بازتعریف کارکرد مشاوران املاک در قوانین جدید
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
در چه مواردی میتوانیم به مشاوران املاک رجوع کنیم؟
در پرتوی نظم حقوقی تازه و در فرآیندی تدریجی و گام به گام، قانونگذار در حال زدودن اعتبار اسناد عادی برای معاملات اموال غیرمنقول است. دیگر، در آیندهی نزدیک، هیچ سند عادی برای انتقالات غیرمنقول نباید تنظیم شود
❓اکنون باید دید جایگاه قانونی مشاوران املاک در سراسر کشور، به عنوان بزرگترین مجموعهی دلالی معاملات غیرمنقول و تنظیمگر اسناد عادی، در گذر تحولات قانونی کجا خواهد بود؟ آیا مشاوران املاک حق تهیه و انعقاد قرارداد را دارند و این قراردادها معتبرند یا نه؟
✅ به طور خلاصه، مشاوران املاک نسبت به بخش بزرگی از معاملات، صرفا مجاز به تهیه پیش نویس هستند و نه انعقاد قرارداد، به گونهای که حتی اجازه ندارند نسخه همان پیش نویس را به طرفین بدهند و یا تبادل وجه را گواهی نمایند.
دشواری فراوانی را برای معیشت کارکنان بنگاههای املاک، در نتیجه این تغییر میتوان پیش بینی کرد. اگر طرفین پس از تلاشهای مشاور املاک، نتوانند حتی پیشنویس قرارداد را به خانه ببرند و بنا به سنت و عرف رایج، هیچ بخشی از ثمن رد و بدل نشود، پس چرا باید حق الزحمهای پرداخت شود! ادامه مطلب ...
تاثیر شرط داوری بر دعوای ابطال اجراییه قضایی چک
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
اگر چک بر مبنای قراردادی صادر شده باشد که طرفین بر حل اختلاف با داوری توافق کرده باشند. این شرط چه تاثیری بر رسیدگی دادگاه دارد؟
دارنده چک، بر مبنای ماده ٢٣ قانون صدور چک میتواند از دادگاه صالح، صدور اجراییه برای وصول چک را درخواست کند. اگر شرایط مندرج در این ماده فراهم باشد، دادگاه دستور صدور اجراییه را صادر میکند.
استناد به شرط داوری، مانع از «صدور اجراییه» نیست؛ چرا که برای صدور اجراییه در ماده ٢٣ قانون صدور چک تنها بررسی و احراز سه شرط زیر لازم است:
*الف- در متن چک، وصول وجه آن منوط به تحقق شرطی نشده باشد؛
ب- در متن چک قید نشده باشد که چک بابت تضمین انجام معامله یا تعهدی است؛
ج- گواهینامه عدم پرداخت به دلیل دستور عدم پرداخت طبق ماده (۱۴) این قانون و تبصرههای آن صادر نشده باشد.*
وجود شرط داوری قانونا مانع صدور اجراییه نیست؛ بنابراین، قاضی نمیتواند، از دستور صدور اجراییه خودداری نماید.
در گام بعد، صادر کننده، حق دارد طی دعوای ابطال اجراییه، ادعاهای خویش را در باب عدم استحقاق دارنده، اقامه نماید تا دادگاه در فرایندی دیگر، بدآن رسیدگی کند. در این دعوا، شرط داوری، دستاویزی است برای هر دو طرف!
◀️ از یک سو *صادر کننده چک* میگوید:
اختلافات مالی طرفین -از جمله پرداخت چک موضوع پرونده- منوط است به رسیدگی داور و تجویز وصول چک. پس تا پیش از صدور و قطعیت رای داور، دارنده حق ندارد چک را وصول کند، زیرا چک وسیله پرداخت دینی است که در بود و نبودش اختلاف است. اجراییهای که بدون تایید حقانیت دارنده صادر شده است، باید ابطال شود.
◀️ در سوی دیگر، *دارنده* میتواند بگوید:
اولا- صدور اجراییه در صلاحیت دادگاه است و داور توانایی صدور آن را ندارد؛
ثانیا- شرط داوری در صدور اجراییه بیتاثیر است، پس صدور آن اقدامی است درست، از مرجعی صالح.
