پشتیبانِ بی پناه!
- در التهابِ ستاندنِ حق موکل، سلامت جسم و روان خود را فدا میکند.
- سرانگشت او، سرنخِ کلافِ سردرگم پرونده ها که زندگی موکل را تحمل ناپذیر ساخته، باز میکند.
- شکیبایی، وقار و کاردانی، پیشه اوست. پاسخگویی به پرسشهای گوناگون موکل و خاندان و دوستان و آشنایان و متقاعد کردن این و آن، تعهد و وظیفه شبانه روزی او به شمار میرود.
- درشت گویی را -از هر که در مقابل اوست- همراه با بحث و جدل ناموجه تاب میآورد، زیرا برای رسیدن به هدف والای نیل به عدالت، راه دیگری نیست.
- نوشتن دفاعیه و دادخواست و شکایت، با دقیقترین شکل ممکن و مراقبت از اوقات رسیدگی، انتظار همیشگی از اوست.
- باید شوون حرفهای وکالت را پاس داشته و از شکستن آن-که در هالهای از ابهام و تعیین مصادیق است و از پارک دوبله تا هر رفتار دیگر را در برمیگیرد- بپرهیزد.
- ایفای تعهدات مالی و مالیاتی و... نباید به تاخیر افتد.
- باید..... نباید..... باید.... نباید....
- البته که به شریفترین نحو ممکن، با گذاشتن جان و عمر و سلامتی خویش، در راه نیل به عدالت و حق، باید همانند هر فرد شاغل، پیشرفت کند و آینده خود و خانواده را تامین و یا لااقل وضع موجود ناپایدار را نگه دارد.
- ناگهان، بدبینی اجتماعی -که از هر گوشه در آن دمیده میشود- دیگِ خشمِ فروخوردهی ناکامان دادرسی را به جوش میآورد. دیوِ پلیدِ انتقام، دست خود را بر دستهی دشنه و ماشهی تفنگ میبرد و....تمام!
- با صدمه یا خاموشی یکی، همهمه برپا میشود که چرا این شد؟ چه باید کرد؟
- از ندانستن چاره، انگشت اتهام به سوی همکاران میچرخد و متهم میشوند که همت و حمیت لازم در باره منافع صنفی را ندارند، بدون اینکه روشن شود وظیفه دیگران چیست.
- آیا گنجاندن اسپری فلفل و پنجه بوکس، در لابلای کتاب قانون و پروندههایی که نوید امنیت و عدالت و نفی خشونت میدهند کارساز است؟
- با این خشم سوزنده جان وکلا، باید چگونه برخورد کرد؟ رفتار مناسب و پسندیده و بازدارنده، در کجا اندیشیده و مهیا شده و چه کسانی مسوول هستند؟
- نقش آموزشهای فراگیر عمومی و رسانه ها چیست؟
- #وکیل، پیش از هر چیز، آماج صدمات دردناک ناشی از بدآموزی اجتماعی است. همان که، به هر که، اجازه میدهد با هر وسیله، او را از سر راه بردارد... بردارد تا زبانِ سرخ و سرِ سبز و منطقِ استوار و علم و تحقیق را روبروی خود نبیند و بال دیگر فرشته عدالت را، همراه با کاردانی و علم و تجربه و تحقیق از کار اندازد.
- تباهنگری به وکیل و ساختن چهره منفی از او باید رخت بربندد.
- او، به عنوان شهروندِ مسوولیت پذیر و کارآمد و سودمند در پیکره اجتماعی، به مردم شناسانده شود، آن چنانکه در کشورهای عربی، او را "محامی" مینامند، یعنی پشتیبان حق و عدالت.
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
۱۴۰۳/۷/۲۸
https://t.me/vanevesht
دو نصاب مالی همزمان، برای تجدیدنظرخواهی
به تاریخ نگارش توجه شود.
۱- طبق ماده ۳۳۱ قانون #آئین_دادرسی_مدنی:
احکام زیر قابل درخواست تجدیدنظر می باشد:
الف - دردعاوی مالی که خواسته یاارزش آن ازسه میلیون (۳/۰۰۰/۰۰۰) ریال متجاوز باشد.
۲- طبق ماده ۱۲ قانون شورای حل اختلاف:
صلاحیتهای دادگاه صلح به شرح زیر است:
۱- دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد (۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰) ریال
و در ادامه طبق تبصره ۵ همین ماده:
آرای دادگاه صلح، قطعی است مگر در موارد زیر که قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان است:
الف- دعاوی موضوع بند (۱) این ماده در صورتیکه خواسته بیشتر از نصف نصاب مذکور در آن بند باشد.
در نتیجه، هم اکنون و هم زمان، در نقاطی که دادگاه صلح تشکیل نشده، دعاوی مالی بیش از ۳۰۰ هزار تومان خواسته، صادره از دادگاه حقوقی، قابل تجدیدنظر است، اما هرجا که #دادگاه_صلح تشکیل شده است، احکام بیش از ۵۰ میلیون تومان خواسته، صاده از دادگاه صلح، قابل تجدیدنظرخواهی است!
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
۱۴۰۳/۷/۲۴
https://t.me/vanevesht
در باب مغایرت آئین نامه ماده۳ با متن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
پیش از این، در باره ابتکار نوین قانونگذار مبنی بر دسترسی مستقیم مردم به سامانه و ثبت معاملات رسمی -بدون دخالت دفاتر اسناد رسمی- یادداشتی منتشر شد:
با مرور اجمالی، آیین نامه اخیرالتصویب در موارد متعدد و مهم با #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول مغایرت دارد؛ از جمله با تبصره۲ ماده۳ قانون که در آن قانونگذار بدین شرح، حق دسترسی مستقیم مردم به سامانه و ثبت معامله با شرایط یکسان را-بدون نیاز به واسطه دیگر از جمله دفتر اسناد رسمی- داده است:
《سازمان مکلف است ظرف یک سال از لازم الاجراشدن این قانون، امکان دسترسی دلالان معاملات املاک و اشخاص حقیقی و حقوقی به #سامانه_ثبت_الکترونیک_اسناد را به منظور انجام استعلامات مربوط و ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون، فقط در قالب قراردادهای یکسان و نمونه (بدون امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی توسط متعاملین و دلالان معاملات املاک) در مورد املاک دارای سند رسمی فراهم کند. متعاملین در صورتی که قصد ثبت عمل حقوقی خارج از قالبهای مذکور را داشته باشند، می توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند. 》
اما ماده ۱۵ آیین نامه اخیرالتصویب، در همه موارد -حتی قراردادهای یکسان- مراجعه به دفتر اسناد رسمی را نه تنها جهت ادامه فرآیند لازم دانسته، بلکه انتقال بعدی معامله ثبت شده را ممنوع دانسته است:
تصریح موارد زیر در قراردادهای یکسان الزامی است:
ا- الزام طرفین به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی پس از ثبت قرارداد در سامانه به منظور ادامه فرایند و رفع محدودیت موضوع بند (۲) این ماده حداکثر ظرف سه ماه از ثبت قرارداد در سامانه.
۲- ممنوعیت ثبت هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده (۱) قانون توسط منتقل الیه یا متعهدله تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی.
۳- تعریف سازوکاری برای الزام تعیین تکلیف قرارداد در صورتی که ظرف شش ماه از موعد مقرر برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنند.
از این گذشته، در ماده ۱۶ آئین نامه، علیرغم اطلاق قانون، ثبت بعضی قراردادهای یکسان را منع کرده است:
در موارد زیر ثبت عمل حقوقی از طریق #قراردادهای_یکسان موضوع تبصره (۲) ماده (۳) قانون امکانپذیر نبوده و ثبت عمل حقوقی صرفاً توسط دفاتر اسناد رسمی صورت می پذیرد
۱-در قراردادهای غیر معوض
۲- در مواردی که موضوع معامله در بازداشت است.
۳-در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آنها غیر اصیل نظیر ولی وصی وکیل و قیم است.
۴- در قراردادهایی که طرفین معامله یا یکی از آنها اشخاص حقیقی زیر ۱۸ سال باشند.
راستی!
