بازآفرینی شهری، ضرورتی انکارناپذیر

قانون برنامه هفتم پیشرفت، بیست درصد کاهش سطح بافت فرسوده و ناکارآمد شهری، و‌ بازسازی ۵۰۰ هزار واحد از بناهای بافت فرسوده و ناکارآمد شهری را تا پایان برنامه هدف گذاری کرده است.

(فصل ۱۱-توسعه مسکن-مواد ۴۹ تا ۵۵)

الف- تصویر فعلی بافتهای فرسوده:

در کشور ما هنوز بسیاری از آپارتمانهای نسل اول، نوسازی را تجربه نکرده اند و در فرسودگی مطلق در حال بهره برداری هستند.

قریب یک قرن فاصله بین ساختماهای فرسوده قدیمی با ساختمانهای نوساز فعلی وجود دارد و به همین نسبت عقب‌ماندگی از فن آوریهای نوین ساختمانی.

حجم قابل توجهی از محله های فرسوده شهرهای بزرگ و کوچک، نیازمند تدابیر فوری برای نوسازی هستند. 

در دهه های اخیر، بدلایل گوناگون از جمله: کمبود مصالح در زمان جنگ تحمیلی، نبود نظارت کافی و دقیق، ضعف مقررات آمره شهری، استانداردهای پایین مصالح و مواد و محاسبات و طراحی، و... عمر مفید برخی از بناها حتی به بیست سال هم نمی‌رسد!

هم اکنون مساحت 141 هزار هکتار از مساحت شهری در 543 شهر که محل سکونت 30 درصد جمعیت شهری کشور می باشد، با اولویت بندی، بعنوان پهنه هدف بازآفرینی، مطرح است که این امر در صورت تحقق، علاوه بر دستاوردهای عمرانی و شهری، بهبود شاخص های اجتماعی را در پی خواهد داشت؛ چرا که ضمن جلوگیری از دو قطبی شدن شهرها(فقیر و غنی)، موجب ارتقای خدمات بهداشتی، آموزشی و سایر خدمات پایه شهری و اجتماعی را خواهد شد.

ایران رده ششم آمار وقوع حوادث طبیعی جهان را داراست و سالانه قریب 140 زلزله بیش از 4 ریشتر، فضاهای شهری را تهدید می کند. افزایش ده برابری سیل در کشور نسبت به 50 سال گذشته و وقوع سالانه بیش از 100 هزار آتش سوزی در عرصه های شهری، آلودگی هوا، هجوم ریزگردها، مدیریت مصرف آب و بحران های متعدد از این دست ، همگی در کانون اهداف اصلاحی زیست بوم شهری (در نتیجه بازآفرینی شهری) قرار دارند.

بازآفرینی شهری، تنها محدود به نوسازی مسکن شهروندان نیست، بلکه تمامیت کالبد شهری و مفاهیم و اهدافی والاتر همچون: ارتقای خدمات و فضاهای شهری، نهادسازی اجتماعی، توانمندسازی، ظرفیت سازی و شبکه سازی را در نظرگاه خود دارد، به گونه ای که علاوه بر واحدهای مسکونی مقاوم، نوساز و مدرن، تمامی خدمات شهری و فضاهای عمومی، متناسب با پیشرفت های شهری، در اختیار اهالی قرار گیرد.

ب -اهداف، رویکردهای بازآفرینی شهری:

بازآفرینی شهری، سیاست جامع و یکپارچه برای حل مشکل شهرها و قابلیت زیست پذیری و ارتقای کیفیت زندگی شهروندان است.

در این چهارچوب، شبکه ای از اقدامات مرتبط در مقیاس‌های مختلف شهری به منظور توسعه پایدار انجام می‌پذیرد.

دولت نقش حمایت گر دارد و پروژه ها با مشارکت شهروندان و ساز و کار خاص و حفظ رویکرد کلی شهری و در نظر داشتن مقتضیات محله ای با محوریت مدیریت شهری اجرا می شوند.

مفاهیم «توسعه گر» و «تسهیل‌گر» برای اشخاصی که در امر بازآفرینی اشتغال دارند، تعیین و تعریف شده و پروانه های صلاحیت بر مبنای توانمندی و شاخصه های مندرج در آیین نامه های مصوب اعطا می گردد.

