اعتراض به رای هیأت ماده ۳۸ آیین‌نامه معاملات شهرداری تهران

رأی وحدت رویه شماره ۸۴۹ ـ ۱۴۰۳/۴/۱۹ هیأت ‌عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور: 

به موجب بند ۲ ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۰/۲/۱۴۰۲ رسیدگی به اعتراضات و شکایات از آراء و تصمیمات هیأت ‌های رسیدگی به تخلفات اداری و کمیسـیون ‌ها منحصراً از حیث نقض قوانین و مقررات یا مخالفت با آن در صلاحیت دیوان عدالت اداری است، لکن با توجه به اینکه آراء صادره از هیأت حل‌اختلاف موضوع ماده ۳۸ قانون اصلاح و تسری آیین‌نامه معاملات شهرداری تهران مصوب ۱۳۵۵ با اصلاحات بعدی به شهرداری ‌های مراکز استان ‌ها، کلان ‌شهرها و شهرهای باﻻی یک میلیون نفر جمعیت مصوب سال ۱۳۹۰، ناظر به اختلافات فی‌مابین شهرداری با اشخاص حقیقی یا حقوقی ناشی از معاملات ‌مشمول قانون مذکور است، که به لحاظ داشتن ماهیت حقوقی و ترافعی آن از امور مقید در ماده ۱۰ قانون دیوان عدالت اداری خارج است و با توجه به اصل صلاحیت عام دادگستری، مرجع رسیدگی اعتراض به آراء صادره از هیأت حل‌اختلاف یادشده با رعایت قانون آیین دادرسی دادگاه ‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه عمومی است. بنابراین، رأی شعبه چهل و دوم دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد با اکثریت آراء اعضای هیأت عمومی صحیح و قانونی تشخیص داده شد.

✳️ ابهام در مهلت اعتراض:

اگر بنا بود شکایت از این آرا در دیوان عدالت اداری مطرح شود، 

اعتراض به دستور اجرا یا شیوه اجرای اسناد رسمی

علی حسن‌پور مافی  

وکیل پایه یک دادگستری

می‌دانیم که ادارات اجرای ثبت، مستقیما و بدون نیاز به حکم دادگاه، برای اسناد لازم‌الاجرا اجرائیه‌ی ثبتی صادر و با توقیف اموال و مزایده مفاد سند را اجرا می‌کنند.

اگر «اصل دستور اجرا» و یا «شیوه‌ اجرا» مورد اعتراض کسی باشد، در قوانین فعلی، بر حسب مورد، دو راه‌کار جداگانه برای شکایت پیش بینی شده است که باید به درستی انتخاب شوند تا قابل پیگیری و نتیجه‌بخش باشند:

1️⃣ اعتراض به اصل «دستور اجرا»:

اگر ذینفع، از بیخ و‌ بُن به اصل «دستور اجرا» معترض باشد، باید به دادگاه محل صدور  دستور اجرا مراجعه و دادخواست «بطلان دستور اجرا» و اجرائیه ثبتی را تقدیم کند.

قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ مقرر داشته:

هر کس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجراء سند رسمی‌داشته باشد می‌تواند به ترتیب مقرر در آیین دادرسی مدنی اقامه دعوی نماید.

به استناد مواد چهارم و پنجم این قانون،   دادگاه می‌تواند ضمن صدور قرار توقیف عملیات اجرایی ثبت، حکم بر بطلان دستور اجرا و نتیجتا ابطال اجراییه صادر کند.

این رای، همانند سایر احکام بدوی با رعایت ضوابط، قابل تجدیدنظر است.

2️⃣ اعتراض به شیوه‌ی اجرا:

ممکن است به اصل دستور اعتراضی نباشد، بلکه تنها بخشی از عملیات اجرایی، مورد شکایت باشد. 

برحسب اینکه شکایت در چه مقطعی مطرح شود، مقرراتی متفاوت جاری است:

الف- شکایت از شیوه اجرا، در اثنای اجرا:

به موجب ماده ۱۶۹ آئین نامه اجرای اسناد رسمی: 

عملیات اجرائی بعد از صدور دستور اجرا (مهر اجرا شود) شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد می‌تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رئیس ثبت محل تسلیم کند…

طبق ماده ۱۷۲ آئین نامه اجرای اسناد رسمی:

پس از تنظیم و امضاء صورتمجلس مزایده، شکایت از عمل اجراء از کسی مسموع نیست...

