سرنوشت دعوای الزام به ثبت چک

دو روز پیش، رای وحدت رویه‌ ٨٧٠-که هنوز منتشر نشده- سرنوشت دعوای «الزام به ثبت چک در سامانه‌ی صیاد» را روشن کرد:

دعوا را قابل استماع ندانست. 

این دعوا دیگر نمی‌تواند به نتیجه برسد. 

❇️ سال گذشته و در کشاکش اختلاف نظر دادگاه‌ها، مجالی یافتم تا با تقدیم یک دادخواست الزام به ثبت چک، استدلالات خویش را محک بزنم. 

ماده٣ قانون صدور چک، صادرکننده را مکلف کرده کاری نکند  که چک برگشت بخورد؛ پس دارنده باید می‌توانست وی را ملزم به تکلیف مندرج در قانون کند.

پیش از آن، به موکل گفتم که این دعوا، تیری است در تاریکی. هزینه‌ و ریسک پایین است. پیروزی و شکست برابرند. پس به نتیجه دل مبند. 

❇️ دادخواست به شعبه ٢٨۶ مجتمع قضایی شهید باهنر رفت که پیش‌تر، در کار دعاوی خانواده بود و تغییر صلاحیت داده بود. 

رای صادره، با تجدیدنظر خواهی ، در شعبه ٣٢ تجدیدنظر تایید شد و هر دو مرجع بر بطلان دعوا رای دادند. 

استدلال این بود: دریافت چک ثبت نشده، یعنی اقدام بر علیه خود.

❇️ شکست، در کمین وکلاست که از آن گزیری ندارند؛ اما خوشبختانه، پایان خط اینجا نیست. 

می‌توان باز هم چک‌واره را برداشت و همچون یک نوشته‌ی عادی، دادخواست مطالبه‌ی وجه داد. اندکی خسارت تاخیر تادیه نیز، دلخوشی موکل را فراهم می‌کند؛ برای کاستن از: رنج و درد تورم، هزینه دادرسی، دوندگی و انتظار بیشتر. 

❇️ کاش، پرونده ما به شعبه ١٠٠ رفته بود!  

بازگرداندن غول به چراغ! سرنوشت اسناد عادی

رخدادی بی‌مانند در سپهر حقوقی میهن، در جریان است:

اکنون، جدال دیرینه میان اسناد عادی و‌ اسناد رسمی، وارد برهه‌ی نوینی شده است. ما در کنار میدان، داریم بی‌‌پرده آن را می‌بینیم و تجربه می‌کنیم!

❇️ تلاش‌های نخست، به تصویب قانون ثبت اسناد و‌ املاک کشید که با تنظیم الزامات قانونی و راه اندازی ساختار اداری برای ثبت اسناد و ضبط انتقالات، بخشی سترگ از راه را هموار کرد.

❇️ اسناد عادی بسیار نیرومندتر از آن بودند که به نظر می‌آمدند! 

آنها پا پس نکشیدند. قانون چیزهای تندی علیه اسناد عادی گفت؛ اما چه کسی می‌توانست بپذیرد سند عادی هیچ اعتباری ندارد؟!

❇️ حفظ و استمرار اعتبار اسناد عادی، این بار، به درون استدلالها و‌ استنباطات حقوقدانان خزید تا به مدد دکترین و رویه قضایی، از گزندِ زبانِ تندِ قانون (مواد ۲۲و ۴۷و۴۸ قانون ثبت) در امان بماند. 

❇️ نتیجه این شد که  

لحظه‌ی انتقال مالکیت به دستگاه اجرایی

سکوت یا اجمال قوانین در حوزه‌ی تملک دستگاه‌های اجرایی، گاه چنان است که تنها یک استنتاج، پیامدهایی ژرف و گسترده بر جای می‌گذارد. یکی از مهم‌ترین پرسش‌ها این است:

«لحظه‌ی دقیق انتقال مالکیت» کدام است؟

❇️ کشف زمان انتقال مالکیت، نتایجی مهم و اثرگذار دارد؛ آن‌چنان که می‌سزد در نوشتاری جداگانه به نتایج پرداخت (خواهم نوشت). اکنون تنها اشاره‌ای کوتاه کافی‌ است:

1️⃣ تأثیر در ارزیابی بهای ملک

2️⃣ تأثیر در سمت قانونی و استحقاق طرح دعاوی حقوق عینی

3️⃣ تأثیر در دعوای خلع ید میان مالک، دستگاه اجرایی یا ثالث

4️⃣ تأثیر در استحقاق مطالبه‌ی اجرت‌المثل از سوی مالک یا دستگاه اجرایی

❇️ برای تعیین «آنِ» سرنوشت‌ساز، دست‌کم چهار بازه را می‌توان پیش رو داشت: 

نابسامانی در تملک

برای پاسخ‌گویی به نیازهای عمومی و اجتماعی، عدالت حکم می‌کند که روند تملک املاک، دقیقاً مطابق با ترتیبی که قانون تعیین کرده، انجام شود؛ نه آن‌که از پایان به آغاز برگردد!

❇️ در ابتدا مقررات بسیار مختصر بود، ازجمله  ماده ١٨ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ٧ آذر ١٣۴٧ مقرر می‌داشت:

«ارزیابی املاک و تعیین غرامت و پرداخت آن  ... به شرح زیر خواهد بود:

‌الف - در مورد اعیانی به نسبت خسارت وارده به ملک ارزیابی و پرداخت می‌شود و در مورد عرصه ارزش آن به مأخذ بهای یک سال قبل از تاریخ‌ ارزیابی به اضافه شش درصد تعیین می‌گردد و در صورتی که این قیمت بیش از بهای ملک در تاریخ انجام ارزیابی باشد بهای زمان ارزیابی ملاک عمل‌خواهد بود.»

❇️ در ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت،  در شورای انقلاب تصویب شد که دیگر ویژه شهرداری‌ها نبود؛ اگرچه بعدا و در سال ١٣٧٠ سازوکار و «نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها» در اثر  تصویب قانونی با همین عنوان، تغییر یافت.

❇️ بر پایه این لایحه و‌ به ترتیب: 

اعتراض به رای هیأت ماده ۳۸ آیین‌نامه معاملات شهرداری تهران

رأی وحدت رویه شماره ۸۴۹ ـ ۱۴۰۳/۴/۱۹ هیأت ‌عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور: 

به موجب بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۰/۲/۱۴۰۲ رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات هیأت ‌های رسیدگی به تخلفات اداری و کمیسـیون ‌ها منحصراً از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آن در صلاحیت دیوان عدالت اداری است، لکن با توجه به اینکه آراء صادره از هیأت حل‌اختلاف موضوع ماده ۳۸ قانون اصلاح و تسری آیین‌نامه معاملات شهرداری تهران مصوب ۱۳۵۵ با اصلاحات بعدی به شهرداری ‌های مراکز استان ‌ها، کلان ‌شهرها و شهرهای باﻻی یک میلیون نفر جمعیت مصوب سال ۱۳۹۰، ناظر به اختلافات فی‌مابین شهرداری با اشخاص حقیقی یا حقوقی ناشی از معاملات ‌مشمول قانون مذکور است، که به لحاظ داشتن ماهیت حقوقی و ترافعی آن از امور مقید در ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری خارج است و با توجه به اصل صلاحیت عام دادگستری، مرجع رسیدگی اعتراض به آراء صادره از هیأت حل‌اختلاف یادشده با رعایت قانون آیین دادرسی دادگاه ‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه عمومی است. بنابراین، رأی شعبه چهل و دوم دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی صحیح و قانونی تشخیص داده شد.

✳️ ابهام در مهلت اعتراض:

اگر بنا بود شکایت از این آرا در دیوان عدالت اداری مطرح شود، 

تخلیه مکان تجاری،نمونه‌ی پیچیدگی قوانین

برای تخلیه یک مغازه چه دعوایی و‌ در کجا اقامه شود؟

همین حالا و پیش از خواندن ادامه متن، پاسخ شما به پرسش بالا چیست؟ 

حدس می‌زنید چند عامل موثر برای پاسخگویی در کار است و چند حالت باید وجود داشته باشد؟

هر پرسش حقوقی، برای حقوقدانان، همانند‌ یک چیستان است. 

ابتدا باید دید عوامل تعیین کننده برای رسیدن به پاسخ کدامند؟

بدون  اشراف کافی به قوانین، نمی‌توان عوامل را شناخت، زیرا فاکتورهای اثربخش، در قانون تعیین شده‌اند. 

حال اگر تعداد زیادی عوامل تعیبن کننده در قوانین ذکر شده باشد، طبعا پاسخ، همچون حل یک معادله‌ی چندمجهولی، نیازمند تامل بیشتری است.

اگر چند قانون هم‌زمان بر یک موضوع حاکم باشند،  

اعتراض به دستور اجرا یا شیوه اجرای اسناد رسمی

علی حسن‌پور مافی  

وکیل پایه یک دادگستری

می‌دانیم که ادارات اجرای ثبت، مستقیما و بدون نیاز به حکم دادگاه، برای اسناد لازم‌الاجرا اجرائیه‌ی ثبتی صادر و با توقیف اموال و مزایده مفاد سند را اجرا می‌کنند.

اگر «اصل دستور اجرا» و یا «شیوه‌ اجرا» مورد اعتراض کسی باشد، در قوانین فعلی، بر حسب مورد، دو راه‌کار جداگانه برای شکایت پیش بینی شده است که باید به درستی انتخاب شوند تا قابل پیگیری و نتیجه‌بخش باشند:

1️⃣ اعتراض به اصل «دستور اجرا»:

اگر ذینفع، از بیخ و‌ بُن به اصل «دستور اجرا» معترض باشد، باید به دادگاه محل صدور  دستور اجرا مراجعه و دادخواست «بطلان دستور اجرا» و اجرائیه ثبتی را تقدیم کند.

قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ مقرر داشته:

هر کس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجراء سند رسمی‌داشته باشد می‌تواند به ترتیب مقرر در آیین دادرسی مدنی اقامه دعوی نماید.

به استناد مواد چهارم و پنجم این قانون،   دادگاه می‌تواند ضمن صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت، حکم بر بطلان دستور اجرا و نتیجتا ابطال اجراییه صادر کند.

این رای، همانند سایر احکام بدوی با رعایت ضوابط، قابل تجدیدنظر است.

2️⃣ اعتراض به شیوه‌ی اجرا:

ممکن است به اصل دستور اعتراضی نباشد، بلکه تنها بخشی از عملیات اجرایی، مورد شکایت باشد. 

برحسب اینکه شکایت در چه مقطعی مطرح شود، مقرراتی متفاوت جاری است:

الف- شکایت از شیوه اجرا، در اثنای اجرا:

به موجب ماده ۱۶۹ آئین نامه اجرای اسناد رسمی: 

عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند…

طبق ماده ۱۷۲ آئین نامه اجرای اسناد رسمی:

پس از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء از کسی مسموع نیست...

مراحل اعتراض به شیوه اجرا -مثلا اعتراض بدهکار پرونده اجرایی به مزایده مستثنیات-در اثنای اجرا، چنین است:

بدوا اعتراض به کیفیت اجرا، باید به رییس ثبت ارائه گردد. ایشان به اعتراض رسیدگی و رای صادر می‌کند. رای صادره، از طریق سامانه، به معترض ابلاغ می‌شود. 

این رای، ظرف ده روز از ابلاغ، در هیات نظارت ثبت قابل اعتراض است. 

رای هیات نظارت ثبت نیز، در شورای عالی ثبت قابل رسیدگی مجدد است.

رای قطعی شورای عالی ثبت، طبق تبصره یک ماده ۶٣ قانون دیوان عدالت اداری، یک راست در شعب تجدیدنظر دیوان، رسیدگی می‌شود.

ب- شکایت از شیوه اجرا، در میانه‌ی صورتمجلس مزایده تا تنظیم سند:

اگرچه ماده ۱۷۲ آیین نامه اجرای اسناد رسمی پس از تنظیم صورتمجلس مزایده، دیگر شکایت از عملیات را مسموع و قابل پذیرش ندانسته است، با این حال، استثنائا به رییس ثبت اختیار داده که تا هنگام تنظیم سند، اگر رفتاری مغایر «قانون» مشاهده کرد، راسا دستور تجدید رفتار را بدهد. 

پس طبعا متضرر می‌تواند شکایتش را به رییس ثبت تقدیم کند، بدون اینکه رییس ثبت، تکلیفی به صدور رای داشته باشد و اگر رای صادر شد، مراحل اعتراض همچنان تداوم خواهد داشت.

ج- شکایت از شیوه اجرا،  پس از  تنظیم سند انتقال اجرایی:

با گذر از مرحله تنظیم سند، دیگر رییس ثبت و مراجع بالاتر اداره ثبت، حق تصمیم گیری نسبت به اعتراض را ندارند، اما آیا دیگر هیچ دادرسی، برای اعتراض به شیوه اجرا نیست؟

به نظر می‌رسد این اعتراض، در دادگاه مسموع است. 

آئین نامه اجرایی اسناد لازم الاجرا، تنها در مورد مراجع اداری ثبتی تعیین تکلیف نموده است و توان سلب حق دادخواهی افراد -مندرج در  اصول ۳۴ و ۱۵۹ و ۱۶۶ قانون اساسی- را ندارد.

همچنین، ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مقرر داشته:

رسیدگی نخستین به دعاوی، حسب مورد در صلاحیت دادگاههای عمومی و انقلاب است مگر در مواردی که قانون مرجع دیگری را تعیین کرده باشد.

در نتیجه، به نظر می‌رسد اگر متضرر به هر دلیلی نخواسته یا نتوانسته است در طی عملیات اجرایی، به شیوه اجرا و روند آن اعتراض کند، پس از تنظیم سند، حق رجوع به دادگستری به عنوان مرجع رسمی و‌ اصلی تظلمات را خواهد داشت.

۹ مرداد ۱۴۰۴

بله:     https://ble.ir/vanevesht

تلگرام: https://t.me/vanevesht

صلاحیت در خواسته‌ با بهای نامشخص

به موجب بند١ ماده ١٢ قانون شوراهای حل اختلاف، دعاوی مالی تا نصاب یک میلیارد ریال در صلاحیت دادگاه صلح است. طبعاً بالاتر از این رقم، در دادگاه عمومی رسیدگی خواهد شد.

✳️در ابتدا یک پرسش مطرح است:

«با توجه به اینکه در بسیاری دعاوی، خواسته به صورت علی‌الحساب تقویم می‌شود و این تقویم به کم‌تر از مبلغ یک میلیارد ریال است، دعوا ابتدا در دادگاه صلح مطرح می‌شود؛ چنانچه پس از رسیدگی اولیه و ارجاع امر به کارشناسی، میزان ارزش خواسته بالغ بر یک میلیارد ریال برآورد شود، آیا می‌توان برای جلوگیری از اطاله دادرسی و به جهت استثنایی بودن صلاحیت دادگاه صلح و اصل بودن صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی، در چنین مواردی که خواسته به صورت علی‌الحساب تقویم می‌شود، دادگاه صلح را فاقد صلاحیت و موضوع را در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی دانست؟ 

✳️اداره کل حقوقی قوه قضائیه طی شماره ٧/١۴٠۴/٩٩ مورخ ١۴٠۴/٠۴/٢۵ نظر مشورتی داده:

«اولاً، در مواردی که خواسته به صورت علی‌الحساب تعیین می‌شود 

کنترل دستوری نرخ اجاره بها

قراردادهای #اجاره مسکونی، پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون یعنی ۱۴ خرداد۱۴۰۳ باید در سامانه ثبت شوند.

موجرین دیگر در تعیین نرخ اجاره‌بها۰ بازدست نیستند. برای تمدید و تجدید و انعقاد قراردادهای بعدی مسکن، شورای عالی مسکن، میزان مجاز افزایش را اعلام خواهد کرد. 

این شورا ماموریت یافته تا به شیوه‌ی دستوری، برای موجرین در شهرهای بیش از یکصد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید، نرخ افزایش اجاره بهای سالانه مسکن را تعیین و تثبیت کند.

✳️ چند نکته‌ی سودمند پیرامون مقررات جدید: 

1️⃣ کنترل و محدودیت، تنها ویژه‌ی اجاره اماکن مسکونی است:

قراردادهای اجاره «غیرمسکونی» محدودیتی برای افزایش اجاره‌بها ندارند؛ در نتیجه، کلیه قراردادهای اماکن غیرمسکونی، ازجمله تجاری، اداری، ورزشی، فرهنگی و خدماتی از شمول محدودیت‌نظارتی قانونگذار و مصوبه شورای عالی مسکن خارج و تابع توافق طرفین می‌باشند.

2️⃣ هرگونه تمدید، تجدید و تغییر و جایگزینی، مشمول محدودیت است: 

بعضی مشاورین املاک و حتی همکاران وکیل، گمان می‌برند که در شرایطی می‌توان اجاره‌بها را بالاتر از نرخ مجاز نوشت؛ از جمله:

▫️اگر قرارداد سال پیش تمدید نشده و یک قرارداد جدید نوشته شود، (تجدید به جای تمدید)، 

▫️اگر مستاجر تغییر کند، مثلا قرارداد با همسر مستاجر فعلی منعقد شود (تغییر مستاجر). 

▫️اگر عنوان و فرم قرارداد از اجاره به عناوین دیگر مانند رهن کامل و... تغییر یابد

اما بدانید و آگاه باشید هیچ‌کدام از اینها محدودیت را از بین نمی‌برد!

راهی برای گریز موجرین از محدودیت افزایش اجاره نیست. 

محدودیت افزایش نرخ اجاره‌بهای اماکن مسکونی، شامل هرگونه فعل و انفعال در روابط حقوقی مربوط به منافع ملک است.

استثنائا: 

«...در صورتی که میزان اجاره­‌بهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات­های مستقیم باشد، طرفین قرارداد مکلف به رعایت درصدهای مذکور در این ماده نخواهند بود.»

اکنون، ارزش اجاری رسمی، تقریبا یک چهارم ارزش  اجاری واقعی املاک است، در نتیجه، اگر توافق طرفین، کمتر از یک چهارم اجاره واقعی باشد، رعایت نصاب الزامی نیست!

معلوم است که چنین فرضی در عمل بسیار نادر است، اگرچه در آینده ممکن است ارزش اجاری رسمی به عدد واقعی نزدیک‌تر شود.

3️⃣ ثبت نبودن قرارداد سال پیش در سامانه:

یک ابهام در این است که اگر قراردادِ سال پیش، در سامانه ثبت نشده باشد، ثبت قرارداد جدید مشمول محدودیت نرخ افزایش نبوده و هر رقمی می‌شود نوشت؛ حال آنکه قانون، در این مورد نیز  نرخ دستوری گذاشته است.

4️⃣ خالی بودن مورد اجاره در سال پیش:

 اگر ملک در سال پیش در اجاره نبوده باشد، کنترل نرخ اجاره با فرمول زیر، همچنان پابرجاست:

... میزان اجاره‌بهای این املاک، حداکثر معادل اجاره‌بهای کشف­ شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده­ درصد (۱۰%) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات‌های مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین می‌شود...

5️⃣ضمانت اجراها: 

طبق تبصره۱ ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها:

در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجاره‌بهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنج­‌سال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر

پرداخت مبالغ اضافه دریافت­ شده به‌عنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام­ شده از سوی شورای‌عالی مسکن، 

به پرداخت جریمه‌ای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش ‌اجاره‌بهای یک‌ماه (مشتمل بر مبلغ ‌اجاره‌بها و اجاره‌بهای عرفی بدل مبلغ قرض‌الحسنه)، محکوم می­‌شود…علاوه بر آن 

موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیف‌ها و معافیت­های مالیاتی... نمی‌گردد.

بازار مسکن، همچون سایر فعالیتهای اقتصادی  مستقیما تحت تاثیر شرایط کلی اقتصادی قرار دارد؛ پس طبیعی است که همپای تورم در بخشهای دیگر، رکوردهای پیشین در افزایش نرخ اجاره بها، پی در پی شکسته شود. با این حال به نظر می‌رسد که سیاستگذاران اقتصادی، برداشت دیگری دارند و مسکن را "علت" تورم می‌دانند و نه "معلول" آن!

محدویتها  و برخوردهای قهرآمیز با موجرین که در #قانون_ساماندهی_بازار_زمین_مسکن_و_اجاره‌بها تصویب  شده است، در زمان به سر آمدن قراردادهای اجاره که موجران بدنبال تخلیه مستاجر با این موانع مواجه خواهند شد، تاثیرات عملی خویش را نشان خواهد داد.

باید منتظر واکنش بازار ماند.

علی حسن‌پور مافی 

وکیل پایه یک دادگستری 

۳۱ خرداد ۱۴۰۴

بازنویسی: ۳دی۱۴۰۴

تلگرام:

https://t.me/vanevesht

واتساپ:

https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a

تاخیر در اعلام سقف افزایش اجاره‌بها ۱۴۰۴

قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره‌بها در ماده ۷ مقرر داشته :

در استان‌هایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی ‌درصد (۳۰%) باشد، شورای‌عالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصدهزارنفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان پنجاه درصد (۵۰%) تا صد‌درصد (۱۰۰%) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.

همچنین در مورد واحدهای مسکونی فاقد سابقه شناسه (کد) رهگیری اجاره در یک سال منتهی به زمان انعقاد قرارداد اجاره، میزان اجاره‌بهای این املاک، حداکثر معادل اجاره‌بهای کشف­ شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده­ درصد (۱۰%) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات‌های مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین می‌شود.

تا زمان شکل‌گیری سامانه موضوع ماده (۸) این قانون،