نابسامانی در تملک
برای پاسخگویی به نیازهای عمومی و اجتماعی، عدالت حکم میکند که روند تملک املاک، دقیقاً مطابق با ترتیبی که قانون تعیین کرده، انجام شود؛ نه آنکه از پایان به آغاز برگردد!
❇️ در ابتدا مقررات بسیار مختصر بود، ازجمله ماده ١٨ قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ٧ آذر ١٣۴٧ مقرر میداشت:
«ارزیابی املاک و تعیین غرامت و پرداخت آن ... به شرح زیر خواهد بود:
الف - در مورد اعیانی به نسبت خسارت وارده به ملک ارزیابی و پرداخت میشود و در مورد عرصه ارزش آن به مأخذ بهای یک سال قبل از تاریخ ارزیابی به اضافه شش درصد تعیین میگردد و در صورتی که این قیمت بیش از بهای ملک در تاریخ انجام ارزیابی باشد بهای زمان ارزیابی ملاک عملخواهد بود.»
❇️ در ۱۷ بهمن ۱۳۵۸ لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، در شورای انقلاب تصویب شد که دیگر ویژه شهرداریها نبود؛ اگرچه بعدا و در سال ١٣٧٠ سازوکار و «نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها» در اثر تصویب قانونی با همین عنوان، تغییر یافت.
❇️ بر پایه این لایحه و به ترتیب:
ادامه مطلب ...نقشِ دستورِ نقشه
❇️ دستور نقشه، پایهی شناسایی آپارتمانها برای ثبت معاملات شده است. ماهیت و تعریف «دستور نقشه» چیست؟
در خلال بندهایی از ماده ۱۹ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، معنای دستور نقشه بیان شده است:
۲-۱-۱۹ مرجع صدور پروانه ساختمان پس از بررسی مدارک و درخواست صاحب کار نسبت به صدور مجوز تهیه نقشه (دستور نقشه) اقدام مینماید.
۱-۱۹- صاحب کار با در دست داشتن مجوز تهیه نقشه (دستور نقشه) به یکی از دفاتر مهندسی یا اشخاص حقوقی طراح ساختمان جهت تهیه «طرح» موضوع این شیوه نامه مراجعه مینماید.
ج۴-۱-۱۹ طراح ساختمان ضمن تهیه نقشه معماری منطبق بر ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان یک نسخه از نقشه های معماری تهیه شده را جهت کنترل ضوابط شهرسازی تحویل مرجع صدور پروانه ساختمان مینماید و شهرداری در صورتی که در نقشه های معماری دارای نقص یا ایراد باشد . موارد را رسماً و کتباً به طراح اعلام نموده و آن را برای اصلاح به طراح عودت می دهد....
✳️ دستور نقشه، میتواند ادامه مطلب ...
شکایت خریدار نخست
❇️ در بزه انتقال مال غیر، تنها مالباخته حق شکایت دارد یا مالک اصلی نیز مجاز است شکایت کند؟
1⃣ طبق ماده ۱۰ قانون آئین دادرسی کیفری:
بزهدیده شخصی است که از وقوع جرم متحمل ضرر و زیان میگردد و چنانچه تعقیب مرتکب را درخواست کند، «شاکی» و هرگاه جبران ضرر و زیان وارده را مطالبه کند، «مدعی خصوصی» نامیده میشود.
2⃣ وظیفه تعقیب متهم، از حیث جنبه عمومی بزه، به موجب ماده ۱۱ همان قانون، بر عهده دادستان است:
تعقیب متهم و اقامه دعوی از جهت حیثیت عمومی بر عهده دادستان و اقامه دعوی و درخواست تعقیب متهم از جهت حیثیت خصوصی با شاکی یا مدعی خصوصی است.
3⃣ بزه #انتقال_مال_غیر ، از حیث مجازات در حکم #کلاهبرداری است.
کلاهبرداری، به موجب یک رای وحدت رویه قدیمی واجد وصف عمومی بود ادامه مطلب ...
دعوای بازگشت مال به موکل
❇️ در واکنش به انتقال زیانبار و بدون مصلحت مال توسط وکیل، شکل دعوای مالک چگونه باید باشد؟
#رای_وحدت_رویه ۸۴۷ مورخ ۱۴۰۳/۲/۲۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، معامله وکیل را باطل دانسته است اگر، با ثمن بخس و بدون رعایت مصلحت موکل انجام شده باشد و مالک، معامله زیانآور را رد کند.
✳️ انتقال به خودِ وکیل، عملا نیازمند بیع نامه عادی نیست. او سند رسمی را وکالتا و اصالتا امضا میکند، عقد منعقد میگردد و انتقال رسمی صورت میپذیرد.
✳️ اگر موکل بخواهد چنین سندی را باطل کند و مال به خودش بازگردد، چه دعوایی لازم است؟
نظر ۱:
دادخواستی با دو خواستهی زیر کافی است: ادامه مطلب ...
سهم سازنده پس از فسخ یا انفساخ مشارکت
✳️خانههای کلنگی یا زمینهای شهری، سرمایههای ارزشمند برای تولید ثروت به حساب میروند که عموما پدران آینده نگر، برای فرزندان و نوادگان به جا گذاشتهاند.