مراحل اعتراض به شیوه اجرا -مثلا اعتراض بدهکار پرونده اجرایی به مزایده مستثنیات-در اثنای اجرا، چنین است:

بدوا اعتراض به کیفیت اجرا، باید به رییس ثبت ارائه گردد. ایشان به اعتراض رسیدگی و رای صادر می‌کند. رای صادره، از طریق سامانه، به معترض ابلاغ می‌شود. 

این رای، ظرف ده روز از ابلاغ، در هیات نظارت ثبت قابل اعتراض است. 

رای هیات نظارت ثبت نیز، در شورای عالی ثبت قابل رسیدگی مجدد است.

رای قطعی شورای عالی ثبت، طبق تبصره یک ماده ۶٣ قانون دیوان عدالت اداری، یک راست در شعب تجدیدنظر دیوان، رسیدگی می‌شود.

ب- شکایت از شیوه اجرا، در میانه‌ی صورتمجلس مزایده تا تنظیم سند:

اگرچه ماده ۱۷۲ آیین نامه اجرای اسناد رسمی پس از تنظیم صورتمجلس مزایده، دیگر شکایت از عملیات را مسموع و قابل پذیرش ندانسته است، با این حال، استثنائا به رییس ثبت اختیار داده که تا هنگام تنظیم سند، اگر رفتاری مغایر «قانون» مشاهده کرد، راسا دستور تجدید رفتار را بدهد. 

پس طبعا متضرر می‌تواند شکایتش را به رییس ثبت تقدیم کند، بدون اینکه رییس ثبت، تکلیفی به صدور رای داشته باشد و اگر رای صادر شد، مراحل اعتراض همچنان تداوم خواهد داشت.

ج- شکایت از شیوه اجرا،  پس از  تنظیم سند انتقال اجرایی:

با گذر از مرحله تنظیم سند، دیگر رییس ثبت و مراجع بالاتر اداره ثبت، حق تصمیم گیری نسبت به اعتراض را ندارند، اما آیا دیگر هیچ دادرسی، برای اعتراض به شیوه اجرا نیست؟

به نظر می‌رسد این اعتراض، در دادگاه مسموع است. 

آئین نامه اجرایی اسناد لازم الاجرا، تنها در مورد مراجع اداری ثبتی تعیین تکلیف نموده است و توان سلب حق دادخواهی افراد -مندرج در  اصول ۳۴ و ۱۵۹ و ۱۶۶ قانون اساسی- را ندارد.

همچنین، ماده ۱۰ قانون آیین دادرسی مقرر داشته:

رسیدگی نخستین به دعاوی، حسب مورد در صلاحیت دادگاههای عمومی و انقلاب است مگر در مواردی که قانون مرجع دیگری را تعیین کرده باشد.

در نتیجه، به نظر می‌رسد اگر متضرر به هر دلیلی نخواسته یا نتوانسته است در طی عملیات اجرایی، به شیوه اجرا و روند آن اعتراض کند، پس از تنظیم سند، حق رجوع به دادگستری به عنوان مرجع رسمی و‌ اصلی تظلمات را خواهد داشت.

۹ مرداد ۱۴۰۴

بله:     https://ble.ir/vanevesht

تلگرام: https://t.me/vanevesht

نقشِ دستورِ نقشه

❇️ دستور نقشه، پایه‌ی شناسایی آپارتمانها برای ثبت معاملات شده است. ماهیت و تعریف «دستور نقشه» چیست؟

در خلال بندهایی از ماده ۱۹ مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، معنای دستور نقشه بیان شده است:

۲-۱-۱۹ مرجع صدور پروانه ساختمان پس از بررسی مدارک و درخواست صاحب کار نسبت به صدور مجوز تهیه نقشه (دستور نقشه) اقدام مینماید.

۱-۱۹- صاحب کار با در دست داشتن مجوز تهیه نقشه (دستور نقشه) به یکی از دفاتر مهندسی یا اشخاص حقوقی طراح ساختمان جهت تهیه «طرح» موضوع این شیوه نامه مراجعه می‌نماید.

ج۴-۱-۱۹ طراح ساختمان ضمن تهیه نقشه معماری منطبق بر ضوابط شهرسازی و مقررات ملی ساختمان یک نسخه از نقشه های معماری تهیه شده را جهت کنترل ضوابط شهرسازی تحویل مرجع صدور پروانه ساختمان می‌نماید و شهرداری در صورتی که در نقشه های معماری دارای نقص یا ایراد باشد . موارد را رسماً و کتباً به طراح اعلام نموده و آن را برای اصلاح به طراح عودت می دهد....

✳️ دستور نقشه، می‌تواند  

تصویب‌نامه‌‌ای در میانه‌ی جنگ

❇️ رییس جمهور و هیات وزیران، تا چه حد مجاز به تعیبن نماینده و تفویض اختیار در امور دولت هستند؟

تصویب‌نامه شماره ۵۱۶۷۵/ت مورخ ۲۹/۳/۱۴۰۴ هیئت وزیران:

هیئت وزیران در جلسه ۱۴۰۴/۳/۲۸ به منظور مدیریت مطلوب و به هنگام شرایط ناشی از تجاوز رژیم صهیونیستی به کشور به پیشنهاد رئیس‌جمهور و به استناد اصل یکصد و بیست و هفتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران . تصویب کرد:

الف- به منظور تسریع در فرایند تصمیم گیری انعطاف پذیری عدم تمرکز اداری با رویکرد افزایش اثر بخشی، سرعت و ارتقاء کیفیت خدمات رسانی مطلوب به هموطنان، وزراء، معاونین رئیس‌جمهور و استانداران به عنوان نمایندگان ویژه رئیس‌جمهور با حدود اختیارات زیر تعیین می‌شوند.  

دکترین «مسوولیت برای حمایت» (Responsibility to Protect - R2P)

 دکترین R2P از مفاهیم حقوق بین‌الملل عمومی است که در واکنش به فجایع انسانی و نقض گسترده‌ی حقوق بشر شکل گرفته است.  

✳️ در جریان نسل‌کشی رواندا-۱۹۹۴ بیش از ۸۰۰,۰۰۰ نفر کشته شدند.  

سال بعد، کشتار بیش از ۸,۰۰۰ مرد مسلمان بوسنیایی به دست نیروهای جمهوری صرب در سربرنیتسا که در کنترل نیروهای هلندی حافظ صلح بود، رخ داد. ۳۰۰ پناهجوی مسلمان را، سربازان هلندی به دشمن تحویل داده بودند!  

کوفی عنان از جامعه‌ی جهانی پرسید:  

"اگر دخالت بشر دوستانه، تجاوزی غیر قابل قبول بر حاکمیت است، ما چگونه باید به نقض سیستماتیک حقوق بشر در رواندا و سربرنیتسا پاسخ گوییم؟"

از اینجا مفهومِ مدرنِ «مسوولیت برای حمایت» توسعه یافت.  

✳️ این دکترین، حاکمیت دولت‌ها را نه تنها یک حق، بلکه یک مسوولیت می‌داند؛ پس اگر یک دولت نتواند یا نخواهد از مردم خود در برابر:  

حکمرانی در پایش «آب»

قوانین مصوب در حوزه‌ی حقوق عمومی، ارتباطی انکارناپذیر با تأمین رفاه مردم دارند، و تصمیمات قانونگذار، می‌تواند حتی بر نسل‌های آینده نیز، تأثیرگذار باشد.  

با این حساب، قوه‌ی مقننه چه راهبردی برای اصلاح شیوه‌ی مدیریت منابع و‌مصارف آب در سطح کلان و ملی در پیش گرفته است؟

✳️ پیام‌های دعوت شهروندان به صرفه جویی در مصرف آب، تنها بخش کوچکی از تدابیر حاکمیت برای کنترل مصارف آب شیرین، به شمار می‌رود.

✳️ اگر این واقعیت را دریابیم که مصرف آب خانگی در سراسر کشور، کمتر از پنج درصد! کل مصرف آب شیرین، در بخش‌های مختلف است،آنگاه باید بپرسیم سیاست‌های مهار مصرف، برای بخش ۵ درصدی کارآمدتر است یا تمرکز بر مصرف و‌ هدررفت عظیم آب شیرین، به میزان ۹۵ درصد در بخش‌های کشاورزی و صنعت؟

✳️ بررسی آماری نشان می‌دهد 

سوگیری و خطاهای ذهن در نظام قضایی

پیش‌داوری‌های برخاسته از سوگیری‌ها و خطاهای ذهن، می‌توانند تاثیراتی شگرف در تصمیمات حقوقی و قضایی داشته باشند.

مطالعه پژوهش‌های تصمیم شناسی و آشنایی با رفتار ذهن و سوگیری‌های شهودی (خطاهای ناخودآگاه، اما نظام مند) می‌تواند زمینه  بهبود تشخیص و فهم خطاهای قضاوت و داوری و نیز کاهش خسارت و ایرادات در انشای رای فراهم آورده و نور عدالت را بر دل و  قلم قضات بتاباند.

