سند عادی، «باطل» یا «استنادناپذیر»؟

علی حسن‌پور مافی  

وکیل پایه یک دادگستری

◾هوش مصنوعی: 

- نمودار

- فایل شنیدنی

 _اسناد عادی مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، کلا باطل هستند یا تنها در بخشهای مبین انتقال غیرمنقول، استناد ناپذیرند؟_

ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ضمانت اجرای معاملات عادی را چنین بیان داشته است:

«...دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.»

این حکم فعلا برای اسناد حدنگار سبزرنگ جاری است و یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، برای کلیه معاملات غیرمنقول، لازم‌الاجرا خواهد بود.

*حق عینی- حق دینی»: 

آنچه و هرچه در سند عادی مربوط به شناسایی حق عبنی بر مال غیرمنقول باشد، از گردونه‌ی اعتبار و استماع حذف می‌شود.

اگر قانون تنها یک‌ کلمه داشت: «باطل»! ابهام و‌ گمان و نیت خوانی در کار نبود. شوریدن بر احکام کهن فقهی و حافظه تاریخی و ریشه‌های سترگ اسناد عادی و رواداری آنها در نظام قضایی، موجب شده که احتیاطا از لفظ «باطل» پرهیز شود. 

  

اندیشناکی، تردیدهایی پدید آورده که دعوای راجع به تعهدات ِدینی (مانند حق مطالبه‌ی ثمن معامله) را می‌توان قابل استماع دانست یا نه.

اصل همبستگی تعهدات می‌گوید اگر خریدار نتواند سند عادی را برای مالکیت مبیع استفاده کند، منطقی نیست که وی را یکجانبه ملزم به تادیه ثمن بدانیم. استرداد «عوضین»، تبلور این اصل است که مبین بی‌اعتباری تمامیت قرارداد است. تعهدات فرعی همچون وجه‌التزام تاخیر یا عدم انجام نعهدات قراردادی نیز، قابلیت مطالبه ندارند؛ به علاوه، تعهدی برجا نیست تا نقض شود.هیچ دعوایی راجع به تداوم تعهدات قراردادی را نباید قابل استماع دانست.

اعتبار سایر محتویات سند:

تعهداتی که از معامله جدا باشند، معتبر می‌مانند؛ مانند فروش خودرو در دل قرارداد بیع زمین.

چنین رخدادی، نادر است و بعید می‌دانم قانون برای چنین فرضِ دوری، نوشته شده باشد.

مناسب ترین گمان، اعمال حقوقی مستقل از عقد در ضمن سند عادی است: اقرار،  وصیت، تهاتر و هر عمل حقوقی مستقل دیگر؛ بدون اینکه هیچ ارتباطی به قرارداد انتقال غیرمنقول داشته باشد. اینها معتبرند.

ایفای داوطلبانه‌ی تعهد:

اگر بطلان، ارمغان قانون نباشد، نزدیک‌ترین مفهوم حقوقی، «*تعهدات غیرقابل مطالبه*» است که باطل نیستند، ولی طبق ماده ۲۶۶ قانون‌مدنی، از  چتر حمایت اجرایی دستگاه قضایی بیرونند:

«در مورد تعهداتی که برای متعهدله، قانونا حق مطالبه نمی باشد اگر متعهد به میل خود آن را ایفاء نماید دعوی استرداد او مسموع نخواهد بود.»

معامله در عالم ثبوت معتبر است و در عالم اثبات، نه! قرارداد شرعا معتبر است، اما در پناه قانون نیست! 

«استناد پذیری» سند عادی دریغ شده و خریدار حق اقامه‌ی دعوا و به‌کارگیری اهرمهای قانونی را از دست می‌دهد؛ بدون اینکه سند ذاتا باطل باشد! فروشنده‌ای که طوعا اقدام به انتقال رسمی ملک به خریدار نمود، سپس نمی‌تواند به بهانه‌ی بطلان بیع عادی، ابطال سند رسمی و استرداد مبیع را بخواهد.

این هم هست که انتقال رسمی بر مبنای اراده‌ی فروشنده، تعهد را از منبع نامعتبر خود -یعنی بیع نامه عادی- جدا می‌کند و صورت و هویتی مستقل و اصیل، به انتقال می‌بخشد و با قانون هم‌ساز و دم‌ساز می‌کند.

منطقی است که بگوییم:

حقوق و ادعاهای متقابل خریدار را نسبت به تعهدات مندرج در سند عادی، می‌توان شناخت و شنید؛ با اثبات اینکه فروشنده «همان» تعهدات سند عادی را محترم شمرده و انجام داده است؛ با استمداد از ماده ۲۶۶ قانون مدنی و قاعده‌ی اقدام.

آمادگی ایفای تعهد:

آیا فروشنده می‌تواند به دادگاه بگوید آمادگی انتقال را دارم؛ پس خریدار به تعهداتش محکوم شود؟ 

نه؛ زیرا تعهد ممنوعه، ایفا نشده تا مشمول ماده ۲۶۶ قانون مدنی شود و تعهدات متقابل را لازم‌الاجرا سازد.

۱۴۰۵/۲/۱۵

بله:     https://ble.ir/vanevesht

تلگرام: https://t.me/vanevesht