با احراز مغایرت آئین نامه مصوب قوه قضائیه با قانون، در کجا میتوان آن را ابطال کرد؟
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
۱۴۰۳/۷/۲۲
https://t.me/vanevesht
تحولات قانونی در استرداد عین مبیع
فراز پایانی تبصره ۱ ماده ۱ #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول ، مقرر داشته:
"...در هر حال چنانچه منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد میگردد»
این تبصره، دقیقا در نقطه مقابل و در تضاد با #رای_وحدت_رویه شماره ۸۱۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور است که هشت روز پس از تصویب این قانون، بدین مضمون صادر شده است:
«مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بیاثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود. ...»
با توجه به ضرورت جمع احکام (الجمع مهما امکن، اولی من الطرح)، این تبصره را باید استثنایی پیچیده بر رای وحدت رویه تلقی نمود؛ با این توضیح:
✳️الف- موارد عدم استرداد عین مبیع:
⚠️ ۱- به طور خاص، نسبت به اموال غیرمنقول که سند حدنگار آن پس از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده است، هم اکنون مفاد تبصره ۱ ماده ۱ قانون مزبور حاکم است؛ یعنی با فسخ معامله نخست -پس از انجام معامله مجدد- دیگر مال به فروشنده باز نمیگردد.
⚠️ ۲- این حکم، یک سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیرمنقول، نسبت به تمام معاملات رسمی اموال غیرمنقول جریان خواهد یافت.
✳️ب- موارد استرداد عین مبیع:
در موارد زیر، رای وحدت رویه حاکم است و در صورت فسخ، عین مبیع به فروشنده نخست بازمیگردد:
✅ معاملات اموال «منقول».
✅ معاملات املاکی که سند حدنگار پیش از ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده، ( فعلا و تا پیش از سپری شدن یک سال از راه اندازی #سامانه_ساماندهی_اسناد_عادی ).
✅ معاملات متکی به اسناد عادی مشمول سامانه یادشده.
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
۱۴۹۳/۷/۲۰
https://t.me/vanevesht
تحولات قانونی در فسخ معاملات املاک
هنگامی که سخن از تحولات بسیار مهم و اساسی است، نمونه هایی چند را میتوان برشمرد که با تصویب و اجرایی شدن #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول پدید آمده است.
پیش از این، تغییراتی مهم در مساله پیش فروش آپارتمانها را برشمردیم. اکنون، نوبت به بیان رویکرد جدید قانونگذار، در فسخ معاملات غیرمنقول است:
طبق تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
«دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است هرچند فسخ ثبت نشده باشد.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلٌالیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.
در هر حال چنانچه منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد میگردد»
نتایج تصویب و نکات مهم:
❇️ ۱- تشریفاتی شدن ایقاع فسخ:
فسخ، در نظام کنونی حقوقی، ایقاعی غیرتشریفاتی است که به مجرد اعمال، موجب گسیختن معامله میشود، پس نیاز به تایید (یا تنفیذ) ندارد؛ اما همواره طرف مقابل، مدعی عدم تحقق شرایط است، پس مشروطله ناچار است تاییدیه مرجع داوری یا قضایی را، برای صحت ایقاع و رهایی از تعهدات قراردادی بگیرد.
با تصویب این قانون، نه تنها ثبت معاملات غیرمنقول، بلکه فسخ آن هم، مستلزم ثبت در سامانه معاملات رسمی است تا منشا اثر باشد، مگر اینکه بر اثر شرط ضمن عقد یا دلایل دیگر، ثبت فسخ منوط به تایید دادگاه یا داور باشد (مثلاً طرفین نوشته باشند مشروط له پس از تایید داور حق فسخ دارد) که در این فرض راهکاری محدود برای تنفیذ فسخ، در تبصره تعریف شده است،
❇️ ۲- «اظهارنامه» یگانه دلیل اجباری، برای اثبات اعمال فسخ:
ماده ۴۴۹ قانون مدنی مقرر داشته: « فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل میشود» اما در این تبصره، برای اثبات(تنفیذ) فسخ باید ظرف ۱۵ روز از اعمال فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال شود. پرسش این است که برای اثبات اینکه مهلت ۱۵ روزه بین اعمال فسخ و ارسال اظهارنامه رعایت شده یا خیر، چه اقدامی لازم است؟ در واقع اعمال حق فسخ (پیش از ارسال اظهارنامه) چگونه باید مستندسازی شود؟ عملاً حق فسخ باید ضمن و مقارن ارسال اظهارنامه اعمال گردد.
در هر صورت، چنانچه اظهارنامه ظرف ۱۵ روز از اعمال فسخ، ارسال نگردد، دیگر نمی توان مدعی فسخ بود و هیچ استثنا یا معاذیری برای تاخیر موجه پیش بینی نشده است.
❇️ ۳- محدودیت زمانی در اقامه دعوای فسخ:
اگر ظرف ۱۵ روز از تاریخ ارسال اظهارنامه، دعوای فسخ اقامه نشود، کار تمام است و دیگر نمی توان فسخ را اثبات کرد. اینکه چنین دعوایی مقید به مهلت باشد، پایداری قراردادها و اسناد را در پی دارد؛ اما مشروطله باید کمال مراقبت را از انجام صحیح فرآیند دعوای فسخ به عمل آورد.
❇️ ۴- شرط منع معامله مجدد:
سامانه به تبعیت از قصد طرفین، تا مدت مقرر بین آنان (اعم از وجود یا فقدان حق فسخ) حق انتقال مال غیرمنقول را از خریدار سلب می کند.
❇️ ۵- اثر فسخ، پس از معامله مجدد در بازگشت عین مبیع:
در نبود شرط منع معامله مجدد، خریدار می تواند مال غیرمنقول را به دیگری انتقال دهد؛ هرچند که در قرارداد نخست، برای فروشنده حق فسخ تعیین شده باشد.
در این صورت، چنانچه قرارداد نخست فسخ شود، مبیع در حکم تلف است و معاملات بعدی به قوت و اعتبار خود باقی خواهد ماند.
پس لازم است علاوه بر حق فسخ، شرط منع معامله مجدد در قرارداد گنجانده شود تا فروشنده بتواند به عین مال برسد...
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
۱۴۰۳/۷/۲۰
https://t.me/vanevesht
رهاییِ قانونِ پیشفروش، از بن بست!
اگرچه قانون، منبع ایجاد حق و تکلیف برای افراد است، اما نیروی لایزال جامعه، در واکنش به قوانین ناسنجیده، سخن خود را بر کرسی مینشاند و قانونگذار را وادار به همراهی میکند.
هنگام مطالعهُ #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول ، به ماده ۱۵ آن عنایت کافی مبذول دارید؛ زیرا این ماده، موارد مهمی از جمله مقررات مهم از قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ را به کام نسخ صریح سپرده است.
قانونگذار امیدوار است که به مدد این تغییرات، شاید جانی دیگر در ایده اسناد رسمی پیش فروش دمیده و با گذشت ۱۴ سال از تصویب، با رفع بن بست ناخواسته به دست قانون، این اسناد را بتوان در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نمود.
موارد منسوخ، را ملاحظه فرمایید:
✳️۱ - نسخِ شرط اجباری داوری:
بند۱۰ ماده۴ و ماده ۲۰ و ماده۱۴ قانون، طرفین را مکلف به حل اختلاف از شیوه داوری نموده بود. چرا باید شرط داوری به طرفین تحمیل میشد؟
طبق ماده ۱۵ قانون مصوب ۱۴۰۳ این موارد نسخ شد. زین پس، حل اختلاف پیش فروشنده و پیش خریدار، تابع عمومات است.
✳️۲- حذف شرط ارائه پروانه ساختمان:
بند۲ ماده۴ قانون پیش فروش ساختمان، ارائه پروانه ساختمان را برای تنظیم سند پیش فروش لازم میدانست.
با نسخ و تغییر این بند، دیگر لازم نیست!
✳️۳- حذف شرط ارائه شناسنامه فنی مستقل واحدها:
طبق همان بند۲ ماده۴ قانونپیش فروش ساختمان، در نبود شناسنامه فنی مستقل آپارتمان، تنظیم سند رسمی #پیش_فروش ناممکن بود.
این شرط، حذف شد.
✳️۴- حذف مجوز برای نشر آگهی:
طبق ماده ۲۱ قانون پیش فروش ساختمان نشر آگهی مستلزم دریافت مجوز بود.
این مجوز دیگر لازمنیست زیرا ماده ۲۱ کلا نسخ شد.
✳️۵- نسخ مجازات نشر آگهی بدون مجوز:
درج یا انتشار آگهی برای سازنده و رسانه جرم بود و مجازات توقیف رسانه، حبس یا جزای نقدی داشت.
دیگر برای درج یا انتشار آگهی مجوز لازم نیست و کسی مجازات نمیشود زیرا به تبع حذف مجوز، ماده ۲۳ اصلاح و مجازات کیفری حذف شد.
✳️۶- حذف پیشرفت فیزیکی:
بند۴ماده۴ و تبصره همین ماده، تاییدیه مهندس ناظر (مبنی بر اتمام پِی) و یا گواهی پیشرفت سی درصدی پروژه های بزرگ را برای تنظیم سند لازم داشت.
هر دو مورد نسخ شد. اکنون روی کاغد، قرارداد پیش فروش را بدون هیچ عملیات ساختمانی و پروانه ساختمان و شناسنامه فنی، میتوان رسما ثبت کرد!
- آیا این اصلاحات کافی است؟
از نظر قانونگذار خیر!
طبق بند ب ماده ۵۳ قانون برنامه هفتم پیشرفت:
وزارت راه و شهرسازی مکلف است تا پایان سال دوم برنامه، اقدام قانونی لازم را جهت اصلاح قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389/10/12 انجام دهد.
- آیا راه تنظیم اسناد رسمی پیش فروش باز شد؟
شاید آری، شاید خیر!
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
۱۴۰۳/۷/۱۹
https://t.me/vanevesht
مصاحبه رادیویی در باره قانون پیش فروش ساختمان
در باره قانون پیش فروش ساختمان
با حضور:
علی حسن پور مافی
(وکیل پایه یک دادگستری)
و
مهندس مجتبی یوسفی
(عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی)
"وکیل نوشت"
#قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول
https://t.me/vanevesht
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و رفع چالش پیش فروشها
https://donya-e-eqtesad.com/fa/tiny/news-4110340
گفتگو با خبرنگار روزنامه دنیای اقتصاد:
شماره روزنامه:۶۱۱۸
تاریخ چاپ:۱۴۰۳/۰۷/۱۵
علی حسن پور مافی وکیل پایه یک دادگستری در گفت وگو با «دنیای اقتصاد»در خصوص دلایل عدم اجرای قانون پیش فروش ساختمان و راهکار پیشنهادی برای اصلاح یا جایگزینی این قانون گفت: قانون پیش فروش ساختمان در اجرا قانون خوشایندی نبود و متاسفانه از ملاحظات و واقعیت های اجتماعی در عرصه معاملات به دور بود، در نتیجه به دلیل وضع تبصره ها و مواد قانونی متعدد در آن -که قابلیت اجرایی شدن نداشت- نتوانست گره گشا باشد. این قانون شروطی را به طرفین قرارداد تحمیل کرده بود که خلاف خواست آنها بود؛ به عنوان مثال داوری اجباری (ماده2و 20) یا تعیین حداقل اجباری خسارت بدون در نظر گرفتن توافق طرفین معامله (ماده6) از جمله این موارد بود که بر اثر انتقادات حقوقدانان، با تصویب ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نسخ شد.
در عین حال قانون پیش فروش ساختمان در پیدا کردن سازوکاری که به تامین امنیت پیش خریداران منجر شود، موفق نبود و همین موارد باعث شد تا در شرایط کنونی مفاد آن در قراردادهای پیش فروش عملا کنار گذاشته شود و به مثالی عینی برای فاصله قانون با واقعیت جامعه تبدیل شود. وی افزود: اگرچه قانون پیش فروش ساختمان در دی ماه 1389 به تصویب رسید، اما اجرای آن منوط به تصویب آیین نامه ای شد که در خرداد 1393به تصویب رسید و در نهایت نیز، این آیین نامه قابلیت اجرا نداشت. به عنوان نمونه درقانون و این آیین نامه آمده است که باید برای هر واحد ساختمان شناسنامه فنی صادر شود و پیش فروش ها مطابق با این شناسنامه فنی انجام شود.
اما شهرداری ها فاقد ساختار لازم برای صدور شناسنامه فنی هر واحد بودند و همین موضوع تحقق صدور این شناسنامه و تنظیم اسناد رسمی برای پیش فروش را غیر ممکن کرده است. اگر قانون گذار به دنبال تحقق بند قانونی صدور شناسنامه فنی به عنوان شناسه انحصاری معاملات پیش فروش و تنظیم اسناد بود، باید آمرانه تر اقدام می کرد و تکلیف دستگاه های عمومی را نیز در این زمینه مشخص می کرد. در نهایت، قانون گذار در ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، صدور شناسنامه فنی هر واحد را کنار گذاشت!
قانون نیاز به ساختاری پیوسته و همگون دارد تا در نهایت هدف مدنظر قانون گذار محقق شود. اما متاسفانه با گذشت قریب 14 سال از تصویب، هیچ یک از اهداف مدنظر قانون گذار از تصویب این قانون محقق نشد و به رغم طی سالیان متمادی از تصویب و ابلاغ این قانون، تنها بخش شکایت پیش خریداران تا حدی اجرا می شود که البته در این بخش نیز عموما برای طرف شکایت، قرار منع تعقیب صادر می شود، چرا که شناسنامه فنی ساختمان صادر نشد و این قانون عقیم ماند.
مافی گفت: #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول که در سال جاری به تصویب رسید و در شرایط کنونی آیین نامه های آن در حال تدوین است، می تواند چالش امنیت قراردادهای #پیش_فروش را تامین کند، در عین حال #قانون_ساماندهی_بازار_زمین_مسکن_و_اجارهبها نیز می تواند به کمک آمده و در مجموع وضعیت معاملات در بازار خرید و فروش و اجاره را ساماندهی و تثبیت کند. البته تحقق این موضوع نیازمند آن است که اجرای این دو قانون، در تدوین آیین نامه و زیرساخت های نرم افزاری نیز به درستی پیش برود، اما پس از اجرایی شدن این دو قانون، انتظار می رود که شکل انتقال اموال غیرمنقول در کشور به کلی دگرگون و مدرن شود و چالش های فعلی در این زمینه - از جمله پیش فروش یک واحد به چند نفر- برطرف شود.
این وکیل دادگستری در خصوص پیشنهاد به افرادی که خواهان پیش خرید آپارتمان هستند گفت: توصیه می کنم اولا، افراد نسبت به خرید واحدی اقدام کنند که برای آن پروانه ساخت صادر شده باشد؛ ثانیا، مدارک زمین مورد بررسی قرار گیرد؛ ثالثا، افراد برای اطمینان بیشتر از صحت معامله حتما با مشاور حقوقی و وکیل دادگستری مشورت کنند. البته رعایت این موارد لزوما مانع از آن نمی شود که سازنده نتواند یک ملک را به چند نفر واگذار کند. رابعا، در شرایط فعلی و تا لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، توصیه دیگر، ثبت قرارداد در سامانه و دریافت کد رهگیری معاملات است. این کار عملا از معامله مجدد واحد در بنگاه های دیگر پیشگیری می کند.
البته دریافت کد رهگیری نیازمند تخصیص کدپستی به هر واحد است، که این فرآیند تا حدی زمان بر بوده و ممکن است برخی از مشاوران املاک به دلایلی به جای ثبت قرارداد در سامانه و دریافت کد رهگیری از فرم های قدیمی دستی استفاده کنند که امضای قرارداد روی این فرم ها خطر معامله مجدد را دربر داشته و بنابراین خریداران باید از آن پرهیز کنند...
