخواست تخلیه و تشریفات دادرسی، حق خود را مطالبه کند. ادامه مطلب ...
جایگاه سند عادی پس از راهاندازی سامانه ساغر
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
راهاندازی سامانه ساغر این تصور را در میان برخی ایجاد کرده است که اسناد عادی پس از انقضای مواعد مقرر، به طور کامل از اعتبار ساقط میشوند. این برداشت با مفاد قانون انطباق کامل ندارد.
علاوه بر اینکه *محتویات مستقل سند عادی* -که ارتباطی به معاملهی غیرمنقول ندارند- معتبر است، قانونگذار در موارد متعددی همچنان برای سند عادی آثار حقوقی مهمی قائل شده است:
استثنای نخست- تداوم اعتبار تا انقضای مواعد:
ضمانت اجراها منوط به عدم ثبت ادعا و عدم اقامهی دعوا در مواعد مقرر در سامانه ماده ۱۰ قانون هستند؛ پس بدیهی است که تا پیش از انقضای کامل مواعد، اسناد عادی را از منظر این قانون باید معتبر فرض کرد.
استثنای دوم - قابلیت استماع دعوا در موارد ویژه!:
بر اساس تبصره ۵ ماده ۱ قانون:
«دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده و نیز ملکیت و حق که قبل از لازم الاجراء شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آییننامهای که به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد و به تشخیص وی محرز باشد.»
بنابراین، حتی پس از انقضای مواعد قانونی و عدم ثبت در سامانه، اگر موردی مشمول این تبصره قرار گیرد و تأیید عالیترین مقام قضایی را به همراه داشته باشد، دعوا با سند عادی در محاکم قابل استماع خواهد بود.
اینحا بیشتر بخوانید: https://ble.ir/vanevesht/-8633718743290025225/1776326163471)
استثنای سوم - استناد پذیری برای مطالبه عین:
قانونگذار در ماده ۱۰، عدم استماع دعوی را صرفاً در برابر مالکیت دولت بر اراضی دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت مقرر کرده است: ادامه مطلب ...
آئین فسخ معاملات غیرمنقول
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
در حقوق ایران، فسخ، ایقاعی است در اختیار و ارادهی مشروطله. رویدادی که تشریفات ویژهای نمیخواهد. این ایقاع در ضمیر وی متولد و با هر نشانهی عینی، تبلور خارجی مییابد. ماده ۴۴۹ قانون مدنی:
« فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل میشود»
به مجرد فسخ، تعهدات گسیخته میشود و نیازی به تایید (یا تنفیذ) نیست؛ اما مشروطله ناچار است تاییدیه مرجع داوری یا قضایی را، برای درستی فسخ و رهایی از تعهدات قراردادی بگیرد، چون همواره طرف مقابل، مدعی عدم تحقق آن است.
ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، «رسمیت» را برازندهی پیکر معاملات غیرمنقول دانست. گسیختن معاملات رسمی هم، جامهای بر اندازهی آن میطلبد، اما با یک استثنا: ادامه مطلب ...
تعویض سند دفترچهای با سند حدنگار
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
صدور اسناد مالکیت، نویدبخش دورهای مدرن برای گذر از قباله ها و اسناد عادی دست نویس بود. اسناد مالکیت دفترچهای، با شیوه های نقشهبرداری عصر خود صادر میشدند. اراضی بزرگ در پهنهی کشور، طول ابعاد و حتی مساحت نداشتند و به آنها حد و حدودی میگفتند؛ یعنی زمینهایی که صرفا با توصیف ابعاد آن و صرفنظر از متراژ اضلاع و مساحت، دارای سند مالکیت بودند. در تعیین حدود نیز، گاهی اوقات اصطلاحات کلی به کار میرفت، مثلا حد شرقی به خرگوش دره!
در اواخر اسفند ۱۳۸۸ اولین سند تکبرگی در ایران صادر شد تا پیوند عمیقتر سامانههای رایانهای با پروندههای ثبتی آغاز گردد.
نزدیک پنج سال بعد در ۱۳۹۳/۱۱/۱۲ قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور تصویب و از تاریخ ۱۳۹۴/۱/۱ لازم الاجرا شد. این قانون، عناصری مهم بر سند مالکیت افزود: از اینجا به بعد دقیقترین پیوند، با عنوان «حدنگاری»، میان سند مالکیت با ملک، از جهت تعریف و توصیفات فنی برقرار شد. ادامه مطلب ...
یک تبصره، سه دغدغه!
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
آیا حاکمیت، این بار، عزمی راسخ دارد که اسناد عادی را «کاملا» از میانهی معاملات غیرمنقول بردارد؟
قانونِ الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در این راستا، احکام ویژهای دارد، از جمله:
ممنوعیت «معاملات» عادی:
معاملات عادی غیرمنقول، پس از گذشت یک سال از راهاندازی سامانهی ماده ۱۰ قانون، ممنوع است. ضمانت اجرای تخلف، این است که تنها «رد عوض» را میشود از دادگاه خواست و نه هیچ دعوای دیگر. رد عوض، قاعدتا نتیجهی بطلان معامله است؛ اگر معامله باطل نیست، چرا باید عوض برگردد؟ با این حال، چنانچه محتاطتر باشیم و نگوئیم معامله باطل است، باری، سند و معامله استنادناپذیرند. دادگاهها و مراجع رسیدگی و دولتی و عمومی، به سند و مسند بها نخواهند داد و حمایت حاکمیت از سند قطع میشود...
ثبت ادعا و مستندات:
علاوه بر ممنوع شدن معاملات عادی، دارندهی سند عادی، ناچار است برای «تثبیت» و «استمرار» یافتن مالکیت خویش -حتی بدون قصد انتقال به دیگران- طی مهلت مقرر در سامانهی ساماندهی اسناد غیررسمی، ادعا و مستنداتش را درج کند و به دنبال گرفتن سند رسمی باشد، وگرنه سند عادی او پذیرفته نیست ودعوای مالکیتش شنیده نخواهد شد. ادامه مطلب ...