در سوی دیگر، بساز و بفروشها که سرمایه چندانی ندارند بدنبال مشارکت و صرف تدریجی سرمایه -یا پیش فروش از سهم خود- برای کسب ثروت هستند.
بر خلاف کشورهای توسعه یافته، که مدیریت شهری، سیما و منظر شهر را، در کنار اهتمام جدی به ساخت بناهای ماندگار، در اولویت خود قرارداده است، متاسفانه در مملکت ما از این خبرها نیست: هرکس میتواند آپارتمانسازی کند! سودای سود، بسیاری از اشخاص بی تجربه را بدین جا کشانده است که ثمرهاش، آپارتمانهای بی کیفیت و غیرایمن است...بگذریم.
✳️ قرارداد مشارکت مدنی -که اکنون، شیوه رایج ساخت بناهاست- نقطه تفاهم و نقطه برخورد مالک و سازنده است
ناتوانی سازندگان و گاه طمعورزی آنان و نبود ساختار توانمند برای حفظ سرمایه مالکین، موجب درج شروطی از جمله#فسخ یا #انفساخ در قراردادهای مشارکت میگردد تا مالکین بتوانند در پناه قرارداد، حق خود را حفظ کنند؛ اما افتادن کار به راهروهای دادگستری، یعنی دوندگی و پذیرش هر احتمال برای نتیجه دادرسی!
✳️از این بحث نباید غافل شد: ادامه مطلب ...
مالیات نقل و انتقال
✳️ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تاریخ لازم الاجرا شدنش، ماده (۱۸۷) قانون مالیاتهای مستقیم را نسخ کرد.
این ماده در باره دریافت گواهی پرداخت #مالیات نقل و انتقال بود.
قانون جدید، در ماده۴ بنا را بر فرمولی سادهتر و شیوهای مدرن تر گذاشت:
ماده ۴- دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام ثبت هر گونه نقل و انتقال راجع به عین عرصه و اعیان و یا حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج درصد (۵) و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ دو درصد (۲) محاسبه و نسبت به اخذ آن از ذی نفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد قید نمایند.
تبصره ۱- در صورتی که وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات های مستقیم باشد رقم مذکور مأخذ محاسبه مالیات است.
تبصره ۲- وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است میزان ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم را به صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید در غیر این صورت سردفتر مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقل الیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.
✳️شیوهی جدید:
از این پس، دیگر لازم نیست به دارایی برویم. سازمان امور مالیاتی، اطلاعات ارزش منطقهای را به دفترخانه میدهد و سردفتر، مالیات را میگیرد.
اگر دارایی سستی کند، خریدار و سردفتر مسوولیتی ندارند (این، یعنی دارایی بعدا به حساب فروشنده میرسد!)
✳️نرخ مالیات نقل و انتقال:
- پنج درصد ارزش منطقهای برای انتقال عین،
- دو درصد ارزش منطقهای برای سرقفلی.
قیمت سرقفلی، همان است که فروشنده اظهار میکند گرفته است؛ ولی به یک شرط:
اگر گفتهاش، کمتر از ۲۵ برابر ارزش منطقهای باشد، دولت مالیاتش را طبق این دومی میستاند.
✳️سازمان امور مالیاتی، بخشنامهای داد و چهل و یک! بخشنامه و دستورالمعل خود را، بطور کامل یا در بخشی که مربوط بوده، به کنار ماده ۱۸۷ منسوخ فرستاد.
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
۱۴۰۳/۱۰/۶
تلگرام: https://t.me/vanevesht
واتساپ: https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و رفع چالش پیش فروشها
https://donya-e-eqtesad.com/fa/tiny/news-4110340
گفتگو با خبرنگار روزنامه دنیای اقتصاد:
شماره روزنامه:۶۱۱۸
تاریخ چاپ:۱۴۰۳/۰۷/۱۵
علی حسن پور مافی وکیل پایه یک دادگستری در گفت وگو با «دنیای اقتصاد»در خصوص دلایل عدم اجرای قانون پیش فروش ساختمان و راهکار پیشنهادی برای اصلاح یا جایگزینی این قانون گفت: قانون پیش فروش ساختمان در اجرا قانون خوشایندی نبود و متاسفانه از ملاحظات و واقعیت های اجتماعی در عرصه معاملات به دور بود، در نتیجه به دلیل وضع تبصره ها و مواد قانونی متعدد در آن -که قابلیت اجرایی شدن نداشت- نتوانست گره گشا باشد. این قانون شروطی را به طرفین قرارداد تحمیل کرده بود که خلاف خواست آنها بود؛ به عنوان مثال داوری اجباری (ماده2و 20) یا تعیین حداقل اجباری خسارت بدون در نظر گرفتن توافق طرفین معامله (ماده6) از جمله این موارد بود که بر اثر انتقادات حقوقدانان، با تصویب ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول نسخ شد.
