افزایش مهریه
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
نکاح و زناشویی، مهریه را بر ذمهی زوج مستقر میکند. طبق ماده ۲۲۶ قانون امورحسبی تا مبلغ ۱۰ هزار ریال! و طبق ماده۱۴۸ قانون اجرای احکام مدنی، تا مبلغ ۲۰۰هزار ریال! از مهریه دین ممتاز است؛ اعدادی که فراموش شده همپای تورم تغییر کنند.
در ادامهی زندگی زناشویی، ممکن است همسران یا تنها شوهر بخواهند با انگیزههایی تلخ یا شیرین، آن را بیفزایند؛ مثلا دلواپسی شوهر برای آینده زنش، [چرا که هیچ کس نمیخواهد -یا اصلا حق ندارد- احتمال دهد که زن، زودتر از شوهر، دارفانی را وداع میگوید!]
با درگذشت شوهر، ورثه باید ابتدا مهریه را بدهند، آنگاه ماترک تقسیم شود. بدینسان، کمبود سهمالارث زن -که برحسب مورد، یک چهارم و یک هشتم فرض است- جبران میشود.
افزایش مهریه، با امضای سند اقرارنامه رسمی به دست شوهر انجام میشد و این سند، پیوست سندازدواج، به زن حق میداد مهریهای را که زیاد شده، اجرا کند.
در نیمهی سال۱۳۸۸، رویه دگرگون شد: ادامه مطلب ...
نسخ داوری اجباری در قرارداد پیش فروش
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
شرط داوری، یک عمل ذاتا حاکمیتی -یعنی دادرسی- را به داور میسپارد. قانون، ساحت دادرسی خصوصی را محترم شمرده و تنها «نظارت» بر داوری، را کافی میداند.
ماده ۴۵۴ قانون آئین دادرسی مدنی، نهاد داوری را به رسمیت شناخته است:
«کلیه اشخاصی که اهلیت اقامه دعوا دارند میتوانند با تراضی یکدیگر منازعه و اختلاف خود را ... به داوری یک یا چند نفر ارجاع دهند.»
با اینکه داوری، ذاتا تبلور خواستهی مشترک افراد است؛ معالوصف گاهی تحمیل میشود؛ از جمله داوری اجباری در اختلافات بورس (ماده۳۶ قانون بازار اوراق بهادار)، قراردادهای پیمانکاری دولتی(ماده ۵۳ شرایط عمومی پیمان) و داوری در قراردادهای پیش فروش ساختمان.
در ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، مقرر شده بود:
«کلیه اختلافات ناشى از تعبیر، تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیش فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوى خریدار و یک داور از سوى فروشنده و یک داور مرضىالطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضىالطرفین یک داور با معرفى رئیس دادگسترى شهرستان مربوطه انجام مىپذیرد...»
ادامه مطلب ...سند عادی، «باطل» یا «استنادناپذیر»؟
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
◾هوش مصنوعی:
_اسناد عادی مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، کلا باطل هستند یا تنها در بخشهای مبین انتقال غیرمنقول، استناد ناپذیرند؟_
ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ضمانت اجرای معاملات عادی را چنین بیان داشته است:
«...دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.»
این حکم فعلا برای اسناد حدنگار سبزرنگ جاری است و یک سال پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، برای کلیه معاملات غیرمنقول، لازمالاجرا خواهد بود.
*حق عینی- حق دینی»:
آنچه و هرچه در سند عادی مربوط به شناسایی حق عبنی بر مال غیرمنقول باشد، از گردونهی اعتبار و استماع حذف میشود.
اگر قانون تنها یک کلمه داشت: «باطل»! ابهام و گمان و نیت خوانی در کار نبود. شوریدن بر احکام کهن فقهی و حافظه تاریخی و ریشههای سترگ اسناد عادی و رواداری آنها در نظام قضایی، موجب شده که احتیاطا از لفظ «باطل» پرهیز شود. ادامه مطلب ...
اثر فسخ بر استرداد عین غیرمنقول
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
1️⃣ رای وحدت رویه ٨١٠ در سال ۱۴۰۰ مقرر داشت:
«...چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ... مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بیاثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود...»
انشای متن حاکی است این رای حکم خیار تخلف شرط را بیان داشته، هرچند با وحدت ملاک و تنقیح مناط (رفتار متعارف اشخاص) میشود حکم مقرر را به خیار شرط و شرط فاسخ نیز تسری داد.
2️⃣ سه سال بعد، تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، حکمی دیگر رانده و نظم نوینی پیافکنده است: ادامه مطلب ...
