تعویض سند دفترچهای با سند حدنگار
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
صدور اسناد مالکیت، نویدبخش دورهای مدرن برای گذر از قباله ها و اسناد عادی دست نویس بود. اسناد مالکیت دفترچهای، با شیوه های نقشهبرداری عصر خود صادر میشدند. اراضی بزرگ در پهنهی کشور، طول ابعاد و حتی مساحت نداشتند و به آنها حد و حدودی میگفتند؛ یعنی زمینهایی که صرفا با توصیف ابعاد آن و صرفنظر از متراژ اضلاع و مساحت، دارای سند مالکیت بودند. در تعیین حدود نیز، گاهی اوقات اصطلاحات کلی به کار میرفت، مثلا حد شرقی به خرگوش دره!
در اواخر اسفند ۱۳۸۸ اولین سند تکبرگی در ایران صادر شد تا پیوند عمیقتر سامانههای رایانهای با پروندههای ثبتی آغاز گردد.
نزدیک پنج سال بعد در ۱۳۹۳/۱۱/۱۲ قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور تصویب و از تاریخ ۱۳۹۴/۱/۱ لازم الاجرا شد. این قانون، عناصری مهم بر سند مالکیت افزود: از اینجا به بعد دقیقترین پیوند، با عنوان «حدنگاری»، میان سند مالکیت با ملک، از جهت تعریف و توصیفات فنی برقرار شد.
این اسناد پس از تهیه نقشه با استفاده از عکسها و تصاویر زمینی، دریایی، هوایی، ماهواره ای، تبدیل رقومی، تطبیق نقشه با وضعیت واقعی املاک و افزودن اطلاعات ثبتی، حقوقی و توصیفی و فهرست مرتب شده اطلاعات مربوط به قطعات زمین و مشخصههایی مانند اندازه و کاربری به نقشه بزرگ مقیاس در سامانه جامع ثبتی حدنگار (کاداستر) صادر میشوند.
ماده۱۱ قانون، مالکان را فراخواند تا سندهای کهنه را نو کنند:
«سازمان مکلف است ظرف مهلت پنج سال پس از لازم الاجراء شدن این قانون کلیه اسناد مالکیت دفترچهای را به اسناد مالکیت حدنگار تبدیل کند. برای این منظور کلیه دارندگان اسناد مالکیت دفترچه ای اعم از دستگاهها و اشخاص خصوصی مکلفند در زمان بندی مشخصی که در هر منطقه به وسیله سازمان اعلام میشود؛ سند خود را به سازمان ارائه کنند.»
در ماههای پایانی، با شیوع کرونا حسب نامه شماره ۱۴۰/۱۳۹۹/۵۰۴۷۴/۹۰۰۰ مورخ ۱۳۹۹/۸/۲۷ دادستانی کل کشور، اجرای تبصره ذیل ماده ۱۱ قانون مذکور به تعویق افتاد. با پایان شرایط کرونا طی نامه مورخ ۱۴۰۲/۶/۷ سازمان ثبت اسناد و املاک، مراتب مذکور لغو و از مدتی بعد، تبصره ماده۱۱ اجرایی شد که مقرر میداشت:
«پس از اتمام مهلت پنجساله مذکور ارائه هرگونه خدمات ثبتی به اشخاص منوط به تعویض اسناد مالکیت دفترچه ای می باشد.»
از آن به بعد، ادارات ثبت اسناد و املاک، از پاسخ استعلام به دفاتر اسناد رسمی برای معاملات رسمی خودداری و متقاضی را به تعویض سند دعوت میکنند.
دارندگان اسناد مالکیت زمین، به ویژه آنها که در مسیر طرحهای عمرانی و مجاور گذرها قرار گرفته، دچار مشکل بزرگی شدند:
از یک سو انجام تعهداتشان در برابر خریداران، منوط به تعویض اسناد دفترچهای با اسناد تکبرگی است و از سوی دیگر، ادارات ثبت، فرآیندی طولانی برای گنجاندن و تثبیت ملک در سامانهی جامع حدنگار را لازم دارند که در گام آخر، به مشکلی لاینحل تبدیل میگردد:
از نظر ادارات ثبت، برخورد گذرها با ملک، به معنای اختلاف با مجاورین است که در تبصرهی ۳ ماده ۱۴ قانون جامع حدنگار، مانع از صدور سند بوده و مستلزم رسیدگی قضایی است؛ در نتیجه به عنوان بخشی از فرآیند حدنگاری که آن را «تثبیت» میخوانند، نه تنها سند جدید صادر نمیگردد، بلکه عملا مالک زمین از انتقالات رسمی محروم میشود! این امر موجب خسارات فراوان به مالک است به ویژه با شروط وجه التزام مندرج در قراردادها. همچنین برای خریداران نیز تبعا مشکلات متعددی را در پی دارد.
ماده ۱۴ قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور، مقرر داشته:
«هرگاه بین مالکان مجاور در مورد مساحت، حدود و حقوق املاک مندرج در سند اختلاف باشد، در صورتی که با یکدیگر به صورت رسمی مصالحه کنند، میتوانند درخواست خود را به اداره ثبت اسناد و املاک محل تسلیم نمایند. اداره مذکور پس از تنظیم صورت مجلس اصلاحی مکلف به ثبت اصلاحات در نظام جامع و صدور اسناد جدید است...
تبصره ۳- در مواردی که برای ملک، معارضی وجود داشته یا بین مالکان مجاور در مورد مساحت، حدود و حقوق املاک اختلاف باشد و با یکدیگر به توافق نرسند، صدور سند مالکیت حدنگار تا وصول حکم قطعی مرجع صالح، متوقف می شود.»
طبق این ماده مالک، دو راه در پیش رو دارد:
-مصالحه با مجاور از جمله نهادهای عمومی
-ارائه حکم قطعی
-راه سوم که در قانون نیامده، ولی گزینهی مورد علاقه کارشناسان ثبت است، *اعراض* مالک از مساحت واقع در گذرها و طرحهای اصلاحی است که عملا هیچ مالکی حاضر نیست آن را پذیرفته و از حقوق خویش بر بخشی از ملک دست بشوید!
۱۴۰۵/۱/۳۰
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام؛ https://t.me/vanevesht
