منع تجویز کلی فورس ماژور، در جنگ ۴۰ روزه
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
روزنامه دنیای اقتصاد ۲۳فروردین ۱۴۰۵
شرکتهای ساختمانی در محاصره چهار ریسک تحمیل شده در شرایط جنگی قرار گرفتهاند. اگر این بخش اقتصادی زمین بخورد، دهها گروه صنعتی و خدماتی پسین و پیشین نیز آسیب میبیند. سازندهها معتقدند، وضعیت «فورسماژور» است و باید اعلام شود. «دنیایاقتصاد» با ۴ حقوقدان، این شرایط را بررسی کرده است.
فورس ماژور برای دفاع و نه طرح دعوا
علی حسنپور مافی وکیل پایه یک دادگستری و کارشناس حقوقی در حوزه ملک و ساختمان در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» در خصوص تعویق پروژههای ساختمانی به دلیل شرایط جنگی و چگونگی حمایت سازندهها از طریق اعلام شرایط «فورس ماژور» گفت: جنگ یکی از موارد بارز بروز وضعیت فورس ماژور است، چرا که انجام تعهدات را به دلیل عدم امکان پیشبرد پروژه معلق میکند؛ اما قانونگذار نمیتواند به شکل کلی اعلام شرایط فورس ماژور برای تمامی پروژهها داشته باشد. اعلام شرایط فورس ماژور، موضوعی بوده و نیاز به بررسی موردی پروندهها و رسیدگی به ادعای طرفین دارد. بهعنوان نمونه ممکن است جنگ رمضان به ایجاد شرایط فورس ماژور در شهر تهران منجر شده باشد، اما پروژههای ساختمانی در شهری دیگر در وضعیت فورس ماژور نباشند.
وی ادامه داد: در زمان جنگ، یک پیمانکار بسته به وضعیت پروژه و توانایی خود ممکن است که بتواند، کار را پیش ببرد، اما پیمانکاری دیگر به دلایل متعددی از جمله موقعیت جغرافیایی، توان مالی و... با وقفه در اجرای پروژه مواجه شود، بنابراین اگرچه جنگ مصداق بارز بروز وضعیت فورس ماژور تلقی میشود، اما اطلاق آن نیاز به بررسی موردی توسط کارشناس و دستگاه قضایی دارد. در عین حال باید این موضوع را درنظر گرفت که گزینه فورس ماژور در قراردادها یک ابزار دفاعی است، به این معنی که در شرایط کنونی اگر «متعهدله» نسبت به تاخیر در پروژه اعتراض داشته باشد، باید در دادگاه اعلام شکایت کند، «متعهد» میتواند با استناد به بروز وضعیت فورس ماژور از خود دفاع کند. در این شرایط احراز بروز شرایط فورس ماژور بر عهده دادگاه بوده و نیاز به دادرسی قضایی دارد.
این وکیل دادگستری تاکید کرد: جنگهای امروزه با جنگهای قدیم متفاوت است، در جنگ رمضان که حدود ۴۰ روز به طول انجامید، درحالیکه شهرها آماج حملات هوایی بود، مردم هر شب در میادین شهرها تجمع داشتند، بنابراین شاید دستگاه قضایی نمیتواند به سادگی اعلام وضعیت فورس ماژور کرده و تعویق در تمامی کسبوکارها و بخشهای اقتصادی را به صورت سراسری آن هم برای کل کشور را توجیه کند، بلکه اعلام این وضعیت نیاز به بررسی دقیق دارد.
حسنپور مافی گفت: در عین حال اگر سازندهای با تاخیر در اجرای پروژه به دلیل جنگ مواجه شده، نمیتواند به عنوان خواهان در دادگاه حاضر شده و خواستار اعلام وضعیت فورس ماژور شود. اگر «متعهدله» ادعایی مبنی بر تاخیر داشته باشد، سازنده به عنوان «متعهد» موضوع فورسماژور را مطرح کرده و از خود دفاع میکند. طبیعتا بسیاری از پیشخریداران از شرایط آگاه بوده و سراغ طرح چنین شکایتی نمیروند، اما اگر فردی شکایتی در این خصوص داشته باشد، سازنده با استناد به بند قانونی مطرح میتواند از خود دفاع کند.
