نقشِ دستورِ نقشه

❇️ دستور نقشه، پایه‌ی شناسایی آپارتمانها برای ثبت معاملات شده است. ماهیت و تعریف «دستور نقشه» چیست؟

در خلال بندهایی از ماده ۱۹ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، معنای دستور نقشه بیان شده است:

۲-۱-۱۹ مرجع صدور پروانه ساختمان پس از بررسی مدارک و درخواست صاحب کار نسبت به صدور مجوز تهیه نقشه (دستور نقشه) اقدام مینماید.

۱-۱۹- صاحب کار با در دست داشتن مجوز تهیه نقشه (دستور نقشه) به یکی از دفاتر مهندسی یا اشخاص حقوقی طراح ساختمان جهت تهیه «طرح» موضوع این شیوه نامه مراجعه می‌نماید.

ج۴-۱-۱۹ طراح ساختمان ضمن تهیه نقشه معماری منطبق بر ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان یک نسخه از نقشه های معماری تهیه شده را جهت کنترل ضوابط شهرسازی تحویل مرجع صدور پروانه ساختمان می‌نماید و شهرداری در صورتی که در نقشه های معماری دارای نقص یا ایراد باشد . موارد را رسماً و کتباً به طراح اعلام نموده و آن را برای اصلاح به طراح عودت می دهد....

✳️ دستور نقشه، می‌تواند  

تصویب‌نامه‌‌ای در میانه‌ی جنگ

❇️ رییس جمهور و هیات وزیران، تا چه حد مجاز به تعیبن نماینده و تفویض اختیار در امور دولت هستند؟

تصویب‌نامه شماره ۵۱۶۷۵/ت مورخ ۲۹/۳/۱۴۰۴ هیئت وزیران:

هیئت وزیران در جلسه ۱۴۰۴/۳/۲۸ به منظور مدیریت مطلوب و به هنگام شرایط ناشی از تجاوز رژیم صهیونیستی به کشور به پیشنهاد رئیس‌جمهور و به استناد اصل یکصد و بیست و هفتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران . تصویب کرد:

الف- به منظور تسریع در فرایند تصمیم گیری انعطاف پذیری عدم تمرکز اداری با رویکرد افزایش اثر بخشی، سرعت و ارتقاء کیفیت خدمات رسانی مطلوب به هموطنان، وزراء، معاونین رئیس‌جمهور و استانداران به عنوان نمایندگان ویژه رئیس‌جمهور با حدود اختیارات زیر تعیین می‌شوند.  

کنترل دستوری نرخ اجاره بها

قراردادهای #اجاره مسکونی، پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون یعنی ۱۴ خرداد۱۴۰۳ باید در سامانه ثبت شوند.

موجرین دیگر در تعیین نرخ اجاره‌بها۰ بازدست نیستند. برای تمدید و تجدید و انعقاد قراردادهای بعدی مسکن، شورای عالی مسکن، میزان مجاز افزایش را اعلام خواهد کرد. 

این شورا ماموریت یافته تا به شیوه‌ی دستوری، برای موجرین در شهرهای بیش از یکصد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید، نرخ افزایش اجاره بهای سالانه مسکن را تعیین و تثبیت کند.

✳️ چند نکته‌ی سودمند پیرامون مقررات جدید: 

1️⃣ کنترل و محدودیت، تنها ویژه‌ی اجاره اماکن مسکونی است:

قراردادهای اجاره «غیرمسکونی» محدودیتی برای افزایش اجاره‌بها ندارند؛ در نتیجه، کلیه قراردادهای اماکن غیرمسکونی، ازجمله تجاری، اداری، ورزشی، فرهنگی و خدماتی از شمول محدودیت‌نظارتی قانونگذار و مصوبه شورای عالی مسکن خارج و تابع توافق طرفین می‌باشند.

2️⃣ هرگونه تمدید، تجدید و تغییر و جایگزینی، مشمول محدودیت است: 

بعضی مشاورین املاک و حتی همکاران وکیل، گمان می‌برند که در شرایطی می‌توان اجاره‌بها را بالاتر از نرخ مجاز نوشت؛ از جمله:

▫️اگر قرارداد سال پیش تمدید نشده و یک قرارداد جدید نوشته شود، (تجدید به جای تمدید)، 

▫️اگر مستاجر تغییر کند، مثلا قرارداد با همسر مستاجر فعلی منعقد شود (تغییر مستاجر). 

▫️اگر عنوان و فرم قرارداد از اجاره به عناوین دیگر مانند رهن کامل و... تغییر یابد

اما بدانید و آگاه باشید هیچ‌کدام از اینها محدودیت را از بین نمی‌برد!

راهی برای گریز موجرین از محدودیت افزایش اجاره نیست. 

محدودیت افزایش نرخ اجاره‌بهای اماکن مسکونی، شامل هرگونه فعل و انفعال در روابط حقوقی مربوط به منافع ملک است.

استثنائا: 

«...در صورتی که میزان اجاره­‌بهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات­های مستقیم باشد، طرفین قرارداد مکلف به رعایت درصدهای مذکور در این ماده نخواهند بود.»

اکنون، ارزش اجاری رسمی، تقریبا یک چهارم ارزش  اجاری واقعی املاک است، در نتیجه، اگر توافق طرفین، کمتر از یک چهارم اجاره واقعی باشد، رعایت نصاب الزامی نیست!

معلوم است که چنین فرضی در عمل بسیار نادر است، اگرچه در آینده ممکن است ارزش اجاری رسمی به عدد واقعی نزدیک‌تر شود.

3️⃣ ثبت نبودن قرارداد سال پیش در سامانه:

یک ابهام در این است که اگر قراردادِ سال پیش، در سامانه ثبت نشده باشد، ثبت قرارداد جدید مشمول محدودیت نرخ افزایش نبوده و هر رقمی می‌شود نوشت؛ حال آنکه قانون، در این مورد نیز  نرخ دستوری گذاشته است.

4️⃣ خالی بودن مورد اجاره در سال پیش:

 اگر ملک در سال پیش در اجاره نبوده باشد، کنترل نرخ اجاره با فرمول زیر، همچنان پابرجاست:

... میزان اجاره‌بهای این املاک، حداکثر معادل اجاره‌بهای کشف­ شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده­ درصد (۱۰%) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات‌های مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین می‌شود...

5️⃣ضمانت اجراها: 

طبق تبصره۱ ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها:

در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنج­‌سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر

پرداخت مبالغ اضافه دریافت­ شده به‌عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام­ شده از سوی شورای‌عالی مسکن، 

به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش ‌اجاره‌بهای یک‌ماه (مشتمل بر مبلغ ‌اجاره‌بها و اجاره‌بهای عرفی بدل مبلغ قرض‌الحسنه)، محکوم می­‌شود…علاوه بر آن 

موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیف‌ها و معافیت­های مالیاتی... نمی‌گردد.

بازار مسکن، همچون سایر فعالیتهای اقتصادی  مستقیما تحت تاثیر شرایط کلی اقتصادی قرار دارد؛ پس طبیعی است که همپای تورم در بخشهای دیگر، رکوردهای پیشین در افزایش نرخ اجاره بها، پی در پی شکسته شود. با این حال به نظر می‌رسد که سیاستگذاران اقتصادی، برداشت دیگری دارند و مسکن را "علت" تورم می‌دانند و نه "معلول" آن!

محدویتها  و برخوردهای قهرآمیز با موجرین که در #قانون_ساماندهی_بازار_زمین_مسکن_و_اجاره‌بها تصویب  شده است، در زمان به سر آمدن قراردادهای اجاره که موجران بدنبال تخلیه مستاجر با این موانع مواجه خواهند شد، تاثیرات عملی خویش را نشان خواهد داد.

باید منتظر واکنش بازار ماند.

علی حسن‌پور مافی 

وکیل پایه یک دادگستری 

۳۱ خرداد ۱۴۰۴

بازنویسی: ۳دی۱۴۰۴

تلگرام:

https://t.me/vanevesht

واتساپ:

https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a

سقف افزایش اجاره بها ۱۴۰۴

❇️ مصوبه شورای  مسکن استان تهران، به استناد قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها، حداکثر افزایش احاره‌بهای سال ۱۴۰۴ را تعیین کرده است.

دو‌ روز پیش، جلسه تصمیم‌گیری برای تعیین نرخ مجاز افزایش اجاره‌بها با حضور معاون هماهنگی امور اقتصادی استانداری تهران، مدیران کل امور مالیاتی مناطق مختلف، رئیس سازمان تعزیرات حکومتی استان و رئیس اتحادیه مشاوران املاک در محل استانداری تهران برگزار شد.