ج- تدابیر قانونگذار :

۱- بند21 سند نهایی چشم انداز بیست ساله جمهوری اسلامی ایران، در سرفصل امور اجتماعی،سیاسی،دفاعی و امنیتی،« هویت بخشی به سیمای شهر و روستا، بازآفرینی و روزآمد سازی معماری ایرانی- اسلامی» را به عنوان رویکرد کلان ملی مطرح داشت و با بکار بردن عبارت «هویت بخشی به سیمای شهری و روستایی»، دیدگاهی ملی و فراتر از پرداختن به ریزدانگی واحدهای شهری و روستایی را، به عنوان اهداف چشم انداز توسعه ملی اختیار نمود که نشانگر توجه ویژه و استراتژیک به کلیت فضاهای شهری و روستایی است.

۲- قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن» مصوب که در سال 1387 با رویکرد تامین و تولید مسکن برای گروههای کم درآمد به تصویب رسید، تدابیر حمایتی برای بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده مقرر داشت.

۳-با تصویب قانون «حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری» در سال 1389، نوسازی و احیاء بافت‌های فرسوده، به گونه ای منسجم و متمرکز تحت عنوان «بازآفرینی شهری» در دستور کار حاکمیت قرار گرفت.

۴-ماده 171 قانون برنامه پنجم توسعه، وزارت راه و شهرسازی و شهرداری ها را مکلف به اعمال سیاستهای تشویقی در چهارچوب قانون حمایت از احیاء و بازسازی بافت های فرسوده و احیاء سالانه حداقل ده درصد از بافت های فرسوده از محل اعتبارات بخش مسکن نموده است.

۵-در ماده 59 قانون برنامه ششم توسعه، وزارتخانه های راه و شهرسازی و کشور و شهرداری ها مکلف شدند در طول اجرای برنامه ششم ( 1400-1396) سالانه حداقل 270 محله را در قالب مطالعات مصوب ستاد ملی بازآفرینی شهری، احیا و بهسازی و نوسازی و مقاوم سازی و بازآفرینی نمایند و تسهیلات مربوطه در بودجه پیش بینی گردد.

به موجب این قانون، نوسازی و بازآفرینی شهری بر مبنای طرح‌های توسعه شهری و ضوابط شهرسازی و معماری ایرانی-اسلامی و بومی هر منطقه، توسط وزارت راه و شهرسازی و یا شهرداری‌ها تهیه و خارج از نوبت به تصویب کمیسیون ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌رسد.

در صورت عدم مشارکت مالکان در طرح بازآفرینی، قیمت روز ابنیه و اراضی و سایر حقوق مالکان طبق نظر هیات کارشناسان رسمی دادگستری با 15% اضافه تشویقی تعیین و بعنوان قیمت پایه مزایده به اشخاص دیگر واگذار می گردد.

معافیت و بخشودگی عوارض برای پروژه‌های بازآفرینی به تائید قانونگذار رسیده است.

شهرداری‌ها مجازند صرفاً بر اساس صورتجلسه توافق مالکان، پروانه ساختمان صادر کنند

اداره ثبت همکاری لازم برای حذف معابر و تجمیع و تفکیک و افراز معمول خواهد داشت.

بانک مرکزی متعهد شده حداقل 25% تسهیلات بانکی ارزان قیمت بخش مسکن را به پروژه های نوسازی بافت های فرسوده اختصاص دهد.

د- آینده بازآفرینی شهری:

به نظر می رسد علیرغم تصویب قوانین و ایجاد تشکیلات عمومی(دولتی و شهری) و سازوکارهای لازم، متاسفانه در عمل فاصله بسیار زیادی تا تحقق اهداف مندرج در قانون حصول نتیجه مطلوب وجود دارد و پرداختن به بافت های فرسوده -بعنوان یک دغدغه ملی و عمومی- مستلزم انعطاف بیشتر دستگاه های اجرائی و تقویت عوامل اجرائی، به ویژه مشارکت بخش خصوصی از طریق برقراری حمایت های موثر دولتی و اقتصادی می باشد، تا با سرعت بیشتری، برنامه بازآفرینی شهری محقق گرد) در غیر این صورت، بیم آن می‌رود که با گذر زمان، بافتهای مدرن و نوساز کنونی هم، مشمول تعاریف بافت های ناکارآمد و فرسوده شوند و حجم مخاطرات جانی و مالی از حدود توانائی بخش های اقتصادی کشور( خصوصی-تعاونی-دولتی) فراتر رود.