این وکیل دادگستری در خصوص اعلام بانک مرکزی مبنی بر اینکه «دریافت وجه التزام تاخیر تادیه دین برای تسهیلات خرد در بازه زمانی نهم اسفند ۱۴۰۴ تا نهم اردیبهشت ۱۴۰۵ مشمول بخشودگی شده است» گفت: بانک مرکزی مرجع وضع قانون نیست و شاید مرجعیتی برای اعلام چنین تصمیمی نداشت، اما به دلیل شرایط جنگی، هک بانکها، چالش بانکها در صدور گواهی عدم پرداخت و مسدودی حسابها و همچنین چالشهایی که شهروندان به دلیل تبعات اقتصادی قانون با آن روبهرو بودند، چنین تصمیمی را اخذ کرد. در این شرایط در صورتی که پیشخریدار نتواند در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند، سازنده امکان شکایت را دارد، اما طبیعتا پیشخریدار با استناد به مصوبه بانک مرکزی، میتواند از خود دفاع کرده و مشمول جریمه نشود.
۱۴۰۵/۱/۲۳
بله: https://ble.ir/vanevesht
تلگرام: https://t.me/vanevesht
بازتعریف کارکرد مشاوران املاک در قوانین جدید
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
در چه مواردی میتوانیم به مشاوران املاک رجوع کنیم؟
در پرتوی نظم حقوقی تازه و در فرآیندی تدریجی و گام به گام، قانونگذار در حال زدودن اعتبار اسناد عادی برای معاملات اموال غیرمنقول است. دیگر، در آیندهی نزدیک، هیچ سند عادی برای انتقالات غیرمنقول نباید تنظیم شود
❓اکنون باید دید جایگاه قانونی مشاوران املاک در سراسر کشور، به عنوان بزرگترین مجموعهی دلالی معاملات غیرمنقول و تنظیمگر اسناد عادی، در گذر تحولات قانونی کجا خواهد بود؟ آیا مشاوران املاک حق تهیه و انعقاد قرارداد را دارند و این قراردادها معتبرند یا نه؟
✅ به طور خلاصه، مشاوران املاک نسبت به بخش بزرگی از معاملات، صرفا مجاز به تهیه پیش نویس هستند و نه انعقاد قرارداد، به گونهای که حتی اجازه ندارند نسخه همان پیش نویس را به طرفین بدهند و یا تبادل وجه را گواهی نمایند.
دشواری فراوانی را برای معیشت کارکنان بنگاههای املاک، در نتیجه این تغییر میتوان پیش بینی کرد. اگر طرفین پس از تلاشهای مشاور املاک، نتوانند حتی پیشنویس قرارداد را به خانه ببرند و بنا به سنت و عرف رایج، هیچ بخشی از ثمن رد و بدل نشود، پس چرا باید حق الزحمهای پرداخت شود! ادامه مطلب ...
«وکالت» جانشینِ «انتقال»
❇️ قانون در فراهمکردن سازوکاری ساده و سریع برای معاملات موفق نبود. قانونگذار نیز از این وضعیت
انتقال عادی پیش از سند حدنگار سبز
صدور سند حدنگار سبزرنگ، چه اثری بر انتقالات عادی «پیش» از آن دارد؟
❇️ماده ١ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر داشته:
«یکسال پس از راه اندازی رسمی سامانه ... هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع ...برای مدت بیش از دو سال ...و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آنها...نزد مراجع قضائی شبه قضائی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی ...در مراجع مذکور مسموع نیست.»
❇️در ادامه، تبصره ۴ همین ماده چنین است:
ادامه مطلب ...«مفاد این ماده در خصوص اموال غیر منقولی که
فرق سند سبز و آجری چیست؟
یادداشت منتشره در روزنامه «دنیای اقتصاد» ١۴٠۴/٩/١٢
«دنیای اقتصاد» به ۱۰ پرسش مالکان و متعاملین مسکن پاسخ میدهد
دنیای اقتصاد - گروه مسکن و شهری :
در سال 1403 دو قانون در حوزه معاملات املاک و اجاره به تصویب رسید و لازم الاجرا شد:
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها.
علی حسن پور مافی، وکیل پایه یک دادگستری، در گفت وگو با «دنیای اقتصاد»، به برخی ابهامات و پرسشها در زمینه روند اجرای این دو قانون پاسخ داده است.
حسن پور مافی درباره علت و فلسفه تصویب این دو قانون گفت: اهداف متعددی در کار است. اسناد عادی، همواره بزرگ ترین منشا اختلافات مردم و سبب طرح دعاوی بی شمار در دادگستری بوده اند. در سال های اخیر، با هدف گذر از اسناد عادی و تقویت رواج اسناد رسمی و حفظ اعتبار معاملات مردم و جلوگیری از کلاهبرداری و همچنین شفافیت دارایی های مردم و دریافت عوارض، مالیات و... تغییراتی بنیادین و تحولاتی بزرگ و امیدوارکننده برای تنظیم بازار املاک در حال اجرایی شدن است که تاکنون سابقه نداشته است.
در عین حال، شدت تغییرات به حدی
تملک و محکومیت مالی دولت
دو نمودار تلفیقی برای یادداشتِهای:
- نابسامانی در تملک
- اجرای محکومیت مالی دولت
را در پیوند زیر و در کانال تلگرام وکیل نوشت ببینید
فایل شنیداری تحلیلی و تلفیقی همین یادداشتها در پیوند زیر:
قانون، بر پاشنهی سامانهها
با سامانههای ثبتی و املاک و کارکرد آنها، آشنا شوید.
استمدادِ قانون از سامانهها، تا حدی مردم را از رنجِ سو رفتار مامورین دولتی میرهاند و نیز:
- سنجش درستی گردش امور؛
- حکمرانی یکنواخت سراسری؛
- تسهیل دریافت مالیات و عوارض را برای دولت به ارمغان میآورد.
در دو قانون اخیر؛ یعنی #الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول و #ساماندهی_بازار_زمین_مسکن_و_اجارهبها ؛ سامانهها بیش از پیش در کانون توجهند. پس باید سامانهها را شناخت و کارشان را دریافت:
١-سامانه ثبت الکترونیک اسناد www.ssaa.ir:
این سامانه (متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) بیش از یک دهه، پذیرای ثبت اسناد تنظیمی دفاتر اسناد رسمی است.
بخشی از این سامانه، دسترسی به فایل کلیه اسناد تنظیمی و اسناد مالکیت حدنگار مربوط به کاربران (از ١٣٩١ بدینسو) را به آنها میدهد.
٢-سامانه کاتب:
https://kateb.ir
این سامانه به عنوان سکوی خدمات یکپارچه ثبتی، از سوی کانون سردفتران و دفتریاران طراحی و در دسترس دفاتر اسناد رسمی است. به تازگی مشاوران املاک ذیصلاح نیز دسترسی محدودی بدان دارند و میتوانند استعلامات مقدماتی معاملات را انجام داده و پیش نویس اسناد رسمی را در آنجا ثبت کنند تا بعدا دفتر اسناد رسمی اصل معامله را ثبت کند.
سامانه کاتب، حلقهی واسط سردفتران و مشاوران املاک با سامانه ثبت الکترونیک اسناد است.
در قوانین اخیر، سازمان ثبت مکلف شده تا به طرفین قراردادهای یکسان اجازه دهد خودشان مستقیم سند رسمی را تهیه و امضا کنند؛ یعنی امضای سند بدون نیاز به سردفتر!
تا به حال این دسترسی داده نشده است.
٣- سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور:
https://khodnevis.mrud.ir/
سامانه «اطلاعات املاک و مستغلات» طبق بند یک مصوبه 1387/10/21 وزیران عضو کارگروه موضوع بند الف تصویبنامه شماره 29238/ت40001 ه مورخ 1387/03/19 تشکیل شد.
هدف:
«ساماندهی بازار زمین و مسکن و جمع آوری و یکپارچهسازی اطلاعات مربوط به تمامی املاک و مستغلات و صدور شناسنامه هوشمند».
در بند٣ مصوبه مقرر شد:
وزارت بازگانی مکلف است حداکثر تا پایان دی ماه 1387، «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات» که جزئی از «سامانه املاک و مستغلات» مذکور در بند (1) است را تشکیل و نسبت به اتصال تمامی دفاتر مشاورین املاک دارای پروانه کسب و دفاتر اسناد رسمی به بانک مذکور اقدام نماید؛ به گونهای که امکان اختصاص و پیگیری کد رهگیری معاملات املاک و مستغلات برای آنها فراهم شود.
این سامانه، ابتدا در کنترل وزارت بازرگانی (بعدا صنعت، معدن و تجارت) قرار داشت تا همین اواخر -یعنی سال ١۴٠٠ -که قانون جهش تولید مسکن به تصویب رسید.
ماده ١٨ این قانون مقرر داشت:
...ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش خرید، پیش فروش، رهن و اجاره مسکن برای متعاملین در بنگاههای مشاوران املاک توسط بنگاهها و برای سایر متعاملین خارج از بنگاههای مشاوران املاک توسط خود متعاملین ، در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و أخذ شناسه(کد) رهگیری بدون أخذ هزینه الزامی است.
طبق تبصره همین ماده، مالکیت سامانه به وزارت راه و شهرسازی منتقل و با نام «خودنویس»، برای ثبت بیواسطه معاملات؛ بر روی مردم گشوده شد، اما نه همهی معاملات!
تنها قرارداد «اجاره» را میشود ثبت کرد و یکساعت پس از تایید طرفین، کدرهگیری صادر میشود.
ثبت اقامتگاه کاربر در سامانه دیگری که در ادامه میآید، الزامی است.
۴- سامانه ملی املاک و اسکان:
https://amlak.mrud.ir
سامانهای است برای ثبت اطلاعات املاک و اعلام اقامتگاه قانونی.
بند ۱ تبصره ۸ ماده ١۶٩ قانون مالیاتهای مستقیم (الحاقی۱۳۹۹):
وزیر راه و شهرسازی مکلف است ... امکان اظهار رایگان اطلاعات مربوط به املاک تحت تملک و محل اقامت یا بهرهبرداری اشخاص حقیقی و حقوقی ... را در «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» ... فراهم کند.
مالکان واحدهای مسکونی ... موظفند اطلاعات املاک تحت تملک خود را ... در سامانه ...ثبت کنند.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها بندهایی نفسگیر، بدین ماده افزود؛ مهمترینش، بند۷ الحاقی به تبصره ٨ که ارائه بسیاری خدمات عمومی و معیشتی را منوط به ثبت اقامتگاه در این سامانه کرده است؛ مانند افتتاح حساب، دسته چک، تعویض پلاک، فروش انشعابات، ابلاغ قضایی و…
۵- سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی:
طبق ماده ١٠ قانون الزام ... مدعیان پرشمار مالکیت غیررسمی، باید ادعا و مستندات را در این سامانه ثبت کنند؛ سپس از راه دادخواست سند بگیرند؛ اگر نه ادعایشان علیه دولت و اشخاص با حسن نیت قابل استماع نیست و تنها میتوانند از ید ماقبل خود بهای روز ملک را مطالبه کنند
این سامانه هنوز راه نیفتاده است.