رضا خالقی، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران، با اعلام این خبر گفت: 

«بر اساس مصوبه جدید، هرگونه افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴ بیش از ۲۵ درصد در تهران و بیش از ۲۰ درصد در سایر شهرهای بزرگ استان، تخلف محسوب می‌شود و از نظر قانونی قابل پیگیری است.»

پیش از این 

گره گشایی از انتخابات کانون وکلا

آسیب شناسی در ساختارهای صنفی، بسیار مهم و موثر است؛ زیرا کاستی‌های مجموعه را مشخص می‌کند و‌ زمینه را برای پویایی بیشتر فراهم‌ می‌سازد.اما شناخت مشکلات، به تنهایی کافی نیست، بلکه اختلافات را دامن می‌زند. 

علاوه بر آن،  ما نیازمند «گره گشایی» هستیم. این کار، در توزیع متناسب قدرت و اختیارات موثر است؛ از اقتدارگرایی و سلطه غیردموکراتیک می‌کاهد و با شفافیتِ اتاق شیشه‌ای، پیوند نهاد مدنی را با اعضا پایدارتر می‌کند.

با اوج گیری اعتراض‌ها به انتخابات اخیر هیات مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز، این پرسش‌ها به میان آمده که:

▫️بهترین و شایسته‌تربن نامزدهای هیات مدیره را از کجا بیابیم؟ به جز تبلیغات انبوه و تکراری و غیرهنرمندانه‌ در بهار انتخابات، و یا گفتگو با همکاران، چه راه مطمئنی برای گزینش بهترین‌ها در اختیار داریم؟ آیا پذیرایی باشکوه در تالارهای مجلل، ما را به شایسته‌ترین‌ها می‌رساند، یا تنها نمک‌گیرمان می‌کند!؟

▫️پس از گزینش نامزدهای مناسب، چگونه از برگزاری درست و ایده‌آل  انتخابات، آرام و قرار یابیم؟

▫️مرجع تاییدات فنی و‌ تکنیکی در انتخابات، برای حصول اطمینان از روند درست و معتبر ثبت و جمع بندی آرا کجاست (چه برخط، چه حضوری)؟

به راستی چرا  یک شکایت که می‌تواند به گونه‌ای منطقی و در چارچوب قانونی مطرح شود، به جنجال و فریاد و‌ هیاهو و هیجاناتی زودگذر تبدیل می‌شود؟

به گمانم،  

حق رای سفید

❇️ یکی از موارد اعتراض اینجانب به روند انتخابات هیات مدیره کانون وکلای دادگستری مرکز، محدودیت نرم افزاری برای ثبت رای، بدون انتخاب هیچ یک از نامزدهاست که اصطلاحا به آن  «حق رای سفید» گفته می‌شود.

✳️ گاه شخص هیچ‌یک از نامزدها را نمی‌پسندد، اما می‌خواهد در انتخابات حاضر شود و رای سفید بدهد تا آمار مشارکت در انتخابات  بالا رود. 

✳️حق رای سفید را می‌توان لازمه‌ی استیفای کامل کنش‌گری صنفی یا اجتماعی به شمار آورد که در بعضی مواقع، از اصل انتخاب محترم‌تر شمرد. 

✳️ برخورداری از حق انتخاب کردن و در اختیار گرفتن برگه رای، حقی مستقل است، اگرچه آگاهانه منجر به گزینش هیچ نامزدی نشود. 

هر محدودیتی، موجب سلبِ اجزایِ حق انتخاب آزادنه است و انتخاب را از مفهوم ذاتی و حقیقی آن، تهی می‌کند.افراد حق دارند مشارکت صنفی داشته باشند، بدون اینکه به هیچکدام از نامزدها رای دهند.انتخاب، از «صفر» نفر تا حداکثر مجاز را دربر می‌گیرد، در غیر این صورت، حق رای تامین و‌ تضمین نشده است و‌ انتخابات معنای دموکراتیک خویش را از دست می‌دهد.

ماده ۱۸ آئین‌نامه لایحه قانونی استقلال کانون وکلا مقرر داشته: 

دکترین «مسوولیت برای حمایت» (Responsibility to Protect - R2P)

 دکترین R2P از مفاهیم حقوق بین‌الملل عمومی است که در واکنش به فجایع انسانی و نقض گسترده‌ی حقوق بشر شکل گرفته است.  

✳️ در جریان نسل‌کشی رواندا-۱۹۹۴ بیش از ۸۰۰,۰۰۰ نفر کشته شدند.  

سال بعد، کشتار بیش از ۸,۰۰۰ مرد مسلمان بوسنیایی به دست نیروهای جمهوری صرب در سربرنیتسا که در کنترل نیروهای هلندی حافظ صلح بود، رخ داد. ۳۰۰ پناهجوی مسلمان را، سربازان هلندی به دشمن تحویل داده بودند!  

کوفی عنان از جامعه‌ی جهانی پرسید:  

"اگر دخالت بشر دوستانه، تجاوزی غیر قابل قبول بر حاکمیت است، ما چگونه باید به نقض سیستماتیک حقوق بشر در رواندا و سربرنیتسا پاسخ گوییم؟"

از اینجا مفهومِ مدرنِ «مسوولیت برای حمایت» توسعه یافت.  

✳️ این دکترین، حاکمیت دولت‌ها را نه تنها یک حق، بلکه یک مسوولیت می‌داند؛ پس اگر یک دولت نتواند یا نخواهد از مردم خود در برابر:  

حکمرانی در پایش «آب»

قوانین مصوب در حوزه‌ی حقوق عمومی، ارتباطی انکارناپذیر با تأمین رفاه مردم دارند، و تصمیمات قانونگذار، می‌تواند حتی بر نسل‌های آینده نیز، تأثیرگذار باشد.  

با این حساب، قوه‌ی مقننه چه راهبردی برای اصلاح شیوه‌ی مدیریت منابع و‌مصارف آب در سطح کلان و ملی در پیش گرفته است؟

✳️ پیام‌های دعوت شهروندان به صرفه جویی در مصرف آب، تنها بخش کوچکی از تدابیر حاکمیت برای کنترل مصارف آب شیرین، به شمار می‌رود.

✳️ اگر این واقعیت را دریابیم که مصرف آب خانگی در سراسر کشور، کمتر از پنج درصد! کل مصرف آب شیرین، در بخش‌های مختلف است،آنگاه باید بپرسیم سیاست‌های مهار مصرف، برای بخش ۵ درصدی کارآمدتر است یا تمرکز بر مصرف و‌ هدررفت عظیم آب شیرین، به میزان ۹۵ درصد در بخش‌های کشاورزی و صنعت؟

✳️ بررسی آماری نشان می‌دهد 

شکایت خریدار نخست

❇️ در بزه انتقال مال غیر، تنها مالباخته حق شکایت دارد یا مالک اصلی نیز مجاز است شکایت کند؟

1⃣ طبق ماده ۱۰ قانون آئین دادرسی کیفری:

بزه‌دیده شخصی است که از وقوع جرم متحمل ضرر و زیان می‌گردد و چنانچه تعقیب مرتکب را درخواست کند، «شاکی» و هرگاه جبران ضرر و زیان وارده را مطالبه کند، «مدعی خصوصی» نامیده می‌شود.

2⃣ وظیفه تعقیب متهم، از حیث جنبه عمومی بزه، به موجب ماده ۱۱ همان قانون، بر عهده دادستان است:

تعقیب متهم و اقامه دعوی از جهت حیثیت عمومی بر عهده دادستان و اقامه دعوی و درخواست تعقیب متهم از جهت حیثیت خصوصی با شاکی یا مدعی خصوصی است.

3⃣ بزه #انتقال_مال_غیر ، از حیث مجازات در حکم #کلاهبرداری است. 

کلاهبرداری، به موجب یک رای وحدت رویه قدیمی واجد وصف عمومی بود 

تاخیر در اعلام سقف افزایش اجاره‌بها ۱۴۰۴

قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره‌بها در ماده ۷ مقرر داشته :

در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی ‌درصد (۳۰%) باشد، شورای‌عالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصدهزارنفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان پنجاه درصد (۵۰%) تا صد‌درصد (۱۰۰%) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.

همچنین در مورد واحدهای مسکونی فاقد سابقه شناسه (کد) رهگیری اجاره در یک سال منتهی به زمان انعقاد قرارداد اجاره، میزان اجاره‌بهای این املاک، حداکثر معادل اجاره‌بهای کشف­ شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده­ درصد (۱۰%) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات‌های مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین می‌شود.

تا زمان شکل‌گیری سامانه موضوع ماده (۸) این قانون،