آئین فسخ معاملات غیرمنقول
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
در حقوق ایران، فسخ، ایقاعی است در اختیار و ارادهی مشروطله. رویدادی که تشریفات ویژهای نمیخواهد. این ایقاع در ضمیر وی متولد و با هر نشانهی عینی، تبلور خارجی مییابد. ماده ۴۴۹ قانون مدنی:
« فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل میشود»
به مجرد فسخ، تعهدات گسیخته میشود و نیازی به تایید (یا تنفیذ) نیست؛ اما مشروطله ناچار است تاییدیه مرجع داوری یا قضایی را، برای درستی فسخ و رهایی از تعهدات قراردادی بگیرد، چون همواره طرف مقابل، مدعی عدم تحقق آن است.
ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، «رسمیت» را برازندهی پیکر معاملات غیرمنقول دانست. گسیختن معاملات رسمی هم، جامهای بر اندازهی آن میطلبد، اما با یک استثنا: ادامه مطلب ...
تعویض سند دفترچهای با سند حدنگار
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
صدور اسناد مالکیت، نویدبخش دورهای مدرن برای گذر از قباله ها و اسناد عادی دست نویس بود. اسناد مالکیت دفترچهای، با شیوه های نقشهبرداری عصر خود صادر میشدند. اراضی بزرگ در پهنهی کشور، طول ابعاد و حتی مساحت نداشتند و به آنها حد و حدودی میگفتند؛ یعنی زمینهایی که صرفا با توصیف ابعاد آن و صرفنظر از متراژ اضلاع و مساحت، دارای سند مالکیت بودند. در تعیین حدود نیز، گاهی اوقات اصطلاحات کلی به کار میرفت، مثلا حد شرقی به خرگوش دره!
در اواخر اسفند ۱۳۸۸ اولین سند تکبرگی در ایران صادر شد تا پیوند عمیقتر سامانههای رایانهای با پروندههای ثبتی آغاز گردد.
نزدیک پنج سال بعد در ۱۳۹۳/۱۱/۱۲ قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور تصویب و از تاریخ ۱۳۹۴/۱/۱ لازم الاجرا شد. این قانون، عناصری مهم بر سند مالکیت افزود: از اینجا به بعد دقیقترین پیوند، با عنوان «حدنگاری»، میان سند مالکیت با ملک، از جهت تعریف و توصیفات فنی برقرار شد. ادامه مطلب ...
یک تبصره، سه دغدغه!
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
آیا حاکمیت، این بار، عزمی راسخ دارد که اسناد عادی را «کاملا» از میانهی معاملات غیرمنقول بردارد؟
قانونِ الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در این راستا، احکام ویژهای دارد، از جمله:
ممنوعیت «معاملات» عادی:
معاملات عادی غیرمنقول، پس از گذشت یک سال از راهاندازی سامانهی ماده ۱۰ قانون، ممنوع است. ضمانت اجرای تخلف، این است که تنها «رد عوض» را میشود از دادگاه خواست و نه هیچ دعوای دیگر. رد عوض، قاعدتا نتیجهی بطلان معامله است؛ اگر معامله باطل نیست، چرا باید عوض برگردد؟ با این حال، چنانچه محتاطتر باشیم و نگوئیم معامله باطل است، باری، سند و معامله استنادناپذیرند. دادگاهها و مراجع رسیدگی و دولتی و عمومی، به سند و مسند بها نخواهند داد و حمایت حاکمیت از سند قطع میشود...
ثبت ادعا و مستندات:
علاوه بر ممنوع شدن معاملات عادی، دارندهی سند عادی، ناچار است برای «تثبیت» و «استمرار» یافتن مالکیت خویش -حتی بدون قصد انتقال به دیگران- طی مهلت مقرر در سامانهی ساماندهی اسناد غیررسمی، ادعا و مستنداتش را درج کند و به دنبال گرفتن سند رسمی باشد، وگرنه سند عادی او پذیرفته نیست ودعوای مالکیتش شنیده نخواهد شد. ادامه مطلب ...
جدول ارزش معاملاتی (ارزش منطقهای) املاک در مناطق۲۲ گانهی شهر تهران برای سال ۱۴۰۵
منع تجویز کلی فورس ماژور، در جنگ ۴۰ روزه
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
روزنامه دنیای اقتصاد ۲۳فروردین ۱۴۰۵
شرکتهای ساختمانی در محاصره چهار ریسک تحمیل شده در شرایط جنگی قرار گرفتهاند. اگر این بخش اقتصادی زمین بخورد، دهها گروه صنعتی و خدماتی پسین و پیشین نیز آسیب میبیند. سازندهها معتقدند، وضعیت «فورسماژور» است و باید اعلام شود. «دنیایاقتصاد» با ۴ حقوقدان، این شرایط را بررسی کرده است.
