جایگاه سند عادی پس از راهاندازی سامانه ساغر
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
راهاندازی سامانه ساغر این تصور را در میان برخی ایجاد کرده است که اسناد عادی پس از انقضای مواعد مقرر، به طور کامل از اعتبار ساقط میشوند. این برداشت با مفاد قانون انطباق کامل ندارد.
علاوه بر اینکه *محتویات مستقل سند عادی* -که ارتباطی به معاملهی غیرمنقول ندارند- معتبر است، قانونگذار در موارد متعددی همچنان برای سند عادی آثار حقوقی مهمی قائل شده است:
استثنای نخست- تداوم اعتبار تا انقضای مواعد:
ضمانت اجراها منوط به عدم ثبت ادعا و عدم اقامهی دعوا در مواعد مقرر در سامانه ماده ۱۰ قانون هستند؛ پس بدیهی است که تا پیش از انقضای کامل مواعد، اسناد عادی را از منظر این قانون باید معتبر فرض کرد.
استثنای دوم - قابلیت استماع دعوا در موارد ویژه!:
بر اساس تبصره ۵ ماده ۱ قانون:
«دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده و نیز ملکیت و حق که قبل از لازم الاجراء شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آییننامهای که به تصویب رئیس قوه قضائیه میرسد و به تشخیص وی محرز باشد.»
بنابراین، حتی پس از انقضای مواعد قانونی و عدم ثبت در سامانه، اگر موردی مشمول این تبصره قرار گیرد و تأیید عالیترین مقام قضایی را به همراه داشته باشد، دعوا با سند عادی در محاکم قابل استماع خواهد بود.
اینحا بیشتر بخوانید: https://ble.ir/vanevesht/-8633718743290025225/1776326163471)
استثنای سوم - استناد پذیری برای مطالبه عین:
قانونگذار در ماده ۱۰، عدم استماع دعوی را صرفاً در برابر مالکیت دولت بر اراضی دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت مقرر کرده است:
*«...در صورت انقضای مواعد فوق الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت بی اطلاع از معاملات معارض قبلی دارنده سند رسمی، قابل استناد استماع و معارضه نیست.»*
به دلالت مفهوم مخالف این ماده، در سایر موارد، آثار سند عادی از حیث «*اعتبار*»، «*قابلیت استناد*» و «*امکان استماع دعوا*» قابل بررسی است. سایر موارد کدامند؟
1️⃣ ادعا علیه مالک رسمی در فرض عدم انتقال به غیر:
چنانچه دارنده سند عادی (خریدار) در مهلت مقرر ادعای خود را در سامانه ثبت نکند، اما فروشنده (مالک رسمی) نیز ملک را به شخص دیگری منتقل نکرده باشد و سند رسمی همچنان به نام وی باشد، سند عادی بین طرفین (بایع و مشتری) دارای اعتبار است. خریدار میتواند با استناد به همان سند عادی، دعوای اصلی یعنی «الزام به تنظیم سند رسمی» را علیه فروشنده مطرح نماید. قانون الزام، اعتبار قراردادهای خصوصی موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی بین طرفین بلاواسطه را در این فرض باطل نکرده است. این حکم در تعاقب ایادی نیز جاری است.
2️⃣ ادعا علیه منتقلالیه با سوءنیت:
با توجه به قید «اشخاص ثالث با حسن نیت بی اطلاع» در نص ماده ۱۰، اگر مالک رسمی، ملک را به شخص ثالثی منتقل کند که آن شخص عالم به معامله قبلی با سند عادی بوده است و سوءنیت داشته باشد، دارنده سند عادی میتواند حتی پس از انقضای مهلت، با اثبات سوءنیت و آگاهی شخص ثالث، دعوای ابطال سند رسمی مؤخر و الزام به تنظیم سند را در محاکم مطرح نماید. به نظر میرسد اثبات سوءنیت و آگاهی منتقلالیه، خواستهی مستقلی نیست؛ بلکه از مقدمات دعواست.
3️⃣ ادعا در هیاتهای ثبتی:
تبصره۲ ماده ۱۰ اسناد عادی را برای ادعای مالکیت عین در هیاتهای ثبتی تحت شرایطی قابل پذیرش دانسته است. اگر پس از انقضای مواعد، هیچ ادعای دیگری ثبت نشده (یا ادعای قبلی مردود اعلام شده باشد) و هیچ انتقال رسمی در سامانه ثبت الکترونیک انجام نگرفته باشد، سند عادی برای درخواست سند مالکیت، استناد پذیر است.
