مهار سوگیری ذهن
آشنایی با سوگیری و خطاهای ذهنی، ما را بر آن میدارد که مهارت ذهنی خویش را برای «مهار» سوگیری افزایش دهیم. در فایل شنیداری (پیوند زیر) راهکارهایی مفید، برای پیشگیری از خطاهای ذهن -به ویژه برای وکلا- بیان شده که رهگشاست:
انواع سوگیری ذهن در نظام قضایی
مهمترین «خطاهای ذهن» در تصمیمات حقوقی قضات و وکلا :
یادداشت: https://t.me/vanevesht/385:
فایل شنیداری: https://t.me/vanevesht/552
قانون، بر پاشنهی سامانهها
با سامانههای ثبتی و املاک و کارکرد آنها، آشنا شوید.
استمدادِ قانون از سامانهها، تا حدی مردم را از رنجِ سو رفتار مامورین دولتی میرهاند و نیز:
- سنجش درستی گردش امور؛
- حکمرانی یکنواخت سراسری؛
- تسهیل دریافت مالیات و عوارض را برای دولت به ارمغان میآورد.
در دو قانون اخیر؛ یعنی #الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول و #ساماندهی_بازار_زمین_مسکن_و_اجارهبها ؛ سامانهها بیش از پیش در کانون توجهند. پس باید سامانهها را شناخت و کارشان را دریافت:
١-سامانه ثبت الکترونیک اسناد www.ssaa.ir:
این سامانه (متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) بیش از یک دهه، پذیرای ثبت اسناد تنظیمی دفاتر اسناد رسمی است.
بخشی از این سامانه، دسترسی به فایل کلیه اسناد تنظیمی و اسناد مالکیت حدنگار مربوط به کاربران (از ١٣٩١ بدینسو) را به آنها میدهد.
٢-سامانه کاتب:
https://kateb.ir
این سامانه به عنوان سکوی خدمات یکپارچه ثبتی، از سوی کانون سردفتران و دفتریاران طراحی و در دسترس دفاتر اسناد رسمی است. به تازگی مشاوران املاک ذیصلاح نیز دسترسی محدودی بدان دارند و میتوانند استعلامات مقدماتی معاملات را انجام داده و پیش نویس اسناد رسمی را در آنجا ثبت کنند تا بعدا دفتر اسناد رسمی اصل معامله را ثبت کند.
سامانه کاتب، حلقهی واسط سردفتران و مشاوران املاک با سامانه ثبت الکترونیک اسناد است.
در قوانین اخیر، سازمان ثبت مکلف شده تا به طرفین قراردادهای یکسان اجازه دهد خودشان مستقیم سند رسمی را تهیه و امضا کنند؛ یعنی امضای سند بدون نیاز به سردفتر!
تا به حال این دسترسی داده نشده است.
٣- سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور:
https://khodnevis.mrud.ir/
سامانه «اطلاعات املاک و مستغلات» طبق بند یک مصوبه 1387/10/21 وزیران عضو کارگروه موضوع بند الف تصویبنامه شماره 29238/ت40001 ه مورخ 1387/03/19 تشکیل شد.
هدف:
«ساماندهی بازار زمین و مسکن و جمع آوری و یکپارچهسازی اطلاعات مربوط به تمامی املاک و مستغلات و صدور شناسنامه هوشمند».
در بند٣ مصوبه مقرر شد:
وزارت بازگانی مکلف است حداکثر تا پایان دی ماه 1387، «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات» که جزئی از «سامانه املاک و مستغلات» مذکور در بند (1) است را تشکیل و نسبت به اتصال تمامی دفاتر مشاورین املاک دارای پروانه کسب و دفاتر اسناد رسمی به بانک مذکور اقدام نماید؛ به گونهای که امکان اختصاص و پیگیری کد رهگیری معاملات املاک و مستغلات برای آنها فراهم شود.
این سامانه، ابتدا در کنترل وزارت بازرگانی (بعدا صنعت، معدن و تجارت) قرار داشت تا همین اواخر -یعنی سال ١۴٠٠ -که قانون جهش تولید مسکن به تصویب رسید.
ماده ١٨ این قانون مقرر داشت:
...ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاههای مشاوران املاک توسط بنگاهها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاههای مشاوران املاک توسط خود متعاملین ، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و أخذ شناسه(کد) رهگیری بدون أخذ هزینه الزامی است.
طبق تبصره همین ماده، مالکیت سامانه به وزارت راه و شهرسازی منتقل و با نام «خودنویس»، برای ثبت بیواسطه معاملات؛ بر روی مردم گشوده شد، اما نه همهی معاملات!
تنها قرارداد «اجاره» را میشود ثبت کرد و یکساعت پس از تایید طرفین، کدرهگیری صادر میشود.
ثبت اقامتگاه کاربر در سامانه دیگری که در ادامه میآید، الزامی است.
۴- سامانه ملی املاک و اسکان:
https://amlak.mrud.ir
سامانهای است برای ثبت اطلاعات املاک و اعلام اقامتگاه قانونی.
بند ۱ تبصره ۸ ماده ١۶٩ قانون مالیاتهای مستقیم (الحاقی۱۳۹۹):
وزیر راه و شهرسازی مکلف است ... امکان اظهار رایگان اطلاعات مربوط به املاک تحت تملک و محل اقامت یا بهرهبرداری اشخاص حقیقی و حقوقی ... را در «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» ... فراهم کند.
مالکان واحدهای مسکونی ... موظفند اطلاعات املاک تحت تملک خود را ... در سامانه ...ثبت کنند.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها بندهایی نفسگیر، بدین ماده افزود؛ مهمترینش، بند۷ الحاقی به تبصره ٨ که ارائه بسیاری خدمات عمومی و معیشتی را منوط به ثبت اقامتگاه در این سامانه کرده است؛ مانند افتتاح حساب، دسته چک، تعویض پلاک، فروش انشعابات، ابلاغ قضایی و…
۵- سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی:
طبق ماده ١٠ قانون الزام ... مدعیان پرشمار مالکیت غیررسمی، باید ادعا و مستندات را در این سامانه ثبت کنند؛ سپس از راه دادخواست سند بگیرند؛ اگر نه ادعایشان علیه دولت و اشخاص با حسن نیت قابل استماع نیست و تنها میتوانند از ید ماقبل خود بهای روز ملک را مطالبه کنند
این سامانه هنوز راه نیفتاده است.
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
https://t.me/vanevesht
١۴٠۴/٨/۵
فایل شنیداری واگذاری منافع مسکونی ، چگونه و کجا؟
در کانال تلگرام «وکیل نوشت» بشنوید:
✅ تحلیل یادداشت «واگذاری منافع مسکونی، چگونه و کجا» از سوی هوش مصنوعی NotebookLM در قالب یک گفتگوی شنیدنی دو طرفه:
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
تاثیرات رأی وحدت رویه ۸۷۰ ـ۱۴۰۴/۰۷/۲۲ در دعوای الزام به ثبت چک
تاثیرات رأی وحدت رویه ۸۷۰ ـ۱۴۰۴/۰۷/۲۲ در دعوای الزام به ثبت چک
آیا با صدور رای وحدت رویه، همه مباحث در بارهی دعوای الزام به ثبت چک پایان یافت؟
❇️ رای وحدت رویه، عینا استدلال شعب ٢٨۶ دادگاه عمومی تهران و ٣٢ دادگاه تجدیدنظر استان تهران را برگزیده است.
در هر سه رای، به لحاظ قبول چک به همان وضع ناقص، و اقدام دارنده به زیان خویش، دعوا، پذیرفته نشده است.
❇️ با این حال، نتیجهی استدلال در دیوان عالی کشور، به کلی متفاوت است با نتیجهای که شعب بدوی و تجدیدنظر، با همان استدلال گرفتهاند:
درپرونده بدوی و تجدیدنظر، این استدلال منجر به صدور حکم بر «بطلان» دعوای الزام به ثبت چک شد.
این شعب، تعهد قانونی مندرج در ماده ٣ قانون صدور چک را -که در عین حال تعهدی متعارف و بدیهی به شمار میرود- به کلی ساقط تلقی و حکم بر «بیحقی» دارنده صادر کردند.
اما دیوان عالی کشور، با همان استدلال، رای داد که اینگونه دعاوی «قابل استماع» نیست.
❇️ هنگامی که یک دعوا قابل استماع نباشد؛
رأی وحدت رویه شماره ۸۷۰ ـ۱۴۰۴/۰۷/۲۲ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص عدم استماع دعوای الزام به ثبت چک
مستفاد از تبصره یک اصلاحی مورخ ۱۴۰۰/۱/۲۹ الحاقی به ماده ۲۱ مکرر قانون صدور چک، درج عبارت «صدور و پشت نویسی چک بدون درج در سامانه صیاد فاقد اعتبار است» در برگه چک های صادره از دسته چک هایی که پس از پایان اسفند ۱۳۹۹ ارائه می شوند، الزامی بوده و تسویه آنها منوط به ثبت در «سامانه چکاوک» بر اساس مبلغ و تاریخ مندرج در سامانه مذکور است و چنانچه در زمان صدور، مالکیت آن در سامانه ثبت نشده باشد، از شمول مقررات قانون چک خارج است. بنابراین اگر دارنده برگه چک، علی رغم درج این عبارت در چک، بدون ثبت در سامانه آن را پذیرفته باشد، به ضرر خود اقدام نموده و از مزایای قانونی چک محروم کرده است. در نتیجه، دعوای وی مبنی بر الزام صادرکننده به ثبت چک در سامانه، قابلیت استماع ندارد. بنا به مراتب، رأی شعبه سی و دوم دادگاه تجدیدنظر استان تهران تا حدی که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی صحیح و قانونی تشخیص داده می شود. این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه ها و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است.
محمّدجعفر منتظری – رئیس هیأت عمومی دیوان عالی کشور
تلگرام: https://t.me/vanevesht
واتساپ: https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a
فیلم سینمایی «پیرپسر» و بیان چرخهی تکثیر تباهی
داستان فیلم «پیرپسر»، روایت زایش و تکثیر «شر» در روابط اجتماعی است. در قفای هر کار شریرانه، کژی و ناراستی دیگری ایستاده است: تباهی را همان بزهکاری میآفریند، که پیشتر، قربانی ستمی بوده است؛ اما این بار، خود، پرچم سیاهی را برافراشته و دیگری -یا دیگرانی- را طعمهی خویش میسازد.
هر تباهی، «زاده» و «زایندهی» جرم، خیانت و شری دیگر است.
اینگونه، چرخهای بیپایان از تبهکاری، بازتولید میگردد و جامعه، در منجلابی هولناک گرفتار.
❇️ سکانسی درخشان در ضیافت شام به میزبانی «رعنا» شکل میگیرد. میدانی آراسته برای رویارویی تمام عیار بین خیر و شر:
دو رقیب عشقی، یعنی «غلام» و پسرش«علی»، برای اثبات باورهایشان، در پیشِ روی معشوقه زورآزمایی میکنند. «رضا» هم هست: عضو نامشروع خانواده و عنصری مردد و مستعد تبهکاری.
با اینکه در سینما، استعارههای کوچک دیداری برای القای دادهها کافی است؛ اما در همین صحنه، پدرِ تبهکار، مانیفست اخلاقی- فلسفی خویش را -که متاثر از تجارب یا توهمات دردناک ازدواجهایش بوده- آشکارا، با افتخار و بدون هیچ پرده پوشی جار میزند.
او که سالهاست از هر معنای دینی یا اخلاقیِ بازدارنده تهی شده و خود را چون «اَبَر انسان» توانا میشمارد، میگوید هرکس توانایی چیدن میوهی پیروزی را داشته باشد، آن را میچیند؛ «از هر راه ممکن». خود نیز -پس از چیدن میوهی دلخواهش- با رقص شمشیر و پایکوبی، جشن پیروزی برپا میکند.
همو است که راستگویی، اندیشمندی، پاکی و اخلاقگرایی را، در نهاد «علی» (نماینده خیر) برنمیتابد و اینها را نتیجهی ضعف و ناتوانی او میداند؛ نه امتیازی ارزشمند.
گرچه در میهمانیِ شام، پیروزی موقتا از آنِ «خیر» است؛ ولی سرنوشتی محتوم برای چیرگی «شر» مهیا شده است! وانگهی، آیا اقبال معشوقهی بیبندوبار به علی را، هیج میتوان برتری دانست؟!
❇️ رعنا، گرفتار در چنبرهی اعتیاد، ناکامی و فقر، رشک خود را به حال و روز همنوعانش پنهان نمیکند. او روی به عشوهگری آورده تا تروماهای خویش را، با فریفتن مردان تسکین بخشد. هدف از زندگی را آزادی در معنای پست آن -همان لاقیدی- و رهایی از فقر میداند تا بتواند در روزمرهگی پَرسه بزند.
پُرسهی روزمرهگی در غفلتی آگاهانه، وجه مشترک اوست با «غلام» و دار و دستهی میگسار و افیون پیشهاش، که پستوی «سمساری غمخوار» را، پناهگاهی برای رهایی خویش از «روز-مرگی» میدانند.
گویی همه میخواهند از سرنوشتی شوم بگریزند یا دستکم، رنجِ بیشمارِ زندگیِ سگی را، با پناه بردن به افیون و الکل و سیگار و...بکاهند.
❇️علی، در ابتدا رعنا را شخصیتی متناقض مییابد، اما اینجای کلامش را فرو میخورد: تو زنی با ظاهری آراسته، اما نهادی پرنیرنگ و فرومایه هستی! ترکیبی از جذابیت صورت و پلشتی سیرت!
رعنا میگوید خندهی هرکس نشانه ذات اوست، باری، خندههای خودش نیز، مستثنا نیست و عیاری است بر مکر و ناراستی!
او خود قربانی است، در کارِ نابودی خود و دیگران است و فرجامش، تسلیم به شر.
❇️ در جایی دیگر، «رعنا» -با بازی خیره کننده و روان لیلا حاتمی- در نهایتِ مهابتِ زنانه، در گفتگو با «علی» فرو میپاشد و به سرعت، درونمایهی خود را آشکار میکند. علی پس از یک شبگردی ناامیدکننده، فروخوردهها را قٍی میکند... مشاجرهی این دو، واگویهای است از چگونگی بازتولید شر.
❇️ اگرچه «غلام» ابایی از تظاهر به شر ندارد و «رضا» فرزند نامشروع نیز، سخن گفتن از «کشتنِ پدر» را پنهان نمیکند؛ اما دشنهای که در پایان فیلم به دست نماد خیر «علی» و از پشت، بر بدن «غلام» فرو میرود، مُهر تاییدی است بر ناگزیر بودن آدمیان به تکثیر شر!
❇️ سکانس پایانی، با گردش کنجکاوانهی دوربین، پیرامون رخداد نهایی، یکسر، پلیدی، خون و مرگ را نشان میدهد؛ فضا و زمان آکنده است از شر. هیچ اثری از خیر نیست. انگار شر -همچون یک بیماری واگیردار- منتشر شده و همه چیز را فروبلعیده است، خانه، بوی مرگ میدهد. بوی مرگ نه! خودِ مرگ است: در کف اتاق و حتی در زیر سنگفرش حیاط!
دیگر، ذرهای نیکی برجای نمانده است...
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
١۴٠۴/٨/١٠
تلگرام:
https://t.me/vanevesht
واتساپ:
https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a
قانون، بر پاشنهی سامانهها
با سامانههای ثبتی و املاک و کارکرد آنها، آشنا شوید.
استمدادِ قانون از سامانهها، تا حدی مردم را از رنجِ سو رفتار مامورین دولتی میرهاند و نیز:
- سنجش درستی گردش امور؛
- حکمرانی یکنواخت سراسری؛
- تسهیل دریافت مالیات و عوارض را برای دولت به ارمغان میآورد.
❇️ در دو قانون اخیر؛ یعنی الزامبه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ساماندهی_بازار زمین مسکن و اجارهبها ؛ سامانهها بیش از پیش در کانون توجهند. پس باید سامانهها را شناخت و کارشان را دریافت:
١-سامانه ثبت الکترونیک اسناد www.ssaa.ir:
این سامانه (متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) بیش از یک دهه، پذیرای ثبت اسناد تنظیمی دفاتر اسناد رسمی است.
بخشی از این سامانه، دسترسی به فایل کلیه اسناد تنظیمی و اسناد مالکیت حدنگار مربوط به کاربران (از ١٣٩١ بدینسو) را به آنها میدهد.
٢-سامانه کاتب:
این سامانه به عنوان سکوی خدمات یکپارچه ثبتی، از سوی کانون سردفتران و دفتریاران طراحی و در دسترس دفاتر اسناد رسمی است. به تازگی ادامه مطلب ...
ثبت قرارداد اجاره در سامانه
ماده ۶ قانون ساماندهی معاملات زمین. مسکن و اجاره بها، ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ را بهشرح ذیل اصلاح کرد:
«در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه، تصریح و در سامانههای ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین بهعنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.»
این اصلاح، چند دستاورد و نتیجه حقوقی. به ارمغان آورده است:
تکلیف ثبت در سامانه:
قرارداد اجاره- خواه مسکونی خواه اداری یا تجاری یا... - با «هر مدت» که بسته شود، باید ظرف یک ماه در یکی از دو سامانه «ثبت الکترونیک اسناد» متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یا «ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (خودنویس)» متعلق به وزارت راه و شهرسازی به ثبت برسد و شناسه (کد) رهگیری برایش صادر شود.
اشتباه در انتخاب سامانه:
همین حالا در مورد املاکی که سند سبزرنگ دارند، اگر مدت قرارداد اجاره بیش از ۲ سال باشد، دیگر ثبت در سامانه خودنویس کافی نیست.
قانونی دیگر، حکمی متفاوت رانده است: ادامه مطلب ...
سرنوشت دعوای الزام به ثبت چک
دو روز پیش، رای وحدت رویه ٨٧٠-که هنوز منتشر نشده- سرنوشت دعوای «الزام به ثبت چک در سامانهی صیاد» را روشن کرد:
دعوا را قابل استماع ندانست.
این دعوا دیگر نمیتواند به نتیجه برسد.
❇️ سال گذشته و در کشاکش اختلاف نظر دادگاهها، مجالی یافتم تا با تقدیم یک دادخواست الزام به ثبت چک، استدلالات خویش را محک بزنم.
ماده٣ قانون صدور چک، صادرکننده را مکلف کرده کاری نکند که چک برگشت بخورد؛ پس دارنده باید میتوانست وی را ملزم به تکلیف مندرج در قانون کند.
پیش از آن، به موکل گفتم که این دعوا، تیری است در تاریکی. هزینه و ریسک پایین است. پیروزی و شکست برابرند. پس به نتیجه دل مبند.
❇️ دادخواست به شعبه ٢٨۶ مجتمع قضایی شهید باهنر رفت که پیشتر، در کار دعاوی خانواده بود و تغییر صلاحیت داده بود.
رای صادره، با تجدیدنظر خواهی ، در شعبه ٣٢ تجدیدنظر تایید شد و هر دو مرجع بر بطلان دعوا رای دادند.
استدلال این بود: دریافت چک ثبت نشده، یعنی اقدام بر علیه خود.
❇️ شکست، در کمین وکلاست که از آن گزیری ندارند؛ اما خوشبختانه، پایان خط اینجا نیست.
میتوان باز هم چکواره را برداشت و همچون یک نوشتهی عادی، دادخواست مطالبهی وجه داد. اندکی خسارت تاخیر تادیه نیز، دلخوشی موکل را فراهم میکند؛ برای کاستن از: رنج و درد تورم، هزینه دادرسی، دوندگی و انتظار بیشتر.
❇️ کاش، پرونده ما به شعبه ١٠٠ رفته بود! ادامه مطلب ...