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
https://t.me/vanevesht
١۴٠۴/٨/۵
قانون، بر پاشنهی سامانهها
با سامانههای ثبتی و املاک و کارکرد آنها، آشنا شوید.
استمدادِ قانون از سامانهها، تا حدی مردم را از رنجِ سو رفتار مامورین دولتی میرهاند و نیز:
- سنجش درستی گردش امور؛
- حکمرانی یکنواخت سراسری؛
- تسهیل دریافت مالیات و عوارض را برای دولت به ارمغان میآورد.
❇️ در دو قانون اخیر؛ یعنی الزامبه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ساماندهی_بازار زمین مسکن و اجارهبها ؛ سامانهها بیش از پیش در کانون توجهند. پس باید سامانهها را شناخت و کارشان را دریافت:
١-سامانه ثبت الکترونیک اسناد www.ssaa.ir:
این سامانه (متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) بیش از یک دهه، پذیرای ثبت اسناد تنظیمی دفاتر اسناد رسمی است.
بخشی از این سامانه، دسترسی به فایل کلیه اسناد تنظیمی و اسناد مالکیت حدنگار مربوط به کاربران (از ١٣٩١ بدینسو) را به آنها میدهد.
٢-سامانه کاتب:
این سامانه به عنوان سکوی خدمات یکپارچه ثبتی، از سوی کانون سردفتران و دفتریاران طراحی و در دسترس دفاتر اسناد رسمی است. به تازگی ادامه مطلب ...
بازگرداندن غول به چراغ! سرنوشت اسناد عادی
رخدادی بیمانند در سپهر حقوقی میهن، در جریان است:
اکنون، جدال دیرینه میان اسناد عادی و اسناد رسمی، وارد برههی نوینی شده است. ما در کنار میدان، داریم بیپرده آن را میبینیم و تجربه میکنیم!
❇️ تلاشهای نخست، به تصویب قانون ثبت اسناد و املاک کشید که با تنظیم الزامات قانونی و راه اندازی ساختار اداری برای ثبت اسناد و ضبط انتقالات، بخشی سترگ از راه را هموار کرد.
❇️ اسناد عادی بسیار نیرومندتر از آن بودند که به نظر میآمدند!
آنها پا پس نکشیدند. قانون چیزهای تندی علیه اسناد عادی گفت؛ اما چه کسی میتوانست بپذیرد سند عادی هیچ اعتباری ندارد؟!
❇️ حفظ و استمرار اعتبار اسناد عادی، این بار، به درون استدلالها و استنباطات حقوقدانان خزید تا به مدد دکترین و رویه قضایی، از گزندِ زبانِ تندِ قانون (مواد ۲۲و ۴۷و۴۸ قانون ثبت) در امان بماند.
❇️ نتیجه این شد که ادامه مطلب ...
لحظهی انتقال مالکیت به دستگاه اجرایی
سکوت یا اجمال قوانین در حوزهی تملک دستگاههای اجرایی، گاه چنان است که تنها یک استنتاج، پیامدهایی ژرف و گسترده بر جای میگذارد. یکی از مهمترین پرسشها این است:
«لحظهی دقیق انتقال مالکیت» کدام است؟
❇️ کشف زمان انتقال مالکیت، نتایجی مهم و اثرگذار دارد؛ آنچنان که میسزد در نوشتاری جداگانه به نتایج پرداخت (خواهم نوشت). اکنون تنها اشارهای کوتاه کافی است:
1️⃣ تأثیر در ارزیابی بهای ملک
2️⃣ تأثیر در سمت قانونی و استحقاق طرح دعاوی حقوق عینی
3️⃣ تأثیر در دعوای خلع ید میان مالک، دستگاه اجرایی یا ثالث
4️⃣ تأثیر در استحقاق مطالبهی اجرتالمثل از سوی مالک یا دستگاه اجرایی
❇️ برای تعیین «آنِ» سرنوشتساز، دستکم چهار بازه را میتوان پیش رو داشت: ادامه مطلب ...