فورس ماژور برای دفاع و نه طرح دعوا
علی حسنپور مافی وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس حقوقی در حوزه ملک و ساختمان در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» در خصوص تعویق پروژههای ساختمانی به دلیل شرایط جنگی و چگونگی حمایت سازندهها از طریق اعلام شرایط «فورس ماژور» گفت: جنگ یکی از موارد بارز بروز وضعیت فورس ماژور است، چرا که انجام تعهدات را به دلیل عدم امکان پیشبرد پروژه معلق میکند؛ اما قانونگذار نمیتواند به شکل کلی اعلام شرایط فورس ماژور برای تمامی پروژهها داشته باشد. اعلام شرایط فورس ماژور، موضوعی بوده و نیاز به بررسی موردی پروندهها و رسیدگی به ادعای طرفین دارد. بهعنوان نمونه ممکن است جنگ رمضان به ایجاد شرایط فورس ماژور در شهر تهران منجر شده باشد، اما پروژههای ساختمانی در شهری دیگر در وضعیت فورس ماژور نباشند.
وی ادامه داد: در زمان جنگ، یک پیمانکار بسته به وضعیت پروژه و توانایی خود ممکن است که بتواند، کار را پیش ببرد، اما پیمانکاری دیگر به دلایل متعددی از جمله موقعیت جغرافیایی، توان مالی و... با وقفه در اجرای پروژه مواجه شود، بنابراین اگرچه جنگ مصداق بارز بروز وضعیت فورس ماژور تلقی میشود، اما اطلاق آن نیاز به بررسی موردی توسط کارشناس و دستگاه قضایی دارد. در عین حال باید این موضوع را درنظر گرفت که گزینه فورس ماژور در قراردادها یک ابزار دفاعی است، به این معنی که در شرایط کنونی اگر «متعهدله» نسبت به تاخیر در پروژه اعتراض داشته باشد، باید در دادگاه اعلام شکایت کند، «متعهد» میتواند با استناد به بروز وضعیت فورس ماژور از خود دفاع کند. در این شرایط احراز بروز شرایط فورس ماژور بر عهده دادگاه بوده و نیاز به دادرسی قضایی دارد.
این وکیل دادگستری تاکید کرد: جنگهای امروزه با جنگهای قدیم متفاوت است، در جنگ رمضان که حدود ۴۰ روز به طول انجامید، درحالیکه شهرها آماج حملات هوایی بود، مردم هر شب در میادین شهرها تجمع داشتند، بنابراین شاید دستگاه قضایی نمیتواند به سادگی اعلام وضعیت فورس ماژور کرده و تعویق در تمامی کسبوکارها و بخشهای اقتصادی را به صورت سراسری آن هم برای کل کشور را توجیه کند، بلکه اعلام این وضعیت نیاز به بررسی دقیق دارد.
حسنپور مافی گفت: در عین حال اگر سازندهای با تاخیر در اجرای پروژه به دلیل جنگ مواجه شده، نمیتواند به عنوان خواهان در دادگاه حاضر شده و خواستار اعلام وضعیت فورس ماژور شود. اگر «متعهدله» ادعایی مبنی بر تاخیر داشته باشد، سازنده به عنوان «متعهد» موضوع فورسماژور را مطرح کرده و از خود دفاع میکند. طبیعتا بسیاری از پیشخریداران از شرایط آگاه بوده و سراغ طرح چنین شکایتی نمیروند، اما اگر فردی شکایتی در این خصوص داشته باشد، سازنده با استناد به بند قانونی مطرح میتواند از خود دفاع کند.
این وکیل دادگستری در خصوص اعلام بانک مرکزی مبنی بر اینکه «دریافت وجه التزام تاخیر تادیه دین برای تسهیلات خرد در بازه زمانی نهم اسفند ۱۴۰۴ تا نهم اردیبهشت ۱۴۰۵ مشمول بخشودگی شده است» گفت: بانک مرکزی مرجع وضع قانون نیست و شاید مرجعیتی برای اعلام چنین تصمیمی نداشت، اما به دلیل شرایط جنگی، هک بانکها، چالش بانکها در صدور گواهی عدم پرداخت و مسدودی حسابها و همچنین چالشهایی که شهروندان به دلیل تبعات اقتصادی قانون با آن روبهرو بودند، چنین تصمیمی را اخذ کرد. در این شرایط در صورتی که پیشخریدار نتواند در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند، سازنده امکان شکایت را دارد، اما طبیعتا پیشخریدار با استناد به مصوبه بانک مرکزی، میتواند از خود دفاع کرده و مشمول جریمه نشود.
۱۴۰۵/۱/۲۳
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
شرطِ سلبِ حقِ انتقال
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
استدلال غالب این است که با فسخ معاملهی نخست، معاملهی بعدی، باطل نمیشود، پس، علیالاصول، فروشنده پس از فسخ، مستحق بدل مبیع است و نه عین مبیع.
تا چند سال پیش، نص قانونی جامعی برای بیان حکم قضیه در کار نبود.
در سال ١۴٠٠، رای وحدت رویه ٨١٠ در خیار تخلف شرط، خریدار ثانوی، را «مطلع» فرض، و حکم کرد عین مال باید برگردد.
سه سال بعد، تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول دست به کار وضع قاعدهی کلیتر شد:
_«...در هر حال چنانچه منتقلٌ الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، *این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده* و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقلٌ الیه مذکور رجوع خواهد کرد.
چنانچه منتقل الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد میگردد»_
احکام این دو، تداخل و تعارض دارد: یکی استرداد عین مبیع، اما دیگری بهای روز آن را تجویز کرده است، مگر آنگاه که بازگشت عین مبیع، سهل باشد.
در باب «نسخ» یا «جمع» حکم مندرج در رای وحدت رویه با تبصره فوق، و [اثر فسخ بر استرداد عین غیرمنقول] (https://ble.ir/vanevesht/2121105255618381679/1776882847919) جداگانه بحث شده است و با استدلالات متنوع، برتری هر کدام را میتوان نشان داد.
شاید همین ابهامات سبب شد که قانونگذار، قاعدهی تکمیلی دیگری نیز، بیفزاید که راهگشاست:
*شرط سلب حق انتقال:*
_«سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقلالیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد امکان انتقال مورد معامله در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.»_
اینجا هم در میان حقوقدانان مناقشه بود که شرط سلب حق انتقال، خلاف مقتضای ذات عقد و باطل و مبطل عقد است، یا اینکه خلاف اثر جزئی عقد (مقتضایِ مقتضای عقد) است و معتبر شمرده میشود. نتیجه، در شکلِ دعوای استردادِ عین موثر بود.
رویه قضایی، عموما شرط را در حق خریدار دوم لازم میدانست:
دادنامه 9409982885800066 -1395/03/31شعبه ۴۰ دادگاه تجدیدنظر استان تهران:
⚖️ _«...بموجب بند 7 مبایعه نامه ((خریدار قبل از تنظیم سند رسمی حق انتقال... مورد معامله را ... ندارد ... )) ... بنابراین همانگونه که هیات امناء تعهدی به منتقل الیه ( آقای م. ض. ی ) ندارند ... بر این اساس الزام شرکت ب. به انجام تعهدات قراردادی موضوع مبایعه نامه ای که تعهدی را متوجه وی نمینماید غیر موجه و بر خلاف قانون می باشد ...قراررد دعوی خواهان بدوی صادر میگردد...»_
حال تبصره ۱ ماده ۱ تکلیف قضیه را روشنتر کرده و شرط سلب حق انتقال برای مدتی معین را، مجاز و معتبر دانسته است. زین پس قانون، با صراحت پشتیبان فروشنده است.
اگر فسخ به تنهایی و بدون شرط سلب حق انتقال در قرارداد بیاید، کافی نیست و حتی میتواند متضمن خطری بزرگ برای فروشنده باشد:
فرض کنیم خریدار با پرداخت بخشی از ثمن، مال را به دیگری فروخته و بخش بیشتری از ثمن را در معاملهی دوم دریافت کند، چرا که حق معامله ثانوی از وی سلب نشده است. با فسخ معامله، به حکم تبصره۱ماده۱ دیگر «عین مبیع» قابل استرداد نیست و خریدار نیز با پنهان کردن دارایی و سپس ادعای اعسار و تقسیط محکومبه، عملا موجب نابودی سرمایه فروشنده میگردد! حتی ممکن است معاملهی دوم بطور صوری باشد تا عین مبیع را از دسترس فروشنده خارج کند.
بدین ترتیب، تنها گنجاندن شرط فسخ یا انفساخ، اطمینان بخش نیست؛ چرا که قانون بطور شفاف گفته فسخ معاملهی مقدم، عین مبیع را بازنمیگرداند.
راه تکمیلی، *شرط سلب حق انتقال به مدت معین* است که از انتقال غیرقابل بازگشت عین مال و تبدیل حق «عینی» فروشنده به حق «دینی» و سرگردانی و تضییع حق وی جلوگیری میکند.
اگرچه تبصره ۱ ماده ۱ سازوکار مسدودسازی انتقالات رسمی مجدد را برعهدهی سازمان ثبت اسناد و املاک گذارده است، اما این شرط ریشه در عرف معاملات دارد و از این پس، همین تبصره را میتوان گواهی بر ورود رسمی یک قاعده عرفی به قانون، تلقی و در تمام معاملات اعم از عادی و رسمی، منقول و غیرمنقول معتبر شناخت، بدون واهمه از اینکه خلاف مقتضای ذات عقد باشد.
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht*
۱۴۰۵-۱-۱۷