«وکالت» جانشینِ «انتقال»
❇️ قانون در فراهمکردن سازوکاری ساده و سریع برای معاملات موفق نبود. قانونگذار نیز از این وضعیت
پرداخت تدریجی محکومبه
اگر محکومٌبه شامل پرداخت «اصل» و «خسارت تأخیر تأدیه» باشد و مبالغی به تناوب واریز شده باشد، آیا باید مبالغ پرداختی را صرفاً از «اصل» خواسته کسر نمود یا «خسارت» یا «هردو»؟
پاسخ، در سرجمع بدهی تاثیر فراوان دارد
❇️نظر۱-اولویت پرداخت اصل:
وجوه پرداختی، صرفاً بابت اصل دین محسوب میشود و پس از پرداخت کامل اصل، محاسبه و وصول خسارت تأخیر تأدیه از همان تاریخ متوقف میگردد.
❇️نظر۲- کسر از مجموع بدهی:
هر پرداخت، از مجموع اصل و خسارت تاخیر کسر و باقیمانده مجد ادامه مطلب ...
انتقال عادی پیش از سند حدنگار سبز
صدور سند حدنگار سبزرنگ، چه اثری بر انتقالات عادی «پیش» از آن دارد؟
❇️ماده ١ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر داشته:
«یکسال پس از راه اندازی رسمی سامانه ... هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع ...برای مدت بیش از دو سال ...و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها...نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی ...در مراجع مذکور مسموع نیست.»
❇️در ادامه، تبصره ۴ همین ماده چنین است:
ادامه مطلب ...«مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که
فرق سند سبز و آجری چیست؟
یادداشت منتشره در روزنامه «دنیای اقتصاد» ١۴٠۴/٩/١٢
«دنیای اقتصاد» به ۱۰ پرسش مالکان و متعاملین مسکن پاسخ میدهد
دنیای اقتصاد - گروه مسکن و شهری :
در سال 1403 دو قانون در حوزه معاملات املاک و اجاره به تصویب رسید و لازم الاجرا شد:
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها.
علی حسن پور مافی، وکیل پایه یک دادگستری، در گفت وگو با «دنیای اقتصاد»، به برخی ابهامات و پرسشها در زمینه روند اجرای این دو قانون پاسخ داده است.
حسن پور مافی درباره علت و فلسفه تصویب این دو قانون گفت: اهداف متعددی در کار است. اسناد عادی، همواره بزرگ ترین منشا اختلافات مردم و سبب طرح دعاوی بی شمار در دادگستری بوده اند. در سال های اخیر، با هدف گذر از اسناد عادی و تقویت رواج اسناد رسمی و حفظ اعتبار معاملات مردم و جلوگیری از کلاهبرداری و همچنین شفافیت دارایی های مردم و دریافت عوارض، مالیات و... تغییراتی بنیادین و تحولاتی بزرگ و امیدوارکننده برای تنظیم بازار املاک در حال اجرایی شدن است که تاکنون سابقه نداشته است.
در عین حال، شدت تغییرات به حدی
اجرایِ محکومیتِ مالیِ دولت
اگر در پرونده شما، یک دستگاه دولتی به پرداخت وجه یا خسارت محکوم شده، روند قانونی اجرای حکم چگونه است؟
✅ پرداخت از اعتبار بودجه:
در گام نخست، دستگاه دولتی باید محکومبه را از اعتبار بودجه سالهای قبل خود بپردازد.
اگر نداشت، در بودجه سال بعد آن را بگنجاند.
تا تصویب و ابلاغ بودجه یک سال و نیم بعد از سال صدور حکم، توقیف مال ممنوع است.
ماده واحده قانون نحوه پرداخت محکوم به دولت و عدم تامین و توقیف اموال دولتی مصوب ١٣۶۵/٨/١۵:
وزارتخانه ها و موسسات دولتی ...مکلفند ... محکومبه دولت در مورد احکام قطعی دادگاهها و اوراق لازم الاجراء ثبتی و دفاتر اسناد رسمی و یا اجرای دادگاهها و سایر مراجع قانونی را با رعایت مقررات از محل اعتبار مربوط به پرداخت تعهدات بودجه مصوب سالهای قبل منظور در قانون بودجه کل کشور و در صورت عدم وجود اعتبار و عدم امکان تامین از محلهای قانونی دیگر در بودجه سال بعد خود منظور و پرداخت نمایند. ادامه مطلب ...
قانون، بر پاشنهی سامانهها
با سامانههای ثبتی و املاک و کارکرد آنها، آشنا شوید.
استمدادِ قانون از سامانهها، تا حدی مردم را از رنجِ سو رفتار مامورین دولتی میرهاند و نیز:
- سنجش درستی گردش امور؛
- حکمرانی یکنواخت سراسری؛
- تسهیل دریافت مالیات و عوارض را برای دولت به ارمغان میآورد.
در دو قانون اخیر؛ یعنی #الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول و #ساماندهی_بازار_زمین_مسکن_و_اجارهبها ؛ سامانهها بیش از پیش در کانون توجهند. پس باید سامانهها را شناخت و کارشان را دریافت:
١-سامانه ثبت الکترونیک اسناد www.ssaa.ir:
این سامانه (متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) بیش از یک دهه، پذیرای ثبت اسناد تنظیمی دفاتر اسناد رسمی است.
بخشی از این سامانه، دسترسی به فایل کلیه اسناد تنظیمی و اسناد مالکیت حدنگار مربوط به کاربران (از ١٣٩١ بدینسو) را به آنها میدهد.
٢-سامانه کاتب:
https://kateb.ir
این سامانه به عنوان سکوی خدمات یکپارچه ثبتی، از سوی کانون سردفتران و دفتریاران طراحی و در دسترس دفاتر اسناد رسمی است. به تازگی مشاوران املاک ذیصلاح نیز دسترسی محدودی بدان دارند و میتوانند استعلامات مقدماتی معاملات را انجام داده و پیش نویس اسناد رسمی را در آنجا ثبت کنند تا بعدا دفتر اسناد رسمی اصل معامله را ثبت کند.
سامانه کاتب، حلقهی واسط سردفتران و مشاوران املاک با سامانه ثبت الکترونیک اسناد است.
در قوانین اخیر، سازمان ثبت مکلف شده تا به طرفین قراردادهای یکسان اجازه دهد خودشان مستقیم سند رسمی را تهیه و امضا کنند؛ یعنی امضای سند بدون نیاز به سردفتر!
تا به حال این دسترسی داده نشده است.
٣- سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور:
https://khodnevis.mrud.ir/
سامانه «اطلاعات املاک و مستغلات» طبق بند یک مصوبه 1387/10/21 وزیران عضو کارگروه موضوع بند الف تصویبنامه شماره 29238/ت40001 ه مورخ 1387/03/19 تشکیل شد.
هدف:
«ساماندهی بازار زمین و مسکن و جمع آوری و یکپارچهسازی اطلاعات مربوط به تمامی املاک و مستغلات و صدور شناسنامه هوشمند».
در بند٣ مصوبه مقرر شد:
وزارت بازگانی مکلف است حداکثر تا پایان دی ماه 1387، «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات» که جزئی از «سامانه املاک و مستغلات» مذکور در بند (1) است را تشکیل و نسبت به اتصال تمامی دفاتر مشاورین املاک دارای پروانه کسب و دفاتر اسناد رسمی به بانک مذکور اقدام نماید؛ به گونهای که امکان اختصاص و پیگیری کد رهگیری معاملات املاک و مستغلات برای آنها فراهم شود.
این سامانه، ابتدا در کنترل وزارت بازرگانی (بعدا صنعت، معدن و تجارت) قرار داشت تا همین اواخر -یعنی سال ١۴٠٠ -که قانون جهش تولید مسکن به تصویب رسید.
ماده ١٨ این قانون مقرر داشت:
...ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاههای مشاوران املاک توسط بنگاهها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاههای مشاوران املاک توسط خود متعاملین ، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و أخذ شناسه(کد) رهگیری بدون أخذ هزینه الزامی است.
طبق تبصره همین ماده، مالکیت سامانه به وزارت راه و شهرسازی منتقل و با نام «خودنویس»، برای ثبت بیواسطه معاملات؛ بر روی مردم گشوده شد، اما نه همهی معاملات!
تنها قرارداد «اجاره» را میشود ثبت کرد و یکساعت پس از تایید طرفین، کدرهگیری صادر میشود.
ثبت اقامتگاه کاربر در سامانه دیگری که در ادامه میآید، الزامی است.
۴- سامانه ملی املاک و اسکان:
https://amlak.mrud.ir
سامانهای است برای ثبت اطلاعات املاک و اعلام اقامتگاه قانونی.
بند ۱ تبصره ۸ ماده ١۶٩ قانون مالیاتهای مستقیم (الحاقی۱۳۹۹):
وزیر راه و شهرسازی مکلف است ... امکان اظهار رایگان اطلاعات مربوط به املاک تحت تملک و محل اقامت یا بهرهبرداری اشخاص حقیقی و حقوقی ... را در «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» ... فراهم کند.
مالکان واحدهای مسکونی ... موظفند اطلاعات املاک تحت تملک خود را ... در سامانه ...ثبت کنند.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها بندهایی نفسگیر، بدین ماده افزود؛ مهمترینش، بند۷ الحاقی به تبصره ٨ که ارائه بسیاری خدمات عمومی و معیشتی را منوط به ثبت اقامتگاه در این سامانه کرده است؛ مانند افتتاح حساب، دسته چک، تعویض پلاک، فروش انشعابات، ابلاغ قضایی و…
۵- سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی:
طبق ماده ١٠ قانون الزام ... مدعیان پرشمار مالکیت غیررسمی، باید ادعا و مستندات را در این سامانه ثبت کنند؛ سپس از راه دادخواست سند بگیرند؛ اگر نه ادعایشان علیه دولت و اشخاص با حسن نیت قابل استماع نیست و تنها میتوانند از ید ماقبل خود بهای روز ملک را مطالبه کنند
این سامانه هنوز راه نیفتاده است.
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
https://t.me/vanevesht
١۴٠۴/٨/۵
فایل شنیداری واگذاری منافع مسکونی ، چگونه و کجا؟
در کانال تلگرام «وکیل نوشت» بشنوید:
✅ تحلیل یادداشت «واگذاری منافع مسکونی، چگونه و کجا» از سوی هوش مصنوعی NotebookLM در قالب یک گفتگوی شنیدنی دو طرفه:
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
تاثیرات رأی وحدت رویه ۸۷۰ ـ۱۴۰۴/۰۷/۲۲ در دعوای الزام به ثبت چک
تاثیرات رأی وحدت رویه ۸۷۰ ـ۱۴۰۴/۰۷/۲۲ در دعوای الزام به ثبت چک
آیا با صدور رای وحدت رویه، همه مباحث در بارهی دعوای الزام به ثبت چک پایان یافت؟
❇️ رای وحدت رویه، عینا استدلال شعب ٢٨۶ دادگاه عمومی تهران و ٣٢ دادگاه تجدیدنظر استان تهران را برگزیده است.
در هر سه رای، به لحاظ قبول چک به همان وضع ناقص، و اقدام دارنده به زیان خویش، دعوا، پذیرفته نشده است.
❇️ با این حال، نتیجهی استدلال در دیوان عالی کشور، به کلی متفاوت است با نتیجهای که شعب بدوی و تجدیدنظر، با همان استدلال گرفتهاند:
درپرونده بدوی و تجدیدنظر، این استدلال منجر به صدور حکم بر «بطلان» دعوای الزام به ثبت چک شد.
این شعب، تعهد قانونی مندرج در ماده ٣ قانون صدور چک را -که در عین حال تعهدی متعارف و بدیهی به شمار میرود- به کلی ساقط تلقی و حکم بر «بیحقی» دارنده صادر کردند.
اما دیوان عالی کشور، با همان استدلال، رای داد که اینگونه دعاوی «قابل استماع» نیست.
❇️ هنگامی که یک دعوا قابل استماع نباشد؛
قانون، بر پاشنهی سامانهها
با سامانههای ثبتی و املاک و کارکرد آنها، آشنا شوید.
استمدادِ قانون از سامانهها، تا حدی مردم را از رنجِ سو رفتار مامورین دولتی میرهاند و نیز:
- سنجش درستی گردش امور؛
- حکمرانی یکنواخت سراسری؛
- تسهیل دریافت مالیات و عوارض را برای دولت به ارمغان میآورد.
❇️ در دو قانون اخیر؛ یعنی الزامبه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ساماندهی_بازار زمین مسکن و اجارهبها ؛ سامانهها بیش از پیش در کانون توجهند. پس باید سامانهها را شناخت و کارشان را دریافت:
١-سامانه ثبت الکترونیک اسناد www.ssaa.ir:
این سامانه (متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) بیش از یک دهه، پذیرای ثبت اسناد تنظیمی دفاتر اسناد رسمی است.
بخشی از این سامانه، دسترسی به فایل کلیه اسناد تنظیمی و اسناد مالکیت حدنگار مربوط به کاربران (از ١٣٩١ بدینسو) را به آنها میدهد.
٢-سامانه کاتب:
این سامانه به عنوان سکوی خدمات یکپارچه ثبتی، از سوی کانون سردفتران و دفتریاران طراحی و در دسترس دفاتر اسناد رسمی است. به تازگی ادامه مطلب ...
ثبت قرارداد اجاره در سامانه
ماده ۶ قانون ساماندهی معاملات زمین. مسکن و اجاره بها، ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ را بهشرح ذیل اصلاح کرد:
«در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه، تصریح و در سامانههای ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین بهعنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.»
این اصلاح، چند دستاورد و نتیجه حقوقی. به ارمغان آورده است:
تکلیف ثبت در سامانه:
قرارداد اجاره- خواه مسکونی خواه اداری یا تجاری یا... - با «هر مدت» که بسته شود، باید ظرف یک ماه در یکی از دو سامانه «ثبت الکترونیک اسناد» متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یا «ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (خودنویس)» متعلق به وزارت راه و شهرسازی به ثبت برسد و شناسه (کد) رهگیری برایش صادر شود.
اشتباه در انتخاب سامانه:
همین حالا در مورد املاکی که سند سبزرنگ دارند، اگر مدت قرارداد اجاره بیش از ۲ سال باشد، دیگر ثبت در سامانه خودنویس کافی نیست.
قانونی دیگر، حکمی متفاوت رانده است: ادامه مطلب ...