در یک گفتگو با هوش مصنوعی DeepSeek خواستم رایج ترین خطاهای ذهنی و سوگیری‌ها در حقوق و قضاوت را برشمارد و توضیح دهد. نتیجه، با کمی ویرایش، خواندنی است:

✳️۱.سوگیری تأیید

(Confirmation Bias)  

قاضی ممکن است به‌طور ناخودآگاه 

فکر کردن بی‌درنگ و با درنگ

Thinking, Fast and Slow 

این کتابِ خواندنی،حاصل چند دهه تحقیق، مطالعات و آزمون‌های تجربی در باره‌ی سوگیری شناختی است که در سال ۲۰۱۱ توسط دانیل کانمن، (درگذشته در مارس ۲۰۲۴) منتشر شد.

استمرار تحقیقات و مطالعاتِ موضوع این کتاب، در درازای چند دهه، رشته‌ی اقتصاد رفتاری را ساخت. همچنین، جایزه نوبل اقتصاد را برای نویسنده کتاب به ارمغان آورد. 

بررسی‌های کانمن، نشان می‌دهد که ذهن بشر، همواره درگیر انبوهی از کژروی‌ها و سوگیری‌هاست.

کانمن، با شرح کارکرد دو سامانه مجزای تفکر انسان(شهودی - منطقی)، تلاش می‌کند نشان دهد در تصمیم‌گیری‌های مربوط به زندگی و تجارت، چه زمانی می‌توانیم به بینش و شهود خود اطمینان کنیم یا از آن بپرهیزیم. همچنین یاد می‌دهد با شناختِ سویه‌گیری‌های ذهنی، چگونه می‌توانیم از اشتباهات، دوری گزینیم.

بر پیشانی جلد کتاب در ترجمه فارسی، می‌خوانیم که نسیم طالب (نویسنده و صاحب نظریه‌ی قوی سیاه و استاد دانشگاه نیویورک) آن را هم پایه‌ی ثروت ملل اثر آدام اسمیت و تعبیر خواب اثر زیگموند فروید خوانده است.

خواندن این کتاب به حقوقدانان و به ویژه قضات محترم پیشنهاد می‌شود.

۱۴۰۳/۱۱/۲۱

تلگرام: https://t.me/vanevesht

واتساپ: https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a

نصاب تفکیک اراضی کشاورزی

شنیدید که اسناد کشاورزی، دیگر حد #نصاب_تفکیک ندارند؟

وجه درست ماجرا این است:

✳️ در سال ۱۳۸۵ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب جلسه علنی مورخ ۲۵/۱/۱۳۸۳ مجلس، با اصلاحاتی در مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب شد.

در ماده ۱ مقرر شد نصاب قانونی برای اراضی کشاورزی تعریف شود:

ماده۱ـ وزارت جهاد کشاورزی موظف است به منظور ارتقاء بهره‌وری عوامل تولید، تخصیص

بهینه منابع و جلوگیری از تفکیک و افراز و خرد شدن اراضی کشاورزی (اعم از باغ‌ها، نهالستان‌ها، اراضی زیرکشت، آبی، دیم و آیش آنها) حداکثر ظرف مدت شش ماه از تصویب این قانون، حد نصاب فنی، اقتصادی اراضی کشاورزی را براساس شرایط اقلیمی، الگوی کشت، ضوابط مکانیزاسیون و کمیت و کیفیت منابع آب و خاک تعیین و جهت تصویب به هیأت وزیران ارائه نماید.

هیأت وزیران نیز موظف است حداکثر ظرف مدت سه ماه حد نصاب فنی، اقتصادی پیشنهادی را بررسی و تصویب نماید...

سپس در ماده ۲، تفکیک، افراز و هرگونه خدمات ثبتی، منوط به رعایت نصاب گردید:

ماده۲ـ تفکیک و افراز اراضی مذکور به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است.

ارائه هرگونه خدمات ثبتی از قبیل صدور سند مالکیت تفکیکی یا افرازی مجاز نخواهدبود. 

برای اینگونه اراضی در صورت تقاضا، سند مشاعی صادر و نقل و انتقال اسناد به طور مشاعی بلامانع است.

✳️ در بوته اجرا:

انتقالات مشاعی در گذر زمان،  همراه با درگذشت مالکان و تجزیه مالکیت بین ورثه، سبب افزایش فراوان تعداد مالکان گردید. نومالکانی آمدند که چندان میانه‌ای با بیل و بذر و کود و سم و کاشت و داشت و برداشت نداشتند.

می‌دانیم که اشاعه، در عرف جامعه، خود عیب و نقص مال به شمار می‌رود و منشا اختلافات فراوان است. 

در کشاورزی هم، آب شرکا در یک جوی نمی‌رود: 

یکی گندم می‌خواهد، یکی جو!

دیگری در اندیشه باغ سیب است و آن شریک دیگر، می‌خواهد به هر ترتیبی شده، ملک را قطعه قطعه کند و برای ویلا سازی بفروشد!

با اجرای قانون، عملا به جای خرد شدن املاک، مالکان خرد به املاک بزرگ پیوستند! 

چه فرقی دارد؟ 

اینکه بدتر شد!

این قانون بر اثر بروز اختلافات مالکین در مدیریت و بهره‌برداری، پیشرفت کشاورزی را به ارمغان نیاورد؛ بلکه خود مشکلی شد برای حفظ کاربری و بازدهی مناسب مزارع و باغات.

آنچه باید حمایت از کشاورزی تلقی می‌شد و رونق کشاورزی را در پی می‌داشت، خود، معضلی شد در این راه.

✳️ تلاش برای بهسازی مالکیت اراضی کشاورزی:

قانونگذار، با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، طی تبصره ۹ ماده ۱۰، برای رفع مشکل، چنین گام برداشت:

تبصره ۹- سازمان مکلف است در اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور برای کلیه قطعات اراضی کشاورزی که تا زمان ابلاغ این قانون دارای تصرفات مفروز و قانونی بوده و با تأیید وزارت جهاد کشاورزی دارای بهره برداری کشاورزی باشد و متقاضی اخذ سند مالکیت خود یا افراد تحت تکفل وی مالک هیچ یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشد با هر مساحتی سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی صادر کند. پس از صدور سند مالکیت حدنگاری موضوع این تبصره هر گونه افراز، تقسیم و تفکیک اراضی مذکور، مشمول قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی، اقتصادی مصوب ۱۳۸۵/۱۱/۲۱ مجمع تشخیص مصلحت نظام می شود و تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون در خصوص اراضی با کاربری کشاورزی منوط به اخذ تأییدیه از وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری و بهره برداری کشاورزی است.

✳️ اگر کسی تصرف مفروزی و قانونی در اراضی کشاورزی داشته باشد (یعنی با دیگر مالکان توافق کرده باشند که قسمت معینی از ملک مشاعی منحصرا در اختیار او باشد ، بدون رعایت حد نصاب مندرج در قانون سال ۱۳۸۵، می‌تواند سند ششدانگ حدنگار برای محدوده تصرفش را بگیرد. ‌

✳️ قانون جدید،  از اجرای قانون قدیم چشم پوشی کرده است، اما برای یک بار! این هم یک نوآوری است.

✳️ پس از دریافت سند ششدانگ برای قطعه ‌ای که مفروزا در تصرف مالک بوده است، دوباره محدودیتهای قانون سال ۱۳۸۵ و نصاب تفکیک، نسبت به این سند جدید بازمی‌گردد. علاوه بر این،  کلیه اعمال حقوقی مذکور در ماده ۱ #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول ، منوط به تاییدیه وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر حفظ کاربری است. 

این قسمت نیاز به تامل بیشتر دارد: 

یعنی واقعا اگر ملکی تغییر کاربری داده باشد، مالک از فروش یا اجاره بیش از دوسال یا وقف یا... منع می‌شود؟ 

گویا این محدودیت، ضمانت اجرایی است تا مالک را وادار کند در زمین کشاورزی، کشاورزی کند، نه ویلاسازی!

   علی حسن‌پور مافی

وکیل پایه یک دادگستری 

۱۴۰۳/۹/۲۵

تلگرام: https://t.me/vanevesht

واتساپ: https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a

بازآفرینی شهری، ضرورتی انکارناپذیر

قانون برنامه هفتم پیشرفت، بیست درصد کاهش سطح بافت فرسوده و ناکارآمد شهری، و‌ بازسازی ۵۰۰ هزار واحد از بناهای بافت فرسوده و ناکارآمد شهری را تا پایان برنامه هدف گذاری کرده است.

(فصل ۱۱-توسعه مسکن-مواد ۴۹ تا ۵۵)

الف- تصویر فعلی بافتهای فرسوده:

در کشور ما هنوز بسیاری از آپارتمانهای نسل اول، نوسازی را تجربه نکرده اند و در فرسودگی مطلق در حال بهره برداری هستند.

قریب یک قرن فاصله بین ساختماهای فرسوده قدیمی با ساختمانهای نوساز فعلی وجود دارد و به همین نسبت عقب‌ماندگی از فن آوریهای نوین ساختمانی.

حجم قابل توجهی از محله های فرسوده شهرهای بزرگ و کوچک، نیازمند تدابیر فوری برای نوسازی هستند.