مافی در پاسخ به هزینه صحت سنجی یک قرارداد پیش خرید از سوی مشاوران حقوقی گفت: یک مشاور حقوقی برای همراهی با خریدار در زمان معامله و بررسی اسناد به لحاظ صحت آنها، عموما هزینه ای مختصر اخذ می کند، این رقم در مقایسه با هزینه خرید یک واحد و ریسک و مخاطرات بعدی، بسیار اندک بوده و بنابراین انتظار می رود که خریداران این هزینه را پرداخت کرده تا از احتمال زیان در ادامه رهایی پیدا کنند.
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
https://t.me/vanevesht
بخشنامه محاسبه خسارت تاخیر تادیه پس از صدور رای وحدت رویه ۸۵۰ دیوان عالی کشور
بخشنامه محاسبه خسارت تاخیر تادیه
پس از صدور رای وحدت رویه ۸۵۰ دیوان عالی کشور
شماره: ۱۱۸۰۰/۳۰
تاریخ: ۱۴۰۳/۷/۷
سرپرستان محترم مجتمع های حقوقی تهران
سلام علیکم
با احتراما با توجه به اینکه بعضا ابهاماتی در خصوص نحوه محاسبه خسارت تاخیر تادیه از سوی همکاران محترم مطرح شده است؛ و نظر به اینکه به موجب #رای_وحدت_رویه شماره ۸۵۰ دیوان عالی کشور بتاریخ ۱۴۰۳/۰۵/۱۶ که در خصوص مبحث مورد اشاره فصل الخطاب بوده است و در رای مذکور به صراحت و وضوح فرمول نحوه محاسبه بیان شده است و مقرر گردیده است که: حاصل تقسیم عدد شاخص در زمان تادیه بر عدد شاخص در زمان سررسید (ماه) ضرب در مبلغ اصل دین شده و عدد به دست آمده مبلغ دین با احتساب #خسارت_تاخیر_تادیه خواهد بود و نظریه مشورتی نیز در همین خصوص در مورخ ۱۴۰۳/۰۶/۱۰ در تایید همین موضوع بیان شده است و هر نحوه محاسبه دیگر با توجه به لازم الاجرا بودن رای وحدت رای [رویه] خلاف قانون خواهد بود؛ لذا مراتب به اطلاع همکاران دادورز محترم اجرای احکام برسد تا وفق فرمول رای وحدت رویه خسارت تاخیر تادیه محاسبه صورت گرفته و اقدامات اجرائی انجام شود.
ابراهیم کرمی
معاون قضایی رئیس کل دادگاه های عمومی و انقلاب تهران
https://t.me/vanevesht
دعوای اثبات وقوع بیع- دعوای تنفیذ بیع
این خواستهها که معمولا بعنوان مکمل دعاوی دیگر نظیر الزام به تنظبم سند رسمی یا رفع تصرف عدوانی یا خلع ید و.... مطرح میشوند، خود به خود اثری ندارند. آنچه اصحاب دعوا را پیروز و بازنده میدان میکند، ترتب اثر و اعتباربخشی بر معاملات است. آنها با پیش فرض حقانیت خود بر چیزی، نتایج آن را میخواهند.
اصول صحت و لزوم، پشتیبان کسی است که مدعی درستی و تحقق معاملات باشد، پس آنکه نتایج معاملهای را میطلبد، نیازمند احراز صحت آن نیست، تنها باید بدنبال استیفای اثرات آن باشد.
طرف مقابل اگر منکر درستی معامله باشد، باید حرفش را اثبات کند تا جلوی آثار مورد نظر خواهان را بگیرد ولو با طرح دعوای بطلان معامله.
به همین جهت، اثبات وقوع بیع، دعوا محسوب نمیگردد و امر ترافعی نیست.
#تنفیذ_معامله هم تنها زمانی موضوعیت دارد که معاملهای غیرنافذ در میان باشد.
بحث در باره صِرف اثبات وقوع بیع است. فرض کنید تنها خواسته، همین باشد. در این صورت صِرف تایید وقوع بیع، ترافعی نیست، زیرا آنچه مردمان را به دعوا میکشاند، استحصال اثر از امور ثبوتی است.
از منظری دیگر، تایید انتقالات املاک از وظایف اداره ثبت است، نه دادگستری.
البته روشن است که دعوای الزام به تنظیم سند و رای دادکاه در این دعوا، تعهد صریح یا ضمنی به ثبت قراردادها وتشریفات رسمی معامله را شناسایی و نهایتا منجر به تنظیم سند رسمی و ثبت انتقال در دفتر املاک میگردد تا منتقل الیه را بتوان مالک رسمی شناخت. این دعوا از موضوع بررسی خارج است.
اما حکم فرضی بر تایید بیع، اشخاص را از مراجعه به اداره ثبت بی نیاز میکند و سبب نوعی انحراف در امور عمومی است. این حکم در صلاحیت و وظایف اداره ثبت مداخله میکند که مرجعی انحصاری و حاکمیتی برای تعیین مالکیت املاک است.
نباید گذاشت رای تایید وقوع بیع، جانشین نظم عمومی تعریف شده و سازوکارهای ثبتی گردد.
تا زمانی که رای دادگاه نتواند خوانده را به دفترخانه بکشاند، حکم دادگاه بر اثبات بیع، بیهوده است. باید دعوایی دیگر (الزام به تنظیم سند رسمی) اقامه شود و در این دعوا، با بررسی اعتبار و نفوذ قرارداد، حکم به احرای آثار ضمنی، تصریحی یا عرفی آن، صادر و اجرا گردد.
از حدود یک دهه پیش، رویه قضایی بدرستی بر عدم پذیرش دعوای اثبات وقوع بیع شکل گرفته است. از دادگاههای تجدیدنظر و دیوان عالی کشور آرای متعددی صادر شده که نمونهای شیوا و گویا نقل میشود:
رأی شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور
شماره دادنامه قطعی :
9209985115100534
تاریخ دادنامه قطعی :
1394/03/23
قطع نظر از چگونگی مبانی استدلال دادگاه و نحوه رسیدگی دعوی خواهان که فرازهائی از آن در لایحه فرجامخواهی منعکس گردیده با توجه به اینکه حسب ادعای خواهان خوانده ردیف یک بایع اقرار به فروش دارد اختلاف قابل تصور نیست اساساً به مستفاد از ماده ۲۲۳ قانون مدنی اثبات وقوع عقد بیع مذکور در مبایعه نامه عادی استنادی به طور مجرد قابلیت استماع ندارد زیرا بر فرض رسیدگی دادگاه بیش از تأیید مدلول سند عادی اثر اجرائی ندارد مگر اینکه دعوی و خواسته دیگری به ضمیمه دعوی اثبات مالکیت (وقوع عقد بیع) از جمله الزام به تنظیم سند رسمی و خلع ید که دارای آثار اجرائی است اقامه شود بنا به مراتب مستنداً به قسمت اخیر ماده ۴۰۳ از قانون آئین دادرسی مدنی به جهت غیر قابل استماع بودن دعوی به کیفیت مطروحه با تلقی حکم به قرار رأی فرجامخواسته را با رد فرجامخواهی فرجامخواه با نتیجه حکم به قرار رد دعوی ابرام مینماید.
رئیس و مستشار شعبه ۱۰ دیوان عالی کشور
هادی عبدالهپور - سیدحجت اله میرمجیدی
اگر قرار باشد دعوایی اقامه شود که نتوان بر رای دادگاه اثری بار کرد و مثلا مالکیت رسمی را نشان داد، گیرم رای در دست محکوم له، ثم ماذا؟
سخن در این است که دعوای #اثبات_وقوع_بیع، چنان که هست دردی دوا نمیکند و گرهای نمیگشاید؛ سهل است، به اختلافات دامن میزند:
ترویج این دعوا مفسده دارد، صرف گذاشتن این رای در جیب محکوم له، بدون قابلیت اجرا، موجب میشود فاصله دفتر املاک با رای دادگاه بیشتر شود، زیرا این آرا را نمیتوان در دفتر املاک ثبت نمود.
از سوی دیگر، بدلیل عدم پیوستگی دادنامههای قضایی، ممکن است اشخاص متعددی این دعوا را اقامه کنند و هر یک حکمی به نفع خود داشته باشند، آن هم بر خلاف آنچه در دفتر املاک منعکس است.
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
۱۴۰۳/۶/۲۷
#آئین_دادرسی_مدنی
https://t.me/vanevesht