4️⃣ اراضی عمومی و دولتی و ملی:
برابر تبصره۸ ماده ۱۰ قانون، دستگاههای دولتی و اجرایی نیز مکلف به ثبت ادعا در سامانه هستند؛ اما بر خلاف اشخاص حقوق خصوصی،
*«...عدم ثبت ادعا و مدارک در این سامانه نافی مالکیت دستگاهها و واحدهای مذکور نیست.»*
5️⃣ ادعای متقابل در ایفای داوطلبانهی تعهد:
اگر فروشنده طوعا به ایفای تعهدش اقدام کند، تعهدات مشمول ماده ۲۶۶ قانون مدنی گشته و لذا سند عادی برای مطالبهی عین معتبر محسوب خواهد شد و فروشنده نمیتواند پس از تنظیم سند، به عذر عدم ثبت به موقع ادعای خریدار در سامانهی ماده ۱۰، بی اعتباری سند عادی را مدعی شود و بطلان سند انتقال رسمی را بخواهد.
استثنای چهارم - استنادپذیری برای مطالبهی قیمت روز:
در مواردی که به دلیل انتقال ملک به شخص ثالثِ با حسننیت یا تعلق ملک به اراضی دولتی، دعوای مطالبهی عین ملک و الزام به تنظیم سند قانوناً منع شده باشد، سند عادی، برای جبران خسارت قابل استناد است. ذیل ماده ۱۰ مقرر داشته:
*«با وجود این مدعی مذکور میتواند برای مطالبه قیمت مال غیر منقول خود به نرخ روز حسب مورد به اشخاص ثالثی که عالماً نسبت به بارگذاری ادعاهای مستند به اسناد جعلی یا خلاف واقع در سامانه اقدام کرده اند یا عالماً نسبت به معامله معارض با حق وی اقدام کرده اند یا ید ماقبل خود رجوع کند. دادگاهها مکلفند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیر منقول را در این موارد بپذیرند.» *
این دسته، شامل دو مورد است:
1️⃣ مطالبهی قیمت روز، از ید ماقبل:
عدم ثبت ادعا در مهلت مقرر موجب میشود که انتقال بعدی به شخص ثالث با حسننیت را نتوان باطل کرد. دعوای الزام به تنظیم سند مسموع نخواهد بود و عین ملک از دست میرود. مع الوصف، سند عادی خریدار اول باطل نمیشود؛ بلکه استناد پذیری آن از «عین» به «بها» محدود میگردد. در این حالت، ذینفع میتواند با استناد به همان سند عادی، دعوای جایگزینِ، بعنی «مطالبه قیمت مال غیرمنقول به نرخ روز» را علیه ید ماقبل خود مطرح کند.
2️⃣ مطالبهی قیمت روز، از اشخاص ثالث با سوءنیت (عالم به فساد):
دارنده سند عادی میتواند دعوای مطالبه قیمت روز ملک را از اشخاص ثالثی که با سوءنیت ادعاهای خلاف واقع در سامانه بارگذاری کردهاند، یا عالماً معامله معارض انجام دادهاند، اقامه کند. در اینجا نیز سند عادی، مبنای احراز حقانیت خواهان برای مطالبه غرامت است.
استثنای پنجم- استنادپذیری در شکایت کیفری:
با دقت در مواد یک و ده قانون، مغایرتی در ضمانت اجراها مشاهده میشود:
◾الف- در ماده یک قانون، تصریح شده که سند عادی نمیتواند برای شکایت کیفری قابل استناد باشد.
احکام ماده یک، مطلق نیست، بلکه ویژه معامله عادی نسبت به املاک «*دارای سند رسمی*» مالکیت است. قرینه این برداشت، ذکر سامانهی ثبت الکترونیک اسناد و عدم ثبت عمل حقوقی در این سامانه است. طبعا ثبت معامله در این سامانه، ویژهی اسناد مالکیت رسمی است.
◾ب- اما در ماده ۱۰ برای معاملات عادی -که مبتنی بر «*مالکیت عادی*» پیش از اعلان عمومی راهاندازی سامانه ماده ۱۰ هستند- چنین ضمانت اجرایی ذکر نشده است.
نتیجه عجبب در مقایسه ضمانت اجراهای مواد یک و ده این است که باید دید مستند معامله و مالکیت فروشنده چیست؟
- چنانچه فروشنده «مالکیت رسمی» داشته باشد، موضوع مشمول ماده یک قانون است و انتقال مجرمانه و با معارض، با گذشت مهلت یک سال از راهاندازی سامانه ماده ۱۰ نمیتواند از سوی خریدار با سند عادی مورد شکایت واقع گردد؛ تنها دعوای استرداد عوض برایش مجاز است.
- اگر دارنده مالکیت «با سند عادی»، ملکی را با سند عادی به الف بفروشد و سپس مجددا با سند عادی دوم به ب (خریدار با حسن نیت) منتقل کند، الف حتی در صورت عدم ثبت ادعا در مهلت مقرر، همچنان میتواند با ارائه سند عادی خویش، علیه فروشنده شکایت کیفری «انتقال مال غیر» یا «کلاهبرداری» مطرح نماید. سند عادی در اینجا رکن رکین اثبات وقوع بزه است و در محاکم کیفری برای اثبات وقوع بزه قابل استناد است؛ ولو اینکه در مهلتهای مقرر، در سامانهی ثبت ادعا بارگذاری نشده باشند.
۱۴۰۵/۳/۱۴
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام؛ https://t.me/vanevesht
