محرومیت از دستور تخلیه

نقدی کوتاه بر یک‌ نظر مشورتی

علی حسن‌پور مافی

وکیل پایه یک دادگستری

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، برای قراردادهای اجاره‌ای که شرایط مقرر در قانون را دارا باشند، امتیاز «دستور تخلیه» را تصویب کرده است: تشریفاتی محدود و سرعتی بیشتر.

ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، شرط ثبت قرارداد اجاره، را افزود.

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۴۶ مورخ ۱۴۰۴/۰۶/۱۲ حاکی است:

*«... عدم ثبت قراردادهای اجاره حسب مورد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد مانع از تقاضای تخلیه توسط موجر و حسب مورد صدور حکم یا دستور تخلیه توسط دادگاه صالح نیست و فقط دادگاه در صورت احراز عدم ثبت در یکی از این دو سامانه ضمن صدور حکم یا دستور تخلیه، موجر را به تأدیه پنجاه درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و مراتب را جهت عدم شمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره 11 ماده 53 این قانون به سازمان امور مالیاتی اعلام می‌کند؛ بنابراین بند 2 ماده 5 یاد شده در مقام نسخ یا تخصیص قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 نبوده و مانع از استماع درخواست و یا دعوای تخلیه عین مستأجره نیست ...»*

این نظریه، از دو جهت محل انتقاد و ایراد است:

نخست؛ بر خلاف نظر مشورتی، عدم ثبت قرارداد، منجر به محرومیت از دستور تخلیه *می‌گردد*.

قانون روابط موجر و مستأجر، «دستور تخلیه» را تنها برای قراردادهایی تجویز کرده است که تمام شرایط مقرر در ماده۲ قانون را دارا باشند. 

هرگاه یکی از این شرایط وجود نداشته باشد، امتیاز «دستور تخلیه» منتفی است و موجر ناگزیر است با دادخواست تخلیه و تشریفات دادرسی، حق خود را مطالبه کند.  

این برداشت، افزون بر متن ماده ۲ قانون، در ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی نیز با صراحت بیشتری منعکس شده است:

*«موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:

۵- در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون تنظیم نشده باشد.»*

پس از اصلاح ماده ۲ و افزوده شدن شرط ثبت قرارداد در سامانه‌های قانونی، طبعا قراردادهایی که ثبت‌نشده‌اند، واجد شرایط مقرر در قانون تلقی نمی‌شوند؛ بنابراین، از شمول مقررات قانون سال ۱۳۷۶ و مهم‌ترین امتیاز آن، یعنی «دستور تخلیه»، خارج خواهد بود. 

دوم؛ بر خلاف مدلول نظر مشورتی، جریمه پنجاه درصدی و سایر ضمانت اجراهای مالیاتی، در «دستور تخلیه» قابل اعمال *نیست*.

بند ۲ تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مقرر می‌دارد:

*«مرجع رسیدگی به «دعاوی» تخلیه، مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجرت‌المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز نماید، پس از رسیدگی به «دعوا»، ضمن صدور «رأی»، موجر را به تأدیه پنجاه درصد (۵۰٪) ارزش اجاره املاک موضوع ماده (۵۴) این قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام نماید.»*

متن این ماده دست کم  سه بار نشان می‌دهد که ناظر به «دستور تخلیه» نیست:

الف- قانون‌گذار از تعبیر «*دعاوی*» استفاده کرده است، در حالی که فرآیند صدور دستور تخلیه، دعوا محسوب نمی‌شود.

ب- ضمانت اجرا موکول به رسیدگی به «*دعوا*» شده است؛ حال آنکه دستور تخلیه بدون رسیدگی ماهوی صادر می‌شود.

ج- محکومیت مالی باید «*ضمن صدور رأی»* باشد؛ در حالی که دستور تخلیه رأی قضایی نیست؛ زیرا رأی، اعم از حکم و قرار است و دستور تخلیه نه حکم است و نه قرار.

 *نتیجه*

در فرض عدم ثبت قرارداد، شرایط صدور دستور تخلیه فراهم نیست.

از سوی دیگر،دادگاه مجاز نیست جریمه پنجاه درصدی و محرومیت مالیاتی مقرر در بند (۲) تبصره (۹) الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم را در هنگام رسیدگی به درخواست دستور تخلیه  اعمال کند. 

از این رو، نظریه مشورتی اداره کل حقوقی، از حیث روا داشتن دستور تخلیه حتی بر فرض عدم ثبت در سامانه‌ها و نیز، تسری دامنه‌ی ضمانت اجراها به درخواست تخلیه، انطباقی با قوانین ندارد.

۱۴۰۵/۳/۲۵

بله:     https://ble.ir/vanevesht

تلگرام:  https://t.me/vanevesht