ثالثا- ادعای عدم استحقاق وی به وصول چک، ادعایی است خلاف ظاهر، پس لازم است که صادر کننده به داور مراجعه کند تا این ادعای خلاف ظاهر را اثبات کند؛ نه اینکه از دادگاه ابطال اجراییه را بخواهد!
دعوای «ابطال اجراییه» منوط به احراز عدم استحقاق توسط داور و یا انتفای شرط داوری است و تا پیش از طی فرآیند داوری، دعوای ابطال اجراییه، به این کیفیت، در دادگاه قابل استماع نیست.
ایراد داوری در دعوای ابطال اجرائیه محل تامل است؛ چرا که در ماده ٢٣ مرقوم، ادعاهای صادر کننده محدود نبوده و جنبه تمثیلی دارد:
«اگر صادرکننده یا قائم مقام قانونی او دعاوی «*مانند*» مشروط یا بابت تضمین بودن چک یا تحصیل چک از طریق کلاهبرداری یا خیانت در امانت یا دیگر جرائم در مراجع قضائی اقامه کند، اقامه دعوی مانع از جریان عملیات اجرائی نخواهد شد..»
❓تصمیم مناسب دادگاه در برابر استناد یکی ازطرفین به شرط داوری (بر فرض تسری شرط به وجه چک) چیست؟
چند نکته در اینجا قابل بررسی است
✅الف- دادگاه نمیتواند وارد ماهیت اختلاف و احراز استحقاق یا عدم استحقاق دارنده چک شود و نفیا یا اثباتا حکمی براند؛ زیرا طرفین با تراضی به داوری، از دادگستری سلب صلاحیت کردهاند.
✅ب- با مطرح شدن ادعای تضمینی بودن یا تحصیل چک به روش غیرقانونی و یا ایرادات منشا چک، دادگاه نمیتواند به شایستگی مرجع داوری قرار عدم صلاحیت صادر کند؛ زیرا در قانون چنین قراری تجویز نشده است.
✅ج- دادگاه حتی مجاز نیست با مستند قانونی دیگری، پرونده را به شکلی دیگر مختومه کند؛ زیرا نقض تکلیف ذاتی رسیدگی و فصل خصومت، به شما میرود.
✅د- دعوای ابطال اجراییه را نمیتوان به داوری سپرد؛ زیرا داور یا داوران قدرت و توانایی سلب اثر از اجراییه چک را ندارند. در این باره، ماده ٢۴ قانون اجرای احکام مدنی مقرر داشته:
دادورز (مامور اجرا) بعد از شروع به اجرا نمیتواند اجرای حکم را تعطیل یا توقیف یا قطع نماید یا به تاخیر اندازد مگر به موجب قرار دادگاهی که دستور اجرای حکم را داده یا دادگاهی که صلاحیّت صدور دستور تاخیر اجرای حکم را دارد یا با ابراز رسید محکومله دایر به وصول محکومبه یا رضایت کتبی او در تعطیل یا توقیف یا قطع یا تاخیر اجرا.
✅ه- تقاضای توقف اجرا همزاد دعوای ابطال اجراییه چک است تا بشود عملیات اجرای چک را به تاخیر انداخت. اگر این نبود؛ میتوانستیم مدعی را ابتدا به داوری دلالت کنیم تا پس از پیروزی در آنجا و قطعیت رای داور، مستندی بیچون و چرا برای ابطال اجراییه به دادگاه ارائه کند؛ اما اکنون دادرس دادگاه با دعوایی که در جریان است و پروندهای که روی میز اوست چه کند؟
یک راه حل که اخیرا در پروندهای برگزیده شد، «*قرار اناطه*» تا تعیین تکلیف داوری است. دادگاه چنین تصمیم گرفت:
⚖️ _«دعوی خواهان علیه خواندگان بخواسته ابطال اجرائیه شماره ... مورخه 14/ 7/ 1404 صادره از شعبه... دادگاه حقوقی تهران و استرداد لاشه چک ... متوقف می شود؛ زیرا برابر اظهارات وکلای خوانده، اساسا بین خوانده و خواهان شرط داوری الزامی در قرارداد وجود دارد و چک مربوط به قرارداد می باشد و تاکنون به داوری مراجعه نکردند. لذا اتخاذ تصمیم در این پرونده منوط به صدور رای داور مزبور میباشد. دادگاه به استناد ماده 19 قانون آیین دادرسی مدنی قرار توقف رسیدگی صادر و اعلام میدارد. این رای قطعی است.
