غرامتِ مستحق للغیر درآمدنِ مبیع: اکنون و...به زودی

هنگامی که قرارداد فروش، باطل اعلام می‌شود، بدان معناست که جابجایی ثمن و مبیع روی نداده است؛ پس باید ثمن به خریدار برگردد. 

اما با تورم سنگین این روزگار، بازگشت همان ثمن کافی نیست؛ تکلیف کاهش ارزش ثمن، در اثر تورم چه می‌شود؟

 اکنون:

هیات عمومی دیوان عالی کشور، در گام نخست، رای داد که کاهش ارزش ثمن ناشی از تورم، غرامتی است که باید همراه با خود ثمن، پرداخت شود:

 #رأی_وحدت_رویه شماره ۷۳۳ ـ ۱۵/۷/۱۳۹۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور:

به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً #مستحق_للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است ...

هفت سال گذشت. 

اختلاف در تعیین غرامت باقی ماند. بعضی دادگاهها آن را معادل تاخیر تادیه مندرج در ماده ۵۲۲ قانون آئین دادرسی دانستند. بعضی دیگر، تابع عمومات و جبران قدرت خرید:

 رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۱۱ ـ ۱ /۴ /۱۴۰۰ هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور، تعیین غرامت را امری موضوعی و خارج از شمول ماده ۵۲۲ یادشده دانست:

با عنایت به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی، در موارد مستحق ‌للغیر در آمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد، همان ‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵ /۷ /۱۳۹۳ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن، برآید. هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد، دادگاه میزان غرامت را مطابق «عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات» از جمله «صدر ماده ۳ قانون مسئولیت مدنی» مصوب ۱۳۳۹، «عنداللزوم» با ارجاع امر به کارشناس و براساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین می‌‌کند و موضوع «از شمول ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی دادگاه‌ های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ خارج است...» 

 راهکار «پیشنهادی»  مندرج در رای وحدت رویه ٨١١، یعنی تعیین غرامت کاهش ارزش ثمن با نگاه به افزایش تورم روی نوع مبیع را، عده‌ای شیوه «منحصربه فرد» برای تعیین میزان غرامت ثمن می‌دانند، اما با دقت در  متن رای مزبور، مشخص است که در مقام حصر شیوه دادرسی و بستن دست دادرسان نبوده است. 

این برداشت را از این عبارات می‌توان دریافت: 

-تصریح به «ماده ٣ قانون مسوولیت مدنی»

- استفاده از عبارت‌ «عمومات قانونی»

- کلمه‌ی «عنداللزوم» 

 به زودی:

در مورد ثمن معاملات غیرمنقول، این قاعده، دیگرگون شده و پس از فراهم شدن ساختارهای لازم، اجرا خواهد شد:

 ماده ۱۰ #قانون_الزام_به_ثبت_رسمی_معاملات_اموال_غیرمنقول مهلتی برای ثبت ادعای دارندگان سند عادی گذاشته است و‌ پس از آن:

در صورت انقضای مواعد فوق الذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور... قابل استناد استماع و معارضه نیست. 

با وجود این مدعی مذکور می تواند برای مطالبه قیمت مال غیر منقول خود به نرخ روز حسب مورد به ... ید ماقبل خود رجوع کند. دادگاهها مکلفند دعوای مطالبه قیمت روز مال غیر منقول را در این موارد بپذیرند.

 میزان غرامت، در دعوای مستحق‌للغیر درآمدن مال غیرمنقول، چهره‌ای دیگر به خود می‌گیرد و ارتباط آن با اصل ثمن قطع می‌شود. به جای امری موضوعی و تابع عمومات قانون مسوولیت مدنی، برای جبران کاهش ارزش ثمن، عددی مقطوع باید حکم داده شود: ارزش روز مبیع.

 این راهکار برای مواردی که میزان ثمن نزد طرفین معلوم بوده و تسویه شده، اما مستندات کافی برای اثبات مبلغ در دست نیست، رهگشاست؛ زیرا دیگر پیوندی میان غرامت با نرخ ثمن نیست!

در قانون جدید، اگر خریدار ثمن مال غیرمنقول را کامل نپرداخته باشد، قانون مسکوت و مطلق است. این بار، سکوت مساوی است با افراط در تعیین غرامت به زیان فروشنده! 

باید دید آنگاه که دعاوی مستند به این قانون برپا می‌شوند، واکنش دادگاه‌ها چه خواهد بود.

   علی حسن پور مافی

وکیل پایه یک دادگستری

۱۴۰۳/۹/۷

تلگرام:

https://t.me/vanevesht https://t.me/vanevesht

واتساپ:

https://whatsapp.com/channel/0029Vagaj696xCSVbGmHMF3a