قرارداد یکسان (بدون تغییر)؛ سند رسمی است یا عادی؟
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نوع جدیدی از قراردادها در نظام ثبتی پدید آمده است: قراردادهای «یکسان - بدون تغییر».
انعقاد این قراردادها، نیازمند مراجعه به دفتر اسناد رسمی و دخالت سردفتر نیست، بلکه توسط طرفین، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت میرسد. اسناد الکترونیک حاوی این قراردادها «رسمی» است یا «عادی»؟
دیدگاه رسمی بودن قراردادهای یکسان
تبصره (۲) ماده (۱) قانون الزام مقرر کرده است که قراردادهای یکسان - بدون تغییر، مستقیماً در *«سامانه ثبت الکترونیک اسناد»* ثبت میشوند؛ سامانهای که بستر رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تنظیم و ثبت اسناد است.
همچنین، مطابق ماده (۱۴) آییننامه اجرایی قانون الزام، پیش از ثبت قرارداد:
▫️هویت متعاملین احراز میشود؛
▫️موانع قانونی معامله کنترل میشود؛
▫️تصدیق الکترونیکی شهود اخذ میشود؛
▫️قرارداد در دفتر الکترونیک املاک ثبت میشود.
این تشریفات، شباهت تام به فرآیند تنظیم اسناد رسمی دارد.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ابزار حاکمیتی برای اعمال صلاحیت قانونی سازمان است. سامانه زیر نظارت و کنترل مأموران رسمی اداره میشود. ادامه مطلب ...
جدول ارزش معاملاتی (ارزش منطقهای) املاک در مناطق۲۲ گانهی شهر تهران برای سال ۱۴۰۵
«وکالت» جانشینِ «انتقال»
❇️ قانون در فراهمکردن سازوکاری ساده و سریع برای معاملات موفق نبود. قانونگذار نیز از این وضعیت
قانون، بر پاشنهی سامانهها
با سامانههای ثبتی و املاک و کارکرد آنها، آشنا شوید.
استمدادِ قانون از سامانهها، تا حدی مردم را از رنجِ سو رفتار مامورین دولتی میرهاند و نیز:
- سنجش درستی گردش امور؛
- حکمرانی یکنواخت سراسری؛
- تسهیل دریافت مالیات و عوارض را برای دولت به ارمغان میآورد.
❇️ در دو قانون اخیر؛ یعنی الزامبه ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و ساماندهی_بازار زمین مسکن و اجارهبها ؛ سامانهها بیش از پیش در کانون توجهند. پس باید سامانهها را شناخت و کارشان را دریافت:
١-سامانه ثبت الکترونیک اسناد www.ssaa.ir:
این سامانه (متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) بیش از یک دهه، پذیرای ثبت اسناد تنظیمی دفاتر اسناد رسمی است.
بخشی از این سامانه، دسترسی به فایل کلیه اسناد تنظیمی و اسناد مالکیت حدنگار مربوط به کاربران (از ١٣٩١ بدینسو) را به آنها میدهد.
٢-سامانه کاتب:
این سامانه به عنوان سکوی خدمات یکپارچه ثبتی، از سوی کانون سردفتران و دفتریاران طراحی و در دسترس دفاتر اسناد رسمی است. به تازگی ادامه مطلب ...
ثبت قرارداد اجاره در سامانه
ماده ۶ قانون ساماندهی معاملات زمین. مسکن و اجاره بها، ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۵/۲۶ را بهشرح ذیل اصلاح کرد:
«در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه، تصریح و در سامانههای ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین بهعنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.»
این اصلاح، چند دستاورد و نتیجه حقوقی. به ارمغان آورده است:
تکلیف ثبت در سامانه:
قرارداد اجاره- خواه مسکونی خواه اداری یا تجاری یا... - با «هر مدت» که بسته شود، باید ظرف یک ماه در یکی از دو سامانه «ثبت الکترونیک اسناد» متعلق به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یا «ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (خودنویس)» متعلق به وزارت راه و شهرسازی به ثبت برسد و شناسه (کد) رهگیری برایش صادر شود.
اشتباه در انتخاب سامانه:
همین حالا در مورد املاکی که سند سبزرنگ دارند، اگر مدت قرارداد اجاره بیش از ۲ سال باشد، دیگر ثبت در سامانه خودنویس کافی نیست.
قانونی دیگر، حکمی متفاوت رانده است: ادامه مطلب ...
کنترل دستوری نرخ اجاره بها
قراردادهای #اجاره مسکونی، پس از لازمالاجرا شدن این قانون یعنی ۱۴ خرداد۱۴۰۳ باید در سامانه ثبت شوند.
موجرین دیگر در تعیین نرخ اجارهبها۰ بازدست نیستند. برای تمدید و تجدید و انعقاد قراردادهای بعدی مسکن، شورای عالی مسکن، میزان مجاز افزایش را اعلام خواهد کرد.
این شورا ماموریت یافته تا به شیوهی دستوری، برای موجرین در شهرهای بیش از یکصد هزار نفر جمعیت و شهرهای جدید، نرخ افزایش اجاره بهای سالانه مسکن را تعیین و تثبیت کند.
✳️ چند نکتهی سودمند پیرامون مقررات جدید:
1️⃣ کنترل و محدودیت، تنها ویژهی اجاره اماکن مسکونی است:
قراردادهای اجاره «غیرمسکونی» محدودیتی برای افزایش اجارهبها ندارند؛ در نتیجه، کلیه قراردادهای اماکن غیرمسکونی، ازجمله تجاری، اداری، ورزشی، فرهنگی و خدماتی از شمول محدودیتنظارتی قانونگذار و مصوبه شورای عالی مسکن خارج و تابع توافق طرفین میباشند.
2️⃣ هرگونه تمدید، تجدید و تغییر و جایگزینی، مشمول محدودیت است:
بعضی مشاورین املاک و حتی همکاران وکیل، گمان میبرند که در شرایطی میتوان اجارهبها را بالاتر از نرخ مجاز نوشت؛ از جمله:
▫️اگر قرارداد سال پیش تمدید نشده و یک قرارداد جدید نوشته شود، (تجدید به جای تمدید)،
▫️اگر مستاجر تغییر کند، مثلا قرارداد با همسر مستاجر فعلی منعقد شود (تغییر مستاجر).
▫️اگر عنوان و فرم قرارداد از اجاره به عناوین دیگر مانند رهن کامل و... تغییر یابد
اما بدانید و آگاه باشید هیچکدام از اینها محدودیت را از بین نمیبرد!
راهی برای گریز موجرین از محدودیت افزایش اجاره نیست.
محدودیت افزایش نرخ اجارهبهای اماکن مسکونی، شامل هرگونه فعل و انفعال در روابط حقوقی مربوط به منافع ملک است.
استثنائا:
«...در صورتی که میزان اجارهبهای مورد توافق طرفین، کمتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم باشد، طرفین قرارداد مکلف به رعایت درصدهای مذکور در این ماده نخواهند بود.»
اکنون، ارزش اجاری رسمی، تقریبا یک چهارم ارزش اجاری واقعی املاک است، در نتیجه، اگر توافق طرفین، کمتر از یک چهارم اجاره واقعی باشد، رعایت نصاب الزامی نیست!
معلوم است که چنین فرضی در عمل بسیار نادر است، اگرچه در آینده ممکن است ارزش اجاری رسمی به عدد واقعی نزدیکتر شود.
3️⃣ ثبت نبودن قرارداد سال پیش در سامانه:
یک ابهام در این است که اگر قراردادِ سال پیش، در سامانه ثبت نشده باشد، ثبت قرارداد جدید مشمول محدودیت نرخ افزایش نبوده و هر رقمی میشود نوشت؛ حال آنکه قانون، در این مورد نیز نرخ دستوری گذاشته است.
4️⃣ خالی بودن مورد اجاره در سال پیش:
اگر ملک در سال پیش در اجاره نبوده باشد، کنترل نرخ اجاره با فرمول زیر، همچنان پابرجاست:
... میزان اجارهبهای این املاک، حداکثر معادل اجارهبهای کشف شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده درصد (۱۰%) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین میشود...
5️⃣ضمانت اجراها:
طبق تبصره۱ ماده ۷ قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجاره بها:
در صورت عدم رعایت نرخ افزایش اجارهبهای سالانه اعلامی این ماده توسط موجر در صورت شکایت مستأجر تا پس از پنجسال بعد از انعقاد قرارداد و احراز تخلف توسط مرجع صالح، موجر علاوه بر
پرداخت مبالغ اضافه دریافت شده بهعنوان جریمه به مستأجر و رعایت حداکثر نرخ مجاز اعلام شده از سوی شورایعالی مسکن،
به پرداخت جریمهای معادل سه برابر مبلغ غیرمجاز افزایش اجارهبهای یکماه (مشتمل بر مبلغ اجارهبها و اجارهبهای عرفی بدل مبلغ قرضالحسنه)، محکوم میشود…علاوه بر آن
موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیفها و معافیتهای مالیاتی... نمیگردد.
بازار مسکن، همچون سایر فعالیتهای اقتصادی مستقیما تحت تاثیر شرایط کلی اقتصادی قرار دارد؛ پس طبیعی است که همپای تورم در بخشهای دیگر، رکوردهای پیشین در افزایش نرخ اجاره بها، پی در پی شکسته شود. با این حال به نظر میرسد که سیاستگذاران اقتصادی، برداشت دیگری دارند و مسکن را "علت" تورم میدانند و نه "معلول" آن!
محدویتها و برخوردهای قهرآمیز با موجرین که در #قانون_ساماندهی_بازار_زمین_مسکن_و_اجارهبها تصویب شده است، در زمان به سر آمدن قراردادهای اجاره که موجران بدنبال تخلیه مستاجر با این موانع مواجه خواهند شد، تاثیرات عملی خویش را نشان خواهد داد.
باید منتظر واکنش بازار ماند.
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
۳۱ خرداد ۱۴۰۴
بازنویسی: ۳دی۱۴۰۴
https://t.me/vanevesht
https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a
تاخیر در اعلام سقف افزایش اجارهبها ۱۴۰۴
قانون ساماندهی بازار زمین مسکن و اجارهبها در ماده ۷ مقرر داشته :
در استانهایی که نرخ تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، بیشتر از سی درصد (۳۰%) باشد، شورایعالی مسکن در صورت وجود مصلحت ملزمه با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین سقف حداکثر افزایش درصد اجارهبها و قرضالحسنه مربوط به آن در شهرهای بالای یکصدهزارنفر جمعیت و شهرهای جدید آن استان در هر یک از شهرهای مربوط به میزان پنجاه درصد (۵۰%) تا صددرصد (۱۰۰%) تورم عمومی سالانه اقدام نماید.
همچنین در مورد واحدهای مسکونی فاقد سابقه شناسه (کد) رهگیری اجاره در یک سال منتهی به زمان انعقاد قرارداد اجاره، میزان اجارهبهای این املاک، حداکثر معادل اجارهبهای کشف شده موضوع ماده (۸) این قانون یا حداکثر ده درصد (۱۰%) بیشتر از ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیاتهای مستقیم (هر کدام که بیشتر باشد) تعیین میشود.
تا زمان شکلگیری سامانه موضوع ماده (۸) این قانون، ادامه مطلب ...
مالیات نقل و انتقال
✳️ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از تاریخ لازم الاجرا شدنش، ماده (۱۸۷) قانون مالیاتهای مستقیم را نسخ کرد.
این ماده در باره دریافت گواهی پرداخت #مالیات نقل و انتقال بود.
قانون جدید، در ماده۴ بنا را بر فرمولی سادهتر و شیوهای مدرن تر گذاشت:
ماده ۴- دفاتر اسناد رسمی موظفند هنگام ثبت هر گونه نقل و انتقال راجع به عین عرصه و اعیان و یا حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن مالیات نقل و انتقال قطعی املاک را به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج درصد (۵) و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ دو درصد (۲) محاسبه و نسبت به اخذ آن از ذی نفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک اقدام و مشخصات آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد قید نمایند.
تبصره ۱- در صورتی که وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیات های مستقیم باشد رقم مذکور مأخذ محاسبه مالیات است.
تبصره ۲- وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف است میزان ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم را به صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید در غیر این صورت سردفتر مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقل الیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.
✳️شیوهی جدید:
از این پس، دیگر لازم نیست به دارایی برویم. سازمان امور مالیاتی، اطلاعات ارزش منطقهای را به دفترخانه میدهد و سردفتر، مالیات را میگیرد.
اگر دارایی سستی کند، خریدار و سردفتر مسوولیتی ندارند (این، یعنی دارایی بعدا به حساب فروشنده میرسد!)
✳️نرخ مالیات نقل و انتقال:
- پنج درصد ارزش منطقهای برای انتقال عین،
- دو درصد ارزش منطقهای برای سرقفلی.
قیمت سرقفلی، همان است که فروشنده اظهار میکند گرفته است؛ ولی به یک شرط:
اگر گفتهاش، کمتر از ۲۵ برابر ارزش منطقهای باشد، دولت مالیاتش را طبق این دومی میستاند.
✳️سازمان امور مالیاتی، بخشنامهای داد و چهل و یک! بخشنامه و دستورالمعل خود را، بطور کامل یا در بخشی که مربوط بوده، به کنار ماده ۱۸۷ منسوخ فرستاد.
علی حسنپور مافی
وکیل پایه یک دادگستری
۱۴۰۳/۱۰/۶
تلگرام: https://t.me/vanevesht
واتساپ: https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a
اجاره ارزان تر، جریمه یا تخفیف در مالیات؟
آیا قرض الحسنه یا ودیعه در قراردادهای رهن و اجاره، مشمول مالیات بر درآمد املاک است
در حال حاضر معادلسازی و تبدیل رهن به اجاره ملاک مطالبه مالیات نیست.