تا هنگام صدور رای قطعی از مرجع صالح پرونده به صورت موقت بایگانی می شود.هریک از طرفین به ویژه خواهان، پس از قطعیت رای ،دادنامه قطعی پرونده استنادی را به این دادگاه ارایه خواهند نمود.»_
اشکال اینجاست که قرار اناطه به صراحت ماده ۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، منوط کردن تصمیم دادگاه به نتیجه رسیدگی «*دادگاه*» دیگر است و شامل داوری نمیشود:
_هرگاه رسیدگی به دعوا منوط به اثبات ادعایی باشد که رسیدگی به آن در صلاحیت «دادگاه» دیگری است، رسیدگی به دعوا تا اتخاذ تصمیم از مرجع صلاحیتدار متوقف میشود. در این مورد، خواهان مکلف است ظرف یک ماه در دادگاه صالح اقامه دعوا کند و رسید آن را به دفتر دادگاه رسیدگیکننده تسلیم نماید، در غیر این صورت قرار رد دعوا صادر میشود و خواهان میتواند پس از اثبات ادعا در دادگاه صالح مجددآ اقامه دعوا نماید.»_
تصمیم دادگاه را با قیود مندرج در این ماده مقایسه فرمائید تا ایرادات آن روشنتر شود.
رای دادگاه، اگرچه طرفین را به پیمودن مسیری پایدار برای اثبات حقانیت وادار میکند؛ اما از نبود تکیه گاه قانونی رنج میبرد، که ایرادی است بس بزرگ.
به نظر شما تصمیم قانونی و کاملا درست در این موضوع چیست؟
به کانال «وکیل نوشت» بپیوندید:
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht*
٢۶ اسفند ١۴٠۴
«وکالت» جانشینِ «انتقال»
❇️ قانون در فراهمکردن سازوکاری ساده و سریع برای معاملات موفق نبود. قانونگذار نیز از این وضعیت
تامین حقوق مردم با دولت الکترونیک
روزنامه دنیای اقتصاد شماره ۶۴۸۹
علی حسنپور مافی، وکیل پایه یک دادگستری بر تاثیر قابلتوجه سامانهها بر تامین حقوق مردم تاکید کرد. به گفته او، لازمه حکمرانی مناسب برای تامین حقوق مردم و نظم و انضباط در جامعه متکیشدن دولتها به سامانهها است. بهعنوان یکی از موافقان این سامانهها، هر میزان این سامانهها دقیقتر و درستتر عملکرده و گردش امور داشتهباشند، مسلما هم به نفع دولت و حکمرانی است و هم برای شهروندان که میخواهند از این منافع به نحو مناسبی استفاده کنند.
تا پیش از راهاندازی سامانهها مردم برای انجام معاملات و کارهای جزئی حتی در حد پرداخت یک قبض باید بهصورت حضوری اقدامکرده و حتی به شهری دیگر سفر میکردند، اما اکنون براساس برنامه هفتم توسعه امکان خدمات غیرحضوری تا حد زیادی برای مردم فراهم شدهاست.
به گفته او، اما در رابطه با اینکه ادامه مطلب ...
پرداخت تدریجی محکومبه
اگر محکومٌبه شامل پرداخت «اصل» و «خسارت تأخیر تأدیه» باشد و مبالغی به تناوب واریز شده باشد، آیا باید مبالغ پرداختی را صرفاً از «اصل» خواسته کسر نمود یا «خسارت» یا «هردو»؟
پاسخ، در سرجمع بدهی تاثیر فراوان دارد
❇️نظر۱-اولویت پرداخت اصل:
وجوه پرداختی، صرفاً بابت اصل دین محسوب میشود و پس از پرداخت کامل اصل، محاسبه و وصول خسارت تأخیر تأدیه از همان تاریخ متوقف میگردد.
❇️نظر۲- کسر از مجموع بدهی:
هر پرداخت، از مجموع اصل و خسارت تاخیر کسر و باقیمانده مجد ادامه مطلب ...
انتقال عادی پیش از سند حدنگار سبز
صدور سند حدنگار سبزرنگ، چه اثری بر انتقالات عادی «پیش» از آن دارد؟
❇️ماده ١ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر داشته:
«یکسال پس از راه اندازی رسمی سامانه ... هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع ...برای مدت بیش از دو سال ...و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها...نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی ...در مراجع مذکور مسموع نیست.»
❇️در ادامه، تبصره ۴ همین ماده چنین است:
ادامه مطلب ...«مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که
فرق سند سبز و آجری چیست؟
یادداشت منتشره در روزنامه «دنیای اقتصاد» ١۴٠۴/٩/١٢
«دنیای اقتصاد» به ۱۰ پرسش مالکان و متعاملین مسکن پاسخ میدهد
دنیای اقتصاد - گروه مسکن و شهری :
در سال 1403 دو قانون در حوزه معاملات املاک و اجاره به تصویب رسید و لازم الاجرا شد:
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها.
علی حسن پور مافی، وکیل پایه یک دادگستری، در گفت وگو با «دنیای اقتصاد»، به برخی ابهامات و پرسشها در زمینه روند اجرای این دو قانون پاسخ داده است.
حسن پور مافی درباره علت و فلسفه تصویب این دو قانون گفت: اهداف متعددی در کار است. اسناد عادی، همواره بزرگ ترین منشا اختلافات مردم و سبب طرح دعاوی بی شمار در دادگستری بوده اند. در سال های اخیر، با هدف گذر از اسناد عادی و تقویت رواج اسناد رسمی و حفظ اعتبار معاملات مردم و جلوگیری از کلاهبرداری و همچنین شفافیت دارایی های مردم و دریافت عوارض، مالیات و... تغییراتی بنیادین و تحولاتی بزرگ و امیدوارکننده برای تنظیم بازار املاک در حال اجرایی شدن است که تاکنون سابقه نداشته است.
در عین حال، شدت تغییرات به حدی
تملک و محکومیت مالی دولت
دو نمودار تلفیقی برای یادداشتِهای:
- نابسامانی در تملک
- اجرای محکومیت مالی دولت
را در پیوند زیر و در کانال تلگرام وکیل نوشت ببینید
فایل شنیداری تحلیلی و تلفیقی همین یادداشتها در پیوند زیر:
تابعیتِ خارجیِ ایرانیان
بوسه بر پرچم بیگانگان و ادای سوگند وفاداری به آنان، خوشایند قانونگذار ایرانی نیست و آن را به رسمیت نشناخته است.
اگر معلوم شود که یک ایرانی، بدون رعایت مقررات، #شهروند کشور دیگری شده است، دولت ایران به اعتبار «خون ایرانی» که در رگهایش جریان دارد، او را همچنان فرزند میهن شناخته و #تابعیت اجانب را باطل میشمارد. اما این سرکشی، بیمجازات نمیماند. ماده ۹۸۹ قانون مدنی
ادامه مطلب ...اجرایِ محکومیتِ مالیِ دولت
اگر در پرونده شما، یک دستگاه دولتی به پرداخت وجه یا خسارت محکوم شده، روند قانونی اجرای حکم چگونه است؟
✅ پرداخت از اعتبار بودجه:
در گام نخست، دستگاه دولتی باید محکومبه را از اعتبار بودجه سالهای قبل خود بپردازد.
اگر نداشت، در بودجه سال بعد آن را بگنجاند.
تا تصویب و ابلاغ بودجه یک سال و نیم بعد از سال صدور حکم، توقیف مال ممنوع است.
ماده واحده قانون نحوه پرداخت محکوم به دولت و عدم تامین و توقیف اموال دولتی مصوب ١٣۶۵/٨/١۵:
وزارتخانه ها و موسسات دولتی ...مکلفند ... محکومبه دولت در مورد احکام قطعی دادگاهها و اوراق لازم الاجراء ثبتی و دفاتر اسناد رسمی و یا اجرای دادگاهها و سایر مراجع قانونی را با رعایت مقررات از محل اعتبار مربوط به پرداخت تعهدات بودجه مصوب سالهای قبل منظور در قانون بودجه کل کشور و در صورت عدم وجود اعتبار و عدم امکان تامین از محلهای قانونی دیگر در بودجه سال بعد خود منظور و پرداخت نمایند. ادامه مطلب ...