در عین حال قانون پیش فروش ساختمان در پیدا کردن سازوکاری که به تامین امنیت پیش خریداران منجر شود، موفق نبود و همین موارد باعث شد تا در شرایط کنونی مفاد آن در قراردادهای پیش فروش عملا کنار گذاشته شود و به مثالی عینی برای فاصله قانون با واقعیت جامعه تبدیل شود. وی افزود: اگرچه قانون پیش فروش ساختمان در دی ماه 1389 به تصویب رسید، اما اجرای آن منوط به تصویب آیین نامه ای شد که در خرداد 1393به تصویب رسید و در نهایت نیز، این آیین نامه قابلیت اجرا نداشت. به عنوان نمونه درقانون و این آیین نامه آمده است که باید برای هر واحد ساختمان شناسنامه فنی صادر شود و پیش فروش ها مطابق با این شناسنامه فنی انجام شود.
اما شهرداری ها فاقد ساختار لازم برای صدور شناسنامه فنی هر واحد بودند و همین موضوع تحقق صدور این شناسنامه و تنظیم اسناد رسمی برای پیش فروش را غیر ممکن کرده است. اگر قانون گذار به دنبال تحقق بند قانونی صدور شناسنامه فنی به عنوان شناسه انحصاری معاملات پیش فروش و تنظیم اسناد بود، باید آمرانه تر اقدام می کرد و تکلیف دستگاه های عمومی را نیز در این زمینه مشخص می کرد. در نهایت، قانون گذار در ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، صدور شناسنامه فنی هر واحد را کنار گذاشت!
قانون نیاز به ساختاری پیوسته و همگون دارد تا در نهایت هدف مدنظر قانون گذار محقق شود. اما متاسفانه با گذشت قریب 14 سال از تصویب، هیچ یک از اهداف مدنظر قانون گذار از تصویب این قانون محقق نشد و به رغم طی سالیان متمادی از تصویب و ابلاغ این قانون، تنها بخش شکایت پیش خریداران تا حدی اجرا می شود که البته در این بخش نیز عموما برای طرف شکایت، قرار منع تعقیب صادر می شود، چرا که شناسنامه فنی ساختمان صادر نشد و این قانون عقیم ماند.
مافی گفت: #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول که در سال جاری به تصویب رسید و در شرایط کنونی آیین نامه های آن در حال تدوین است، می تواند چالش امنیت قراردادهای #پیش_فروش را تامین کند، در عین حال #قانون_ساماندهی_بازار_زمین_مسکن_و_اجارهبها نیز می تواند به کمک آمده و در مجموع وضعیت معاملات در بازار خرید و فروش و اجاره را ساماندهی و تثبیت کند. البته تحقق این موضوع نیازمند آن است که اجرای این دو قانون، در تدوین آیین نامه و زیرساخت های نرم افزاری نیز به درستی پیش برود، اما پس از اجرایی شدن این دو قانون، انتظار می رود که شکل انتقال اموال غیرمنقول در کشور به کلی دگرگون و مدرن شود و چالش های فعلی در این زمینه - از جمله پیش فروش یک واحد به چند نفر- برطرف شود.
این وکیل دادگستری در خصوص پیشنهاد به افرادی که خواهان پیش خرید آپارتمان هستند گفت: توصیه می کنم اولا، افراد نسبت به خرید واحدی اقدام کنند که برای آن پروانه ساخت صادر شده باشد؛ ثانیا، مدارک زمین مورد بررسی قرار گیرد؛ ثالثا، افراد برای اطمینان بیشتر از صحت معامله حتما با مشاور حقوقی و وکیل دادگستری مشورت کنند. البته رعایت این موارد لزوما مانع از آن نمی شود که سازنده نتواند یک ملک را به چند نفر واگذار کند. رابعا، در شرایط فعلی و تا لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول، توصیه دیگر، ثبت قرارداد در سامانه و دریافت کد رهگیری معاملات است. این کار عملا از معامله مجدد واحد در بنگاه های دیگر پیشگیری می کند.
البته دریافت کد رهگیری نیازمند تخصیص کدپستی به هر واحد است، که این فرآیند تا حدی زمان بر بوده و ممکن است برخی از مشاوران املاک به دلایلی به جای ثبت قرارداد در سامانه و دریافت کد رهگیری از فرم های قدیمی دستی استفاده کنند که امضای قرارداد روی این فرم ها خطر معامله مجدد را دربر داشته و بنابراین خریداران باید از آن پرهیز کنند...
مافی در پاسخ به هزینه صحت سنجی یک قرارداد پیش خرید از سوی مشاوران حقوقی گفت: یک مشاور حقوقی برای همراهی با خریدار در زمان معامله و بررسی اسناد به لحاظ صحت آنها، عموما هزینه ای مختصر اخذ می کند، این رقم در مقایسه با هزینه خرید یک واحد و ریسک و مخاطرات بعدی، بسیار اندک بوده و بنابراین انتظار می رود که خریداران این هزینه را پرداخت کرده تا از احتمال زیان در ادامه رهایی پیدا کنند.
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
https://t.me/vanevesht
فرمول حذف معاملات غیررسمی املاک
پیش به سوی تنظیم سند رسمی با حذف دفاتر اسناد رسمی!
الف- متن ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول: