قرارداد یکسان (بدون تغییر)؛ سند رسمی است یا عادی؟

علی حسن‌پور مافی 

وکیل پایه یک دادگستری

با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نوع جدیدی از قراردادها در نظام ثبتی پدید آمده است: قراردادهای «یکسان - بدون تغییر». 

انعقاد این قراردادها، نیازمند مراجعه به دفتر اسناد رسمی و دخالت سردفتر نیست، بلکه توسط طرفین، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت می‌رسد. اسناد الکترونیک حاوی این قراردادها «رسمی» است یا «عادی»؟

دیدگاه رسمی بودن قراردادهای یکسان

تبصره (۲) ماده (۱) قانون الزام مقرر کرده است که قراردادهای یکسان - بدون تغییر، مستقیماً در *«سامانه ثبت الکترونیک اسناد»* ثبت می‌شوند؛ سامانه‌ای که بستر رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تنظیم و ثبت اسناد است.

همچنین، مطابق ماده (۱۴) آیین‌نامه اجرایی قانون الزام، پیش از ثبت قرارداد:

▫️هویت متعاملین احراز می‌شود؛

▫️موانع قانونی معامله کنترل می‌شود؛

▫️تصدیق الکترونیکی شهود اخذ می‌شود؛

▫️قرارداد در دفتر الکترونیک املاک ثبت می‌شود.

این تشریفات، شباهت تام به فرآیند تنظیم اسناد رسمی دارد.

سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ابزار حاکمیتی برای اعمال صلاحیت قانونی سازمان است. سامانه زیر نظارت و کنترل مأموران رسمی اداره می‌شود.  

محرومیت از دستور تخلیه

نقدی کوتاه بر یک‌ نظر مشورتی

علی حسن‌پور مافی

وکیل پایه یک دادگستری

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، برای قراردادهای اجاره‌ای که شرایط مقرر در قانون را دارا باشند، امتیاز «دستور تخلیه» را تصویب کرده است: تشریفاتی محدود و سرعتی بیشتر.

ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، شرط ثبت قرارداد اجاره، را افزود.

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۴۶ مورخ ۱۴۰۴/۰۶/۱۲ حاکی است:

*«... عدم ثبت قراردادهای اجاره حسب مورد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد مانع از تقاضای تخلیه توسط موجر و حسب مورد صدور حکم یا دستور تخلیه توسط دادگاه صالح نیست و فقط دادگاه در صورت احراز عدم ثبت در یکی از این دو سامانه ضمن صدور حکم یا دستور تخلیه، موجر را به تأدیه پنجاه درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و مراتب را جهت عدم شمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره 11 ماده 53 این قانون به سازمان امور مالیاتی اعلام می‌کند؛ بنابراین بند 2 ماده 5 یاد شده در مقام نسخ یا تخصیص قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 نبوده و مانع از استماع درخواست و یا دعوای تخلیه عین مستأجره نیست ...»*

این نظریه، از دو جهت محل انتقاد و ایراد است:

نخست؛ بر خلاف نظر مشورتی، عدم ثبت قرارداد، منجر به محرومیت از دستور تخلیه *می‌گردد*.

قانون روابط موجر و مستأجر، «دستور تخلیه» را تنها برای قراردادهایی تجویز کرده است که تمام شرایط مقرر در ماده۲ قانون را دارا باشند. 

هرگاه یکی از این شرایط وجود نداشته باشد، امتیاز «دستور تخلیه» منتفی است و موجر ناگزیر است با دادخواست تخلیه و تشریفات دادرسی، حق خود را مطالبه کند. 

«سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۵

علی حسن‌پور مافی  

وکیل پایه یک دادگستری

سقف مجاز افزایش اجاره‌بهای مسکونی در سال ۱۴۰۵ برای استان تهران ۲۷ درصد اعلام شد.

news.mrud.ir/news/223401

این اعلام مستند به ماده (۷) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها می‌باشد. مطابق این ماده:

«در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی ‌درصد (۳۰%) باشد، شورای‌عالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصدهزارنفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان پنجاه درصد (۵۰%) تا صد‌درصد (۱۰۰%) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.»

اختیار افزایش نرخ اجاره برای شورای عالی مسکن، در صورت وجود شرایط از جمله تشخیص مصلحت ملزمه بین ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم است. 

 دو پرسش قابل تأمل:

‌با توجه به نرخ تورم عمومی سالانه اعلام‌شده از سوی مرکز آمار ایران، سقف ۲۷ درصدی بر چه مبنای محاسباتی و با استناد به کدام واقعیت اجتماعی تعیین شده است؟

‌چنانچه سقف افزایش اجاره‌بها به‌گونه‌ای تعیین شود که با شاخص‌های اقتصادی و نرخ تورم تناسب نداشته باشد و در عمل موجب ورود زیان به موجران شود، این سیاست چه آثاری بر عرضه واحدهای استیجاری، تعادل بازار اجاره و امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن خواهد داشت؟

۱۴۰۵/۳/۲۲

⏮️ ضمانت اجرای تخلف:

https://ble.ir/vanevesht/3634114088104797751/1774549367275

بله:     https://ble.ir/vanevesht

تلگرام: https://t.me/vanevesht

ارثِ جنگ!

علی حسن‌پور مافی  

وکیل پایه یک دادگستری

در جنگ اخیر، موشکی ساختمانی را فروریخت و خانواده‌ای را یکجا به سرای باقی برد. هیچیک از جان باختگان، در طبقه‌ی اول وارثی ندارند. 

گواهی حصر وراثت بر مبنای ذیل ماده ۸۷۳ قانون مدنی صادر شده که  مقرر داشته «هدما» ورثه‌ی همدیگرند.

◾وراث طبقه‌ی دوم، به گواهی حصر وراثت اعتراض کردند؛ زیرا کسی در طبقه اول زنده نمانده است تا ارث ببرد. آنها خود را وارث تمام جان‌باختگان می‌دانند. 

هیات حل اختلاف سازمان ثبت احوال، اعتراض را رد کرده است؛ با این استدلال که  فوت هدما مانع توارث نیست، ولو اینکه هیچ فرد دیگری از طبقه‌ی اول زنده نمانده باشد. به‌علاوه، تا زمانی که وراث طبقه‌ی اول ارث می‌برند، نوبت به وراث طبقه‌ی دوم نمی‌رسد: «الاقرب یمنع الابعد».

◾قاعده‌ی کلی این است که زنده بودن، شرط توارث است؛ پس در فوت همزمان، که زنده ماندن پس از فوت دیگری ثابت نیست، هیچکدام از دیگری ارث نخواهند برد. ارث به بقیه اقربا خواهد رسید.  

رأیِ «ایجاد رویه»

علی حسن‌پور مافی

وکیل پایه‌یک دادگستری

مردم حق دارند از نعمت دادرسیِ عادلانه برخوردار باشند. انتظار می‌رود که دادگری در سراسر فرایند دادرسی جریان داشته باشد، از آغاز تا واپسین منزل آن، یعنی صدور حکم. 

خواسته‌های همانند، باید تا حد امکان به آرایی یکسان بیانجامند؛ نه آنکه یکی پذیرفته شود و دیگری مردود.

صدور هر رای، حاصل فعالیت ذهنی، استنباط قضایی و تجربه‌های هر قاضی است و رنگ و بوی شخصی دارد؛ اما خرد جمعی که در تصمیم‌های هیأت عمومی دیوان عالی کشور نمود می‌یابد، جریان‌ساز است و اندیشهٔ قضات را جهت می‌بخشد و کمک می‌کند که نتایج دادرسی‌ها به هم نزدیک باشند. 

قوه قضائیه در این خصوص، از دستگاه قضایی پشتیبانی ویژه‌ای معمول داشته تا این هدف تسهیل گردد. هیأت عمومی دیوان عالی کشور اجازه دارد حکمی براند تا در موارد اختلافی همچون قانون، لازم الاتباع باشد، یعنی صدور «رأی وحدت رویه».

در دیوان عدالت اداری نیز با الگویی همانند، روبه‌رو هستیم. بند (۲) ماده ۱۲ قانون دیوان عدالت اداری، سازوکار رفع تعارض آرای شعب را پیش‌بینی کرده است:

«صدور رأی وحدت رویه در موارد مشابه که آراء متعارض از شعب دیوان صادر شده باشد.»

سپس ماده ۸۹ (اصلاحی ۱۴۰۲) این اختیار را روشن‌تر بیان می‌کند:

*«هرگاه به تشخیص رئیس دیوان، در موضوعات مشابه، آرای متعارض از یک یا چند شعبه دیوان صادر شده باشد، وی می‌تواند دستور بررسی آن را جهت صدور رأی وحدت رویه صادر نماید... این رأی برای شعب دیوان و مراجع اداری و همچنین برای هیأت‌های تخصصی و هیأت عمومی... لازم‌الاتباع است.»*

نوآوری، از بند (۳) همین ماده سرچشمه می‌گیرد.  

جایگاه سند عادی پس از راه‌اندازی سامانه ساغر

علی حسن‌پور مافی  

وکیل پایه یک دادگستری

راه‌اندازی سامانه ساغر این تصور را در میان برخی ایجاد کرده است که اسناد عادی پس از انقضای مواعد مقرر، به طور کامل از اعتبار ساقط می‌شوند. این برداشت با مفاد قانون انطباق کامل ندارد.

علاوه بر اینکه *محتویات مستقل سند عادی* -که ارتباطی به معامله‌ی غیرمنقول ندارند- معتبر است، قانونگذار در موارد متعددی همچنان برای سند عادی آثار حقوقی مهمی قائل شده است:

استثنای نخست- تداوم اعتبار تا انقضای مواعد:

ضمانت اجراها منوط به عدم ثبت ادعا و عدم اقامه‌ی دعوا در مواعد مقرر در سامانه ماده ۱۰ قانون هستند؛ پس بدیهی است که تا پیش از انقضای کامل مواعد، اسناد عادی را از منظر این قانون باید معتبر فرض کرد.

استثنای دوم - قابلیت استماع دعوا در موارد ویژه!:

بر اساس تبصره ۵ ماده ۱ قانون:

«دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده و نیز ملکیت و حق که قبل از لازم الاجراء شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین‌نامه‌ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد و به تشخیص وی محرز باشد.»

بنابراین، حتی پس از انقضای مواعد قانونی و عدم ثبت در سامانه، اگر موردی مشمول این تبصره قرار گیرد و تأیید عالی‌ترین مقام قضایی را به همراه داشته باشد، دعوا با سند عادی در محاکم قابل استماع خواهد بود. 

اینحا بیشتر بخوانید: https://ble.ir/vanevesht/-8633718743290025225/1776326163471)

استثنای سوم - استناد پذیری برای مطالبه عین:

قانون‌گذار در ماده ۱۰، عدم استماع دعوی را صرفاً در برابر  مالکیت دولت بر اراضی دولتی و اشخاص ثالث با حسن نیت مقرر کرده است: 

دادرسی ورشکستگی

علی حسن‌پور مافی

وکیل پایه یک دادگستری

حکم ورشکستگی، در شعاعی گسترده، در روابط مالی بازرگان و بستانکاران موثر است.توقف یک تاجر معتبر، گاهی به سرعت زنجیره‌ای از فروپاشی و‌ تعطیلی پدید می‌آورد. 

ویژگی چندوجهی بودنِ حکم ورشکستگی، موجب شده که قانونگذار «اعلان» آن را لازم بداند؛ بر خلاف احکام دیگر، که تنها به اصحاب دعوا «ابلاغ» می‌شود.

سامان بنگاه تجارتی با پرداخت نشدن تنها یک بدهی، تعطیل نمی‌شود؛ بلکه «وقفه در تادیه دیون»، لازم است که به معنای احراز قضایی یک فروپاشی اقتصادی است.

اگر اصل بدهی محرز نباشد و یا بازرگان به دلایلی «نخواهد» آن را بپردازد، نمی‌توان نامش را «وقفه» در تادیه گذاشت. 

در مواد ۴۱۲ و ‌۴۱۳ قانون تجارت، از کلمات در حالت جمع استفاده شده است: «قروض، دیون، تعهدات». پس می‌توان گفت با یک بدهی، ورشکستگی حاصل نمی‌شود!

دادرسی ورشکستگی،  تفسیر و تحلیل وسواس گونه‌‌ی الفاظ و‌ مفاهیم قانونی را می‌خواهد تا موازنه‌ای منطقی در حقوق تاجر و‌ بستانکاران ایجاد شود.  

عناصر دفاع اثربخش در دعوای ورشکستگی

علی حسن‌پور مافی

وکیل پایه یک دادگستری

حکم بدوی ورشکستگی موقتا اجرا می‌شود، این  یعنی تعطیلی یک کسب و‌ کار؛ پس دفاع موفق در برابر این ادعا، یعنی تداوم حیات بازرگانی تاجر... و شاید حیات خودش!

عمده‌ی دفاعیاتی که در این راستا به نظر می‌رسد، در یک لایحه دفاعیه به دادگاه تقدیم شد.

برش‌هایی از آن را بخوانید:

بطلان دعوا نسبت به خواندگان غیرتاجر:

دعوا به استناد یک فقره چک تضمینی و اجرائیه باطل شده، اقامه شده است. چک مربوط به شرکت مهندسی .. است که آقای علی ... آن را امضا کرده‌اند، بنابر این در خصوص بقیه خواندگان، مستندی دایر بر بدهکاری آنان ابراز نشده است و با حفظ سایر ایرادات ، طرح دعوای ورشکستگی نسبت به مابقی موکلین اساسا خصوصیت و موضوعیت ندارد، لذا بطلان دعوا نسبت به آنان از این حیث، مورد تقاضاست؛ زیرا:

اولاً-آقای ... (خوانده ردیف3) تاجر نیستند و اشتغال به امور تجارتی ندارند صرفاً نماینده هیات مدیره در امور اجرایی شرکت هستند و مدیریت شرکت، برای مدیرعامل تولید وصف تاجر نمی کند و لذا بعلت اینکه مشمول تعریف تاجر در قانون تجارت نمی گردند، نسبت به ایشان دعوای ورشکستگی قابلیت اقامه نداشته و معد صدور حکم بر بطلان دعواست. نمونه رای از سامانه آرای قضایی قوه قضائیه، موید این موضوع به پیوست تقدیم گردیده است. بدین لحاظ بطلان دعوا علیه نامبرده مورد تقاضاست 

ثانیاً- بقیه خواندگان تاجر نبستند و با خواهان هیچ رابطه مالی ندارند.

دفاعیات در مورد دعوا علیه شرکت صادر کننده چک: 

آنچه دارندگان قولنامه‌های عادی باید بدانند

آغاز به کار رسمی سامانه‌ی ساماندهی اسناد غیررسمی

روزنامه دنیای اقتصاد 

شماره: ۶۵۷۲ تاریخ: ۱۴۰۵/۰۳/۲

علی حسن‌پور مافی  

وکیل پایه یک دادگستری

سالهاست که دستگاه قانونگذاری کشور، به دنبال راهکارهایی برای نجات مردم از دعاوی ناشی از قولنامه‌های عادی است. سواستفاده از اسناد عادی برای انتقالات معارض و‌ کلاهبرداری، موجب شده که قوانین متعددی برای مهار کردن بزهکاران و‌ سر و سامان دادن به وضعیت مالکیت املاک و آپارتمانها و بطور کلی اموال غیرمنقول، به تصویب مجلس شورای اسلامی برسد. این قوانین در تلاش هستند که امنیت را برای مالکان تامین کنند و اختلافات ملکی را به حداقل ممکن برسانند. 

امروزه با تورم شدید حاکم بر بخش املاک، داشتن یک آپارتمان کوچک به سادگی ممکن نیست، بلکه حاصل عمری تلاش کارمندان و‌ کارگران است تا بتوانند سرپناهی برای خانواده داشته باشند. دولت و مجلس در تلاشند تا با تدوین قوانین مناسب و بسیج امکانات، از سرمایه‌های حیاتی خانوارها محافظت کنند. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یکی از این تلاشهاست.

این قانون، فروشندگان و خریداران را مکلف می‌کند که معاملات خود را به طور «رسمی» انجام دهند و قولنامه ها و اسناد عادی دیگر را -که به سادگی می‌توانند پنهان یا جعل شوند- به کنار گذارند.

قولنامه و بیع‌نامه‌های بی شماری تا کنون برای انتقال املاک به کار رفته‌اند و نمی‌توان یک‌باره تمام آنها را بی‌اعتبار کرد. بنابراین، تدابیری برای ایجاد موازنه و حفظ حقوق مردم، اندیشیده شده است. قانون از یک جا به بعد، انتقال عادی را ممنوع کرده و هم‌زمان برای مستندسازی و‌ تثبیت وضعیت معاملات عادی قبلی، راهکاری تصویب نموده است.

در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سامانه‌ای به نام «ساماندهی اسناد غیررسمی» طراحی شده که تمام مردم بتوانند ادعاها و مدارک عادی از جمله قولنامه‌های خود را در آنجا بارگذاری و تقاضای سند مالکیت کنند.  

اعلان عمومی راه اندازی رسمی سامانه‌ی ساماندهی اسناد غیررسمی

۱۴۰۴/۲/۳۰

جناب آقای اکبرپور

مدیرعامل محترم روزنامه رسمی کشور

به پیوست دستور ریاست معزز قوه قضائیه (مکاتبه شماره ۹۰۰۰/۶۵۷۹/۱۰۰ مورخ ۱۴۰۵/۰۲/۲۹ رئیس محترم حوزه ریاست) دائر به اعلان عمومی راه اندازی رسمی ساماندهی اسناد غیررسمی؛ موضوع ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به همراه متن اعلان جهت انتشار در روزنامه رسمی ارسال می شود.

 معاون اول قوه قضائیه ـ خلیلی

_اعلان عمومی راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)_

*بدین وسیله راه اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی؛ موضوع ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شرح زیر اعلام می شود:

۱ـ برای کلیه املاکی که در بازه زمانی ۱۳۹۶/۱/۱ الی ۱۴۰۵/۲/۳۱ سند رسمی حدنگار برای آن ها صادر شده است، راه اندازی رسمی در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود؛

۲ـ برای املاکی که از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ تا اعلان رسمی موضوع بند (۳) برای آن ها سند حدنگار صادر خواهد شد، راه اندازی رسمی از روز صدور سند حدنگار خواهد بود؛

۳ـ تاریخ شمول سامانه در خصوص ثبت ادعا نسبت به سایر املاک با پیشنهاد رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، توسط معاونت اول قوه قضائیه در روزنامه رسمی اعلان عمومی خواهد شد؛

۴ـ برای نشر آگهی‌های موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، راه‌اندازی سامانه در تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ خواهد بود.

رئیس قوه قضائیه ـ غلامحسین محسنی اژیه

⏮️ آنچه دارندگان قولنامه عادی باید بدانند

https://ble.ir/vanevesht/-3490098898434775445/1779484350364

بله:     https://ble.ir/vanevesht

تلگرام؛